Năm 2019, van tín dụng chảy vào thị trường bất động sản sẽ hẹp hơn

Chủ nhật, 02/12/2018 | 08:48 GMT+7

NGUYỄN DUY

Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã tạo áp lực, buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm nguồn vốn bổ sung khác.

 Nhiều lực cản

Ông Park Won Sang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam cho biết, nền kinh tế Việt Nam đang trên đà tăng trưởng mạnh. Các chuyên gia trên thế giới đều có chung nhận định, sự phát triển này sẽ còn tiếp diễn trong tương lai.

Tất cả các chỉ số trong nền kinh tế như tỷ lệ tăng trưởng GDP, thu hút dòng vốn FDI, thặng dư thương mại sự ổn định trong tỷ giá của Việt Nam so với các quốc gia mới nổi khác thì cho thấy kết quả khả quan và nổi trội hơn.

Những dự án bất động sản có giá bán ngàn USD ở TP.HCM.

Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những rủi ro làm cản trở sự tăng trưởng của nền kinh tế điển hình như chiến tranh thương mại Mỹ-Trung. Vì vậy, năm 2019, nền kinh tế cũng rất có khả năng bị ngưng trệ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, ở các nước thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản.

Trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.

Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.

Dù trong báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM 10 tháng đầu năm 2018, thị trường có dấu hiệu sụt giảm rất rõ nét, lệch pha cung cầu và đây là dấu hệt rõ nét của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.

Thế nhưng, ông Châu vẫn lạc quan dự báo, thị trường bất động sản đến Tết Kỷ Hợi và năm 2019 sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn. Đây cũng là cao điểm của thị trường bất động sản.

Phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản. Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019.

Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm đưa ra thị trường. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ.

Trong đó, các dự án căn hộ cao cấp tại khu trung tâm TP.HCM lại được hưởng lợi thế độc quyền vì TP.HCM đã quyết định không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020. Ông Châu cũng nhấn mạnh, rất khó có thể xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2019.

Tiến sĩ Bùi Quang Tín, trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho biết, quy mô thị trường bất động sản nước ta vào khoảng 25 tỷ USD. Tổng dư nợ đã lên đến gần 20 tỷ USD tương đương hơn 450.000 tỷ đồng, chiếm hơn 6,5% tổng dư nợ của nền kinh tế và chiếm khoảng 15,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng và 80% nguồn vốn chảy vào bất động sản. Trong khi ở các nước khác, tỷ lệ này vào khoảng 35%.

Thị trường bất động sản đối mặt với nhiều áp lực trong năm 2019.
Thị trường bất động sản đối mặt với nhiều áp lực trong năm 2019.

Chính vì thế mà cơ cấu vốn đầu tư vào thị trường bất động sản đang bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là khi Ngân hàng Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản.

Còn về nguồn vốn về thị trường chứng khoán, ông Tín phân tích từ cuối 2017, có khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán. Đây được xem là kênh tìm vốn hợp lý, bởi nguồn vốn cho bất động sản thường lớn và dài hạn, trong khi các ngân hàng đang có xu hướng siết chặt tín dụng vào lĩnh vực này.

Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2018, FDI đổ vào bất động sản đã chiếm hơn 1/4 tổng vốn đầu tư FDI đăng ký vào Việt Nam. Với lượng vốn này, bất động sản là lĩnh vực hút vốn ngoại lớn thứ 2, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo.

So với cả năm 2017, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản chỉ ở mức 3 tỷ USD thì năm nay, chỉ trong 6 tháng nguồn vốn này đổ vào Việt Nam đã đạt hơn 5,5 tỷ USD.

Đáng chú ý, lĩnh vực này cũng bắt đầu xuất hiện những dự án tỷ USD. Trong đó, các dự án bất động sản được nhà đầu tư nước ngoài quan tâm không chỉ dồn vào các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng như trước đây, mà còn phát triển cả các dự án nhà ở và hạ tầng đô thị.

Van tín dụng hẹp

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019 và thực tế cho thấy, tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng.

Tại TP.HCM, tỷ trọng này là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đua nhau về tỉnh tìm quỹ đất và làm dự án.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đua nhau về tỉnh tìm quỹ đất và làm dự án.

“Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác như từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, FDI. Tuy nhiên, để thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này, doanh nghiệp cần phải chuẩn bị thật tích cực về mọi mặt”, ông Châu nói.

