Nên đầu tư căn hộ tương lai hay căn hộ đã bàn giao?

Hiện nay, thị trường có rất nhiều dự án bất động sản (BĐS) được công bố có vị trí đẹp, giá rẻ thu hút nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là người trẻ. Tuy nhiên, hiện nay, việc góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai có còn là giải pháp tối ưu nhất để đầu tư hay không là điều cần phải suy nghĩ.

Từ nhiều năm trước, trên thị trường đã có tư duy mua nhà hình thành trong tương lai. Đã có thời điểm, rất nhiều người thu được lãi khủng nhờ mua bán, sang nhượng loại căn hộ này. Tuy nhiên, gần đây, các chuyên gia đã khuyến cáo rất nhiều về những rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai. Nguyên nhân là do các hình thức, thủ đoạn của những doanh nghiệp làm ăn bất chính ngày càng tinh vi hơn.

Trong một tọa đàm mới đây, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu đã nêu ra 4 thủ đoạn mà một số doanh nghiệp áp dụng để lừa khách mua nhà. Thứ nhất, là đổi tên dự án. Đây là cách làm "bình mới rượu cũ" nhằm xóa dấu vết những dự án "chết" hoặc dính tai tiếng trước đây. Thứ hai là thay cả tên chủ đầu tư với những chủ đầu tư làm ăn chụp giật, bị báo chí phản ánh và đổi cả tên doanh nghiệp.

Thủ đoạn thứ ba là làm lại quy hoạch 1/500, mà quy hoạch 1/500 lại tăng thêm những tiện ích không có thật để lừa dối khách hàng. Thậm chí, có những doanh nghiệp tự ý thay đổi quy hoạch 1/500 và đem bán dù chưa được cơ quan chức năng phê duyệt. Thứ tư là tăng giá so với cam kết giữa các bên. Chẳng hạn, chủ đầu tư rao bán 300 triệu/nền, nhưng sàn rao bán với giá 400-500 triệu/nền. Cuối cùng dấn đến tranh chấp do không giao hợp đồng cho khách hàng.

Như vậy, dù mua căn hộ hình thành trong tương lai có lợi thế giá rẻ, người mua được giảm áp lực do thanh toán theo tiến độ nhưng rủi ro lại rất lớn. Hiện nay có nhiều trường hợp người mua nhà không nhận được nhà, chủ đầu tư cầm tiền bỏ trốn, hay một nhà bán cho nhiều người…

Vậy, tại sao lại mua căn hộ tương lai rồi phải phòng ngừa rủi ro? TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho rằng, mua căn hộ tương lai, người mua nhà được đóng tiền từ từ nên rất phù hợp với những người trẻ có tham vọng. Tuy nhiên, mỗi người cần nhìn nhận rằng, việc mua căn hộ tương lai chỉ hấp dẫn từ năm 2007 về trước, khi có ít dự án, dễ có lời vì giá trị sẽ tăng đều đều, đóng tiền khoảng 1,2 tháng rồi sang tay đã lời bộn.

Hiện nay, chúng ta cần liệt kê các tình huống trước khi đầu tư nếu so sánh căn hộ tương lai và căn hộ đã bàn giao. Thứ nhất, căn hộ tương lai hiện không rẻ, thậm chí cao hơn căn hộ đã bàn giao cùng loại, cùng khu vực. Thứ hai, 70% vẫn vay ngân hàng dù mua căn hộ tương lai hay căn hộ đã bàn giao. Người mua căn hộ đã bàn giao chỉ đóng 30%, còn nợ ngân hàng sẽ chuyển từ chủ cũ sang chủ mới. Vì thế, nhu cầu vốn không khác nhau.

Thứ ba, qua tham quan và thăm dò những người đã ở, mua căn hộ đã sử dụng, người mua có thể kiểm tra được chất lượng xây dựng,khuôn viên, quản lý, nhu cầu thuê (rất quan trọng)... Trong khi mua căn hộ tương lai thì điều này là hên xui. Thứ tư, khi mua căn hộ đã bàn giao, người mua có thể ở ngay hoặc cho thuê liền nên tình trạng tài chính không khác thậm chí tốt hơn căn hộ tương lai.

Ông Hiển chia sẻ: "Như vậy, nếu gộp 4 ý kiến trên, mua căn hộ đã bàn giao và sử dụng sẽ yên tâm và có lợi hơn, không gặp phải những rủi ro như xây dựng không đạt, chậm giao nhà, quản lý lôi thôi...".

Thời điểm hiện nay, mua căn hộ tương lai chỉ dành cho những người lướt sóng trong giai đoạn đóng tiền 10%-30% (khoảng 3-6 tháng) sang tay để ăn chênh lệch, nhưng điều này cũng khá phiêu lưu. Còn người mua để ở hoặc đầu tư lâu dài thì tốt hơn hẳn vẫn là căn hộ đã bàn giao.

Bên cạnh đó, người mua cần phải bình tĩnh để quan sát thay vì tư duy chụp giựt. Cần đứng ngoài thị trường để mặc cho chủ đầu tư và ngân hàng xây xong dự án rồi mới đi vào kiểm tra xây dựng, tính pháp lý... Trong bối cảnh giá BĐS đang bị thổi ảo như hiện nay, chậm mà chắc là xu hướng đầu tư để hạn chế được rủi ro.