Ngân hàng với rủi ro tiềm ẩn từ công ty địa ốc sân sau

Bơm vốn ngàn tỉ

Trên thị trường bất động sản TP.HCM, những tên tuổi lớn đều gắn chặt với với một ngân hàng nào đó. Chẳng hạn, xuất hiện trên thị trường chưa lâu nhưng Thảo Điền Investment đã vươn mình trở thành ông lớn với chuỗi dự án mang tên Masteri. Thế nhưng, đằng sau mỗi dự án của Thảo Điền đều có bóng dáng của Techcombank với vai trò là bên tài trợ vốn.

Cụ thể, Masteri Thảo Điền là dự án khu căn hộ cao cấp kết hợp trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng và khách sạn được xây dựng trên diện tích gần 8ha. Ngoài tài trợ vốn, Techcombank còn cho khách hàng mua căn hộ tại dự án vay tiền mua căn hộ.

Một dự án khách của Thảo Điền Investment là M-One Nam Sài Gòn có diện tích 13.903,8m2 với một tòa tháp đơn và một tháp đôi cao 25 tầng được phát triển từ quỹ đất thu hồi nợ của Techcombank chuyển qua.

Đồng hành cùng M-One Nam Sài Gòn, Techcombank cam kết cung cấp gói tài chính đặc biệt phục vụ chủ đầu tư và khách hàng. Đối với chủ đầu tư, Techcombank cung cấp giải pháp tài chính trọn gói từ việc hỗ trợ tài chính phát triển dự án, quản lý dòng tiền cho M-One Nam Sài Gòn. Cũng như Masteri Thảo Điền, khách hàng mua M-One Nam Sài Gòn được Techcombank cung cấp gói sản phẩm vay mua nhà với lãi suất cạnh tranh.

Mạnh tay đổ vốn vào bất động sản trong những năm qua phải kể đến Vietinbank. Đầu năm 2015, Vietinbank ký kết thỏa thuận hợp tác chiến lược toàn diện với Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh.

Tổng vốn tín dụng Vietinbank cam kết tài trợ cho các dự án của Đất Xanh, các công ty con và công ty liên kết của doanh nghiệp này là 20.000 tỉ đồng trong giai đoạn 2015-2020, được phân bổ đều cho mỗi năm 4.000 tỉ đồng.

Tương tự, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) cũng ký kết hợp tác chiến lược với Vietinbank hồi giữa tháng 11/2015. Ngay sau đó, Vietinbank chi nhánh 1 đã ký nhiều loạt hợp đồng tín dụng để cho KDH vay hàng trăm tỉ đồng. Cụ thể là hợp đồng số 121/2015-HDTDDA/NHCT/NHAPHO-DUAN, ký ngày 12/8/2015 cho KDH vay gần 146 tỉ đồng để phát triển dự án Thành Phúc Phú Hữu.

Với hợp đồng vay số 122/2015/ HDTDDA/NHCT/NHAPHO-CAOOC, ký ngày 12/8/2015 Vietinbank chi nhánh 1 đã cho KDH vay hơn 171 tỉ đồng để làm dự án Thành Phúc cao ốc. Cuối tháng 3/2016, chi nhánh này tiếp tục rót 188,6 tỉđồng cho KDH để làm dự án Khu dân cư Tháp Mười Phước Long B (tên thương mại là Merita Khang Điền), với lãi suất 9,5% một năm. Thời hạn trả nợ là 36 tháng. Ở dự án Khu dân cư Bình Trưng-Bình Trưng Đông, KDH cũng được Vietinbank chi nhánh 1 rótgần 185 tỉ đồng với lãi suất là 9,5% một tháng. Thời gian vay là 47 tháng.

Ngoài ra, trong năm 2016, Vietinbank chi nhánh TP.HCM đã rót cho KDH gần 400 tỉ đồng để làm dự án Lucasta, trả tiền thuê 100.000m2 đất tại khu phố 5, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân, TP.HCM và dự án Phong Phú 4, Bình Chánh. Ba khoản vay này đều có lãi suất 9% hoặc 9,5%/năm.

Ngoài các khoản vay thương mại, Vietinbank còn đặt mua trái phiếu của KDH với số tiền gần 500 tỉ đồng. Chẳng hạn, Vietinbank chi nhánh Hà Nội đã ký hợp đồng số 01/2015/VIETTINBANK106-KHANGDIEN vào ngày 26/10/2015 với số tiền 95 tỉ đồng để KDH xây dựng dự án Melosa.

Đến ngày 11/8/2016, Vietinbank chi nhánh Hà Nội tiếp tục mua trái phiếu của KDH với mệnh giá 377.685.455.000 đồng theo hợp đồng số 01/2016/DM/VIETTINBANK.HN-KHANGDIEN. Số tiền này KDH dùng để tài trợ vốn cho dự án Melosa, The Venica và cơ cấu lại khoản nợ ở các công ty con.

Trong khi đó, ngân hàng OCB cũng liên tục cung cấp gần 1.000 tỉ đồng cho các dự án do Tập đoàn Nam Long phát triển. Cụ thể, OCB cho Nam Long vay gần 60 tỉ đồng để hỗ trợ vốn lưu động. Khoản vay này được Nam Long thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại bản đồ số 5, xã An Thạnh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An và đã được đáo hạn hồi tháng 3.