Riêng việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư bất động sản chưa khả thi vì cho đến nay, cả nước mới chỉ có 1 quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ, chỉ có 50 tỷ đồng nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản.

Đánh giá về tác động của chính sách tài chính đến thị trường bất động sản năm 2019, ông Bùi Quang Tín cho hay, về chính sách từ ngành ngân hàng quy định về vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 45% xuống 40%, theo TT19/2017/NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của TT36/2014 về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 40% vào 1/1/2019.

Đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản từ mức 150% lên 200%. Chính điều này sẽ khiến van tín dụng vào bất động sản sẽ hẹp hơn. Ngoài ra, Luật các Tổ chức tín dụng 2010 sửa đổi bổ sung đã có hiệu lực từ ngày 1/1/2018 quy định chặt chẽ hơn về quản trị rủi ro và quản trị hoạt động cho vay.

Đối với chính sách vốn từ thị trường chứng khoán, ông Tín cho rằng, vị thế của thị trường tài chính Việt Nam đối với công chúng, nhà đầu tư hứa hẹn sẽ tác động tích cực lên khả năng hút dòng vốn đầu tư nước ngoài, cũng như cải thiện thanh khoản của thị trường.

Nguyên nhân là mới đây thị trường chứng khoán Việt Nam đã được FTSE Russell, một trong những tổ chức cung cấp chỉ số uy tín toàn cầu chính thức đưa vào danh sách xem xét để nâng hạng từ thị trường cận biên (Frontier) lên thị trường mới nổi hạng hai (Secondary Emerging).

Về xu hướng dòng vốn từ các quỹ đầu tư ngoại, ông Bùi Quang Tín cho biết, nguồn vốn FDI cam kết vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục có chiều hướng tăng cao trong thời gian tới và khá đa dạng, từ phát triển nhà ở đến sản xuất công nghiệp, bán lẻ, văn phòng và du lịch.

Xuất hiện xu hướng mở rộng dòng vốn FDI vào các phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân. Có thể dẫn chứng những thương vụ giao dịch được công bố trong 3 năm trở lại đây như nhà đầu tư Nhật Bản Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát và gần đây nhất là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation và Phúc Khang.

Pháp lý khó khăn, nguồn cung sẽ không nhiều trong năm 2019.
Pháp lý khó khăn, nguồn cung sẽ không nhiều trong năm 2019.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam nhận định thị trường bất động sản sở hữu những tín hiệu tăng trưởng tích cực. Dù lạc quan vậy nhưng ông Khương cũng đưa ra lời khuyên cho các doanh nghiệp cần phải thận trọng hơn trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Bởi hoạt động kinh doanh bất động sản luôn tiềm ẩn những rủi ro lớn, nhất là khi điều kiện nguồn cung hạn chế vì thủ tục kéo dài hoặc quỹ đất sạch ngày càng thu nhỏ, hay việc kiểm soát chất lượng sản phẩm sau bàn giao… đều có thể ảnh hưởng đến chu kỳ của thị trường.

Cụ thể, theo Thông tư 36 sửa đổi, quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.

Chỉ thị 04 của Ngân hàng nhà nước cũng khẳng định chủ trương kiểm soát tín dụng chặt chẽ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán… Vì lẽ này, trên thực tế các ngân hàng khó còn “room” tín dụng để cho vay bất động sản và tỉ lệ tín dụng vào ngành địa ốc có khả năng giảm xuống trong năm 2019.

Tuy nhiên, xét trên bình diện rộng hơn, triển vọng kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng cũng khá lạc quan khi các nhà phát triển bất động sản có những chiến lược kết hợp rất cụ thể nhằm tận dụng thế mạnh của nhau.

“Bước vào quý IV năm 2018 cũng như quý I năm 2019, số lượng giao dịch chung cư, nhà liền kề và đất nền dự báo tăng trưởng và có khả năng cải thiện đáng kể doanh thu và lợi nhuận của các công ty bất động sản. Một trong những biểu hiện dễ nhận thấy nhất là việc các cổ phiếu nhóm ngành bất động sản niêm yết trên thị trường dần thu hút được nhiều hơn sự quan tâm của dòng tiền”, ông Khương nói.

Từ khóa: