'Nghịch lý' nhà phố thương mại

Giá thuê giảm mạnh, giá bán tăng cao

Vốn được xem là phân khúc ổn định nhất trên thị trường bất động sản, song nhà phố thương mại cũng oằn mình trước dịch bệnh. Chia sẻ với phóng viên, anh Đinh Minh Tuấn, chủ một căn nhà phố thương mại nằm ngay mặt tiền đường Đồng Văn Cống (TP. Thủ Đức, TP.HCM) cho biết, kể từ đầu tháng 5 đến nay, anh liên tục điều chỉnh giảm giá thuê từ 20 - 30% so với trước dịch và kéo dài thời gian áp dụng qua Tết Nguyên đán 2022, mà vẫn chưa có khách thuê.

Ghi nhận của phóng viên cho thấy, các căn nhà phố thương mại trên con phố này đang có diện tích từ 110-160 m2, giá thuê từ 30-58 triệu đồng/tháng, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp từ 27-35 tỷ đồng/căn. Tuy vậy, cả dãy nhà phố nối dài chỉ lác đác một vài căn đang được trang trí nội thất, còn lại đều đóng cửa im ỉm.

Từng là biểu tượng thành công nhất của loại hình bất động sản cho thuê, hiện tại, ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 khiến nhà phố đứng trước làn sóng trả mặt bằng kinh doanh mạnh mẽ chưa từng có. Khung cảnh vắng vẻ, những dãy nhà phố im lìm không chỉ xuất hiện ở dãy nhà phố nói trên, mà còn xuất hiện nhiều dự án khác tại TP.HCM, khiến thanh khoản ở mảng nhà phố cho thuê sụt giảm mạnh.

Báo cáo mới đây của trang Batdongsan.com.vn về tỷ suất sinh lời của tài sản cho thuê trên các sàn online tại TP.HCM cho biết, do tác động liên tục của các đợt dịch Covid-19, hiệu suất của thị trường bất động sản cho thuê trong năm 2021 trong xu hướng giảm dần đều và xuống mức thấp nhất kể từ năm 2019 (tỷ suất lợi nhuận cho thuê được tính bằng giá thuê nhà 12 tháng chia cho giá bán - PV).

Riêng với phân khúc nhà phố, tỷ suất sinh lời từ việc khai thác cho thuê ở nhiều khu vực đã giảm xuống dưới mức 2%/năm, ví dụ như “khu nhà giàu mới nổi” quận 2 ở mức 1,9%/năm, nhà phố tại các quận Tân Phú, quận 9, Bình Thạnh và quận 7 có tỷ suất sinh lời từ cho thuê dao động trong ngưỡng 2,3-2,7%/năm, trong khi trước dịch vào khoảng 3%/năm

Savills Việt Nam đánh giá, phân khúc nhà phố cho thuê hiện chưa thể phục hồi khi phải đóng cửa suốt nhiều tháng để phòng chống dịch (trừ các cửa hàng tiện lợi). Nhiều chủ nhà chấp nhận mức giảm giá chào thuê lên đến 50% so với trước dịch mà chưa tìm được khách thuê.

Vắng khách thuê, thế nhưng nhà phố vẫn hút khách mua, đẩy giá bán tiếp tục tăng lên, cho dù đã neo ở mức cao. Đơn cử, các dãy nhà phố trong Khu đô thị Vạn Phúc (TP. Thủ Đức), cách đây khoảng 6 tháng, giá bán mỗi căn diện tích 7 x 20 m tại các trục đường 12 m từ 16-17 tỷ đồng/căn, nay tăng lên 22-23 tỷ đồng/căn mà không có hàng để bán. Đến thời điểm hiện tại, nguồn cung nhà phố sơ cấp của dự án Vạn Phúc đã hết, giao dịch chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho hay, nhiều căn nhà phố liền thổ thời gian đầu vận hành khai thác có giá thuê khiêm tốn so với suất đầu tư hàng chục tỷ đồng và thường thưa vắng khách. Việc cho thuê nhà phố không thuận lợi vì phải chờ toàn khu dự án hoàn thiện hạ tầng, đầy đủ tiện ích mới có thể khai thác vận hành hiệu quả. Chưa kể, dịch bệnh diễn biến kéo dài gần 2 năm qua cũng tác động lớn đến thị trường bất động sản cho thuê nói chung, nhà phố thương mại cho thuê nói riêng.

“Hiện nay, không nhiều căn nhà phố thương mại đạt hiệu suất khai thác cho thuê ở mức lý tưởng 3%/năm trên giá vốn, mà đa phần có giá thuê ở mức 1,5-2%/năm”, bà Hương nói và chia sẻ thêm, với chủ nhà, sự kỳ vọng nguồn thu từ cho thuê nhà phố thường không đáng kể, chỉ là bổ trợ trong bài toán đầu tư, bởi người sở hữu tài sản này nhắm đến mục tiêu tăng giá nhà trong dài hạn hơn là thu tiền thuê hàng tháng.

Kỳ vọng sớm phục hồi

Trong bức tranh khá ảm đạm của thị trường nhà phố, việc giá bán tăng được xem là một điểm sáng. Thực tế, trong 18 tháng qua, giá bán nhà phố ở nhiều khu vực vẫn tăng, trong đó các quận trung tâm (quận 1, 3, 5, 10) tăng mạnh nhất, với mức giá giao dịch vào tháng 6/2021 tăng 39% so với tháng 1/2020. Lý do bởi, dù dịch Covid-19 ảnh hưởng đến hoạt động cho thuê nhà phố tại các quận trung tâm, nhưng bất động sản tại đây vẫn là tài sản có giá trị lớn và khả năng tăng giá trong dài hạn, số lượng giỏ hàng cũng khan hiếm hơn các khu vực khác.

Ông Võ Khắc Điệp, Phó tổng giám đốc Propzy cho rằng, thị trường thời gian tới sẽ mang tới cơ hội cho những nhà đầu tư thu gom được các tài sản có giá trị với giá hợp lý. Có thể thấy, sản phẩm được giao dịch nhiều nhất trong 18 tháng qua nằm trong tầm giá 3-5 tỷ đồng (chiếm 34% tổng số giao dịch tại Propzy). Phân khúc này có giá không quá cao, phù hợp cho cả người có nhu cầu mua để ở lẫn đầu tư trong bối cảnh dịch bệnh còn diễn biến phức tạp.

Còn ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực TP.HCM đánh giá, nhà phố là loại hình sản phẩm có giá trị cao và liên tục tăng trong những năm qua. Hiện nay, không chỉ giá bán cao hơn 2-3 lần, mà tốc độ tăng giá của nhà liền thổ cũng cao hơn từ 1-4 lần so với mức tăng giá chung cư.

“Dù để ở hay đầu tư, nhà phố luôn là một trong những loại hình bất động sản được ưa chuộng nhất. Tuy nhiên, việc giá nhà liên tục tăng cao, vượt quá khả năng tài chính của đại bộ phận người dân nên giao dịch loại hình này sẽ khó bùng nổ như những năm trước. Nhu cầu tìm mua sản phẩm này đang có xu hướng chuyển dịch về khu vực vùng ven, trong đó hưởng lợi nhiều nhất là các thị trường Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá nhà đất còn mềm và nhiều dư địa đi lên”, ông Tuấn nhận định.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin