Nên đánh thuế bất động sản để giảm giá nhà ở thương mại

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (tức 35 triệu đồng/m2) đang phổ biến. Mức giá này cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng tiết kiệm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng. Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (tức 25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong hai năm qua.

Vì vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kéo giảm giá nhà để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, các gia đình trẻ và người nhập cư là vấn đề vừa có tính cấp bách. Đây là việc vừa đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở lâu dài, vừa phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.  

Người mua nhà phải gánh tiền giải phóng mặt bằng

Theo HoREA, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại hiện nay bao gồm chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và chi phí quản lý.

Trong đó, chi phí xây dựng thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố và trên dưới 20% giá thành đối với dự án biệt thự. Tuy nhiên, chi phí xây dựng tại các địa phương trong cả nước thường không khác nhau.

Hiệp hội cho rằng, các yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại nằm ở tiền sử dụng đất, thời gian thực hiện thủ tục hành chính, chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư dự án nhà ở,…

Trong đó, HoREA lưu ý, trên thực tế, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra. Do vậy, gần như chủ đầu tư phải “mua lại” quyền sử dụng đất lần thứ 2.

Do phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, nên phần chi phí không được khấu trừ này “bị coi” là “lợi nhuận”, dù không có thực. Chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên khoản này. Và cuối cùng, khoản này sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Sự bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất khiến khách hàng mua nhà phải gánh thêm nhiều khoản phí. Ảnh: VnExpress

Còn cơ chế hình thành giá bán nhà ở, HoREA xác định được hình thành trên cơ sở các quy luật khách quan của thị trường, trước hết là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy luật cung - cầu. “Tuy nhiên, giá cả nhà ở còn phụ thuộc rất lớn vào tâm thế thị trường và tâm thế các bên tại thời điểm giao dịch”, ông Châu lưu ý.

Trong những năm gần đây, HoREA cho rằng đã có nhiều tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn có chiến lược xây dựng uy tín thương hiệu, triết lý kinh doanh và tinh thần doanh nghiệp theo hướng chia sẻ lợi ích cho khách hàng và cộng đồng. Doanh nghiệp không còn tìm kiếm siêu lợi nhuận mà chỉ xác định lợi nhuận định mức khoảng 10 %/năm, nên đã đưa ra mức giá bán nhà hợp lý.

Đánh thuế bất động sản để giảm giá nhà

Với những cơ sở đó, HoREA đưa một số kiến nghị để kéo giảm giá nhà và có nhiều nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Trước hết, Hiệp hội đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.

Đồng thời, để bù đắp phần thiếu hụt thu ngân sách Nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách, HoREA nhất trí với ý kiến của Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế bất động sản. Hiệp hội lấy ví dụ ở Mỹ, các tiểu bang tự quyết định mức thu thuế bất động sản hàng năm, như bang California đánh thuế bất động sản khoảng 1,21 %/năm trên giá trị nhà đất. Như vậy, trong khoảng 81 năm thì thu thuế hết giá trị bất động sản và tiếp tục thu hàng năm.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị UBND TP.HCM ban hành Quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 4 bước đối với dự án nhà ở thương mại, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính.

Chính phủ cần đẩy mạnh phát triển nhà ở thương mại giá thấp với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng. Ảnh: Enternews

Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng. Việc này sẽ khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

HoREA cũng đề nghị Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng. Trước hết, Quốc hội và Chính phủ coi trọng giải quyết điểm nghẽn về thể chế pháp luật, tiếp tục xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan hoạt động đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông.

Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp bất động sản luôn luôn coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu, tôn trọng và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, với tinh thần thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật. Đồng thời, các doanh nghiệp cần nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, năng suất lao động, sử dụng hiệu quả và tiết kiệm các nguồn lực cũng như chi phí quản lý để làm giảm giá thành nhà ở.

Quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng (đề xuất) Bước 1: Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư (từ năm 2021, gọi là thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư”). Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị. Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính gồm: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình; Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất (từ năm 2021, bỏ thủ tục thẩm định thiết kế kỹ thuật, mà lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng). Bước 4: Lập thủ tục cấp ciấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ở bước này, HOREA đề nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015/NĐ-CP để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.