OCB cũng cho Nam Long vay hơn 127 tỉ đồng để tài trợ vốn cho dự án Ehome 3. Khoản vay này sẽ được trả nợ gốc vào ngày 6/5/2018. Để mua dự án Hoàng Nam, Nam Long tiếp tục vay của OCB 275 tỉ đồng của OCB và đến cuối năm 2022 sẽ trả nợ gốc. OCB cũng là ngân hàng tài trợ gần 46 tỉ đồng cho Nam Long phát triển dự án Nguyên Sơn. Đến cuối năm 2023, Nam Long mới trả số tiền này.

Ngày 28/7/2014, Nam Long đã phát hành 350 trái phiếu không chuyển đổi cho OCB, mỗi trái phiếu trị giá 1 tỉ đồng. Số tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu này là 350 tỉ đồng, được dùng để tài trợ cho các dự án Ehome và sẽ đáo hạn vào ngày 28/7/2017.

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt-PDR được ngân hàng Đông Á tài trợ hàng ngàn tỉ đồng để phát triển các dự án mang thương hiệu The Everich. Từ năm 2011-2014, giữa ngân hàng Đông Á và PDR đã ký nhiều hợp đồng vay vốn và mua trái phiếu.

Hiện tại, PDR còn nợ ngân hàng Đông Á hơn 420 tỉ đồng với lãi suất gần 15%/năm và nợ trái phiếu doanh nghiệp hơn 2.000 tỉ đồng.

Trong khi đó, dự án The Gold View ở quận 4 lai do người cùng nhà với Maritime bank đầu tư. Cụ thể, dự án The Gold View do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản TNR Holdings Việt Nam làm chủ đầu tư. TNR Holdings là một thành viên của TNG Holdings do bà Nguyễn Thị Nguyệt Hường làm Chủ tịch Hội đồng quản trị.

Còn Maritime bank do ông Trần Anh Tuấn làm Chủ tịch Hội đồng quản trị là đối tác tài chính của dự án The Gold View. Ông Tuấn là chồng bà Hường. Khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà tại dự án Gold View sẽ được Maritime bank hưởng mức lãi suất linh hoạt với hai lựa chọn. Thứ nhất là chỉ 4,99% một năm đầu hoặc 7,99% năm đầu và 8,99% năm thứ hai. Hạn mức vay lên tới 95% giá trị căn hộ.

Ngoài ra, nhiều công ty bất động sản khác có mối quan hệ mật thiết và cùng một chủ sở hữu như: Him Lam Land với ngân hàng Bưu điện Liên Việt, Phú Long Real với HD bank…

Ẩn họa tiềm tàng

Trong những năm qua, nợ xấu của nhiều ngân hàng tăng và khó giải quyết chủ yếu liên quan đến cho vay bất động sản sân sau. Để có thể xử lý những món nợ này, ngân hàng tiếp tục phải bảo lãnh để nuôi con nợ hoặc sẽ chuyển đổi nợ thành vốn góp.

Năm 2015, thị trường địa ốc TP.HCM chứng kiến sự đổ vỡ của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt với ngân hàng Đông Á xung quanh món nợ 3.000 tỉ đồng mà Đông Á đã cho Phát Đạt vay từ nhiều năm trước. Phát Đạt bị sa lầy bởi dự án The Everrich 2 rồi phải bán lại 50% cổ phần cho An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group.

Đến ngày 13/8/2015, ngân hàng Đông Á bị đặt vào trình trạng kiểm soát đặc biệt bởi ngân hàng Nhà nước do những vi phạm về quản lý tài chính, cấp tín dụng của một số cán bộ nguyên là lãnh đạo, quản lý của ngân hàng.

Cuối năm 2016, Cơ quan Cảnh sát điều tra của Bộ Công an đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với một số cựu lãnh đạo của ngân hàng này. Trong đó có ông Trần Phương Bình, nguyên Tổng Giám đốc và bà Nguyễn Thị Ngọc Vân, nguyên Phó Tổng Giám đốc ngân hàng Đông Á. Việc bắt hai lãnh đạo ngân hàng Đông Á là do liên quan đến các hành vi sai phạm để xảy ra thua lỗ hơn 2.000 tỉ đồng tại ngân hàng này.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, dòng vốn của các công ty bất động sản phụ thuộc rất lớn vào tín dụng của các ngân hàng. Do đó, rất nhiều doanh nghiệp địa ốc buộc phải “đi đêm” với các ngân hàng để có được nguồn tiền, nhất là sau khi các tổ chức tín dụng siết vốn với bất động sản theo Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển nhận định, nhiều ngân hàng đang bộc lộ nợ xấu và chủ yếu từ địa ốc. Điều này dễ dẫn đến nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản vào năm 2011 khiến nhiều ngân hàng ôm trái đắng, thậm chí đổnợ.

Điều các chuyên gia lo ngại nhất là các doanh nghiệp bất động sản thế chấp chính mảnh đất đang làm dự án để vay vốn. Thế nhưng, việc định giá tài sản thế chấp dự án cao hơn giá trị thật vì các chủ đầu tư “mông má” lại dự án còn ngân hàng thẩm định dễ dãi.

Một loạt doanh nghiệp bất động sản khác lại xây dựng chiến lược dựa trên đất đai, dự án phát mãi của ngân hàng thân thiết. Điều này dẫn đến việc thiếu minh bạch và làm gia tăng giá trị ảo của địa ốc.