Nên để cho người dân lựa chọn chỗ tái định cư khi cải tạo chung cư cũ

Hiện tại, Sở Xây dựng TP.HCM đang lấy ý kiến về bồi thường hỗ trợ, tạm cư và tái định cư tại các dự án xây dựng lại chung cư cũ. Sở Xây dựng đề xuất trường hợp Nhà nước lựa chọn chủ đầu tư thì thực hiện duy nhất phương thức tái định cư tại chỗ để phù hợp với điều kiện thực tiễn. Theo đó, Nhà nước sẽ cưỡng chế phá dỡ đối với nhà chung cư hư hỏng nặng hoặc di dời khẩn cấp đối với chung cư nguy hiểm và tổ chức thực hiện việc đầu tư xây dựng lại nhà chung cư.

Nhà đầu tư được TP.HCM lựa chọn chủ đầu tư có trách nhiệm ứng vốn để UBND các quận huyện chi trả tiền tạm cư cho các hộ dân. Chủ đầu tư đầu tư xây dựng và bàn giao quỹ nhà tái định cư cho các quận huyện bố trí tái định cư. Chủ đầu tư không trực tiếp thực hiện việc tái định cư cho người dân. Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư tại chỗ với nguyên tắc diện tích căn hộ mới bằng hoặc lớn hơn diện tích căn hộ cũ.

Tôi cho rằng, đề xuất trên của Sở Xây dựng chỉ mới đề xuất áp dụng một phương thức tái định cư tại chỗ nhưng chưa bao gồm phương thức tái định cư tại địa điểm khác hoặc phương thức người dân yêu cầu được bồi thường bằng tiền mặt để tự lo tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở. Nếu TP.HCM chỉ quy định một phương thức tái định cư tại chỗ thì đã hạn chế quyền lựa chọn phương thức tái định cư của các hộ dân trong chung cư, dễ dẫn đến khiếu kiện.

Về hệ số hoán đổi căn hộ chung cư thì nên khuyến khích các chủ đầu tư hoán đổi căn hộ mới lớn hơn căn hộ cũ, tối thiểu căn hộ mới có diện tích bằng 1,1 lần diện tích căn hộ cũ. Đảm bảo chủ sở hữu căn hộ góc cũng được tái bố trí căn hộ góc. Chủ sở hữu căn hộ tầng trệt hoặc đang kinh doanh thì được hoán đổi căn hộ mới với hệ số hoán đổi cao hơn.

Chủ sở hữu chung cư được quyền chuyển nhượng căn hộ mới, căn hộ hình thành trong tương lai hoặc suất tái định cư. Chủ hộ ghép trong chung cư cũng được quyền chuyển nhượng suất tái định cư theo nhu cầu.

Đối với những căn hộ cũ có từ hai hộ khẩu trở lên thì nên giải quyết tái định cư tại chỗ theo nguyên tắc là bố trí tái định cư theo hướng bảo toàn giá trị pháp lý của căn hộ cũ và đối với hộ gia đình đông người có từ hai hộ khẩu trở lên có khó khăn về chỗ ở sẽ được giải quyết bố trí tái định cư thêm một hoặc hơn một căn hộ tại dự án.

Tuy nhiên, việc sở hữu căn hộ bố trí thêm cần được giải quyết theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội, giá bán căn hộ này là giá bảo toàn vốn được kiểm toán đầu tư xây dựng cộng thêm 10% lợi nhuận cho nhà đầu tư và được vay từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của TP.HCM.

*Tác giả là Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM