Mua nhà bằng giấy uỷ quyền, tiềm ẩn nhiều rủi ro

Vừa qua, hai vợ chồng tôi có xem được một căn nhà khá ưng ý bên quận 6 (TP.HCM) và có ý định mua. Thế nhưng, đến khi giao dịch, chủ nhà lại bảo thay vì làm hợp đồng mua bán thì làm giấy uỷ quyền để bớt phần phí đóng cho cơ quan chức năng.

Cho tôi hỏi, nếu mua bán nhà bằng hợp đồng uỷ quyền như người chủ nhà này nói thì có đúng luật hay không? Nếu được thì có rủi ro gì hay không?

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Vương Ngọc Như Thảo, Công ty Luật TNHH Vega đã có một số trao đổi cùng độc giả.

Luật sư Vương Ngọc Như Thảo, Công ty Luật TNHH Vega.

Theo Luật sư Thảo, hiện nay, vì nhiều lý do như việc cố tình “lách thuế” hoặc gặp trở ngại về mặt giấy tờ, thời gian giải quyết … mà nhiều người chọn phương thức mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (mua bán nhà) theo hình thức làm hợp đồng ủy quyền.

Trong đó, bên nhận ủy quyền được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, tặng cho, thế chấp …

Theo Điều 562 Bộ luật dân sự (BLDS) quy định về hợp đồng ủy quyền thì: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Về mặt hình thức, có thể phương thức này đem lại lợi ích nhất định cho bên bán với việc không phải đóng các khoản thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, và thời gian giải quyết nhanh chóng mà vẫn đảm bảo tài sản được chuyển giao đầy đủ. Tuy nhiên, xét về mặt pháp lý thì giao dịch này chứa nhiều rủi ro tiềm ẩn.

Thứ nhất là rủi ro về pháp lý của hợp đồng ủy quyền.

Trong thực tiễn, đã có nhiều vụ tranh chấp xảy ra từ hợp đồng này. Chẳng hạn việc giá bất động sản tăng lên, bên bán sẽ đơn phương chấm dứt hơp đồng để chấm dứt việc ủy quyền, nhất là hầu hết các loại hợp đồng này thường là hợp đồng ủy quyền không thù lao, nên theo quy định tại khoản 1 Điều 569 BLDS thì “nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý”.

Hoặc có trường hợp, bên bán cố tình mong muốn hủy bỏ hợp đồng bằng phương thức khởi kiện ra Tòa án để tuyên hợp đồng vô hiệu dựa trên cơ sở “đây là hợp đồng giả cách” nhằm che dấu một giao dịch thực sự là mua bán, chuyển nhượng. Lúc này, Tòa án hoàn toàn có cơ sở để tuyên giao dịch trên là vô hiệu theo Điều 124 BLDS và cuối cùng là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Cụ thể, Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo quy định:

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Ngoài ra, quá trình thực hiện vẫn có nguy cơ hợp đồng ủy quyền này chấm dứt hiệu lực khi bên ủy quyền (bên bán) bị mất năng lực hành vi dân sự, hoặc chết. Với trường hợp này, bên được ủy quyền (người mua) sẽ phải đối diện với các tranh chấp với các thừa kế của bên bán khi họ có yêu cầu phân chia di sản.

Mua nhà bằng giấy uỷ quyền sẽ mang lại nhiều rủi ro nếu phát sinh tranh chấp giữa hai bên.

Về bản chất, với việc ủy quyền theo hợp đồng như trên thì quyền tài sản của bên bán vẫn chưa được chuyển giao hoàn toàn và người chủ thực sự tài sản vẫn là bên bán. Nên trong trường hợp bên bán bị vướng vào các khoản nợ như nợ ngân hàng hoặc từ các giao dịch khác thì hoàn toàn có khả năng tài sản này bị phong tỏa, kê biên, phát mãi để giải quyết các khoản nợ theo quyết định của bản án hoặc nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ nợ, lúc này bên mua sẽ phải bàn giao tài sản trên.

Thứ hai là các khó khăn trở ngại khi thực hiện quyền tài sản

Theo khoản 5 Điều 3, nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì:

“Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức;

Thu nhập chịu thuế tại khoản này bao gồm cả khoản thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật”.

Do đó, khi tiến hành việc chuyển nhượng tài sản này, bên bán vẫn phải chịu khoản thuế thu nhập trong trường hợp chuyển nhượng cho bên thứ 3, trong khi nhiều người vẫn lầm tưởng rằng việc ký kết hợp đồng ủy quyền này thì khi chuyển nhượng sẽ không phải chịu thuế thu nhập (trừ trường hợp chứng minh được người ủy quyền ban đầu đã đóng khoản thuế trên và người được ủy quyền chỉ thực hiện theo đúng hợp đồng mà không phải che dấu hoạt động chuyển nhượng bất động sản).

Bên cạnh đó, khi mua nhà thì bên mua thường nghĩ đến việc ổn định dài lâu, nhưng trong một số trường hợp cần phải đi vay ngân hàng và thế chấp tài sản này thì sẽ gặp khó khăn vì một số ngân hàng lo ngại việc dính vào các tranh chấp liên quan do hiểu rõ bản chất các giao dịch về ủy quyền này là nhằm che dấu cho một giao dịch khác.

“Về mặt pháp lý thì giao dịch về ủy quyền liên quan bất động sản vẫn được pháp luật thừa nhận, nhưng bên cạnh đó là những rủi ro dễ làm phát sinh tranh chấp, nhất là khi các bên cố tình thực hiện việc ủy quyền nhằm che dấu cho một giao dịch khác mà cụ thể ở đây là chuyển nhượng bất động sản. Vì vậy, các bên cần cân nhắc kỹ về mặt lợi và mặt hại trước khi chấp nhận giao kết với nhau”, Luật sư Vương Ngọc Như Thảo kết luận. 

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin