Mua đất nền, làm sao để tránh dự án ma?

Dự án ma là gì?

Dự án ma là những dự án không được cấp phép, hoặc chưa đủ điều kiện bán, nhưng các chủ đầu tư đã quảng cáo, rao bán cho người có nhu cầu, nhằm trục lợi riêng.

Do tính đặc thù, phân khúc đất nền là nơi xuất hiện nhiều dự án ma, lừa đảo khách hàng. Đây cũng là vấn đề nổi cộm của thị trường bất động sản nhiều năm qua với hàng loạt vụ lừa đảo quy mô lớn.

Lợi dụng tâm lý chuộng đất nền của người dân, nhiều doanh nghiệp như Alibaba… đã phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, tung ra cam kết hấp dẫn để thuyết phục người mua xuống tiền.

Bước sang năm 2020, hàng loạt dự án lớn được triển khai ở khu vực phía Nam, kéo theo thị trường đất nền xung quanh cũng “nóng” lên. Có thể kể đến một số địa phương như Đồng Nai, Bình Dương hay Long An,… Vậy làm cách nào để nhận biết đâu là một dự án đất nền ma?

Ảnh minh họa: Zing.

Một dự án đảm bảo điều kiện mở bán phải đáp ứng những gì?

Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán, hoặc để bán kết hợp cho thuê, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, được quy định tại Khoản 2 Điều 17 của Luật nhà ở năm 2014, bao gồm:

 Dự án có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai, thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng.

 Chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

 Bên cạnh đó, dự án phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Chủ đầu tư phải hoàn thành việc xây dựng hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo các dịch vụ thiết yếu điện,  nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án...

Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Người mua dự án phân lô bán nền cần làm gì? 

Để tránh mua phải dự án đất nền ma, người mua cần nắm vững quy định pháp lý về mảnh đất đó, và kiểm chứng thông tin của dự án đất nền mình định mua. 

Trước hết, để thành lập dự án cần phải có giấy phép tổng duyệt, giấy phép khởi công của cơ quan chức năng. Các dự án ảo thường không có các giấy phép này, vì chỉ là đất do cá nhân đứng tên, phân lô tách thửa để bán.

Ngoài ra, khi rao bán dự án ảo, người bán cũng đưa ra sổ đỏ giả hoặc sổ tổng nhưng tên chủ sở hữu lại là một cá nhân khác (sổ đỏ của toàn bộ khu đất lớn), để tạo niềm tin của người mua. Những tài liệu này cần phải được cơ quan chức năng kiểm chứng mới có thể đảm bảo tính xác thực.

Ảnh minh họa: Zing.

Người mua không nên tin tuyệt đối vào môi giới, chủ đầu tư hứa hẹn, mà phải kiểm chứng thực tế.

Phải đến thực địa vị trí đất mình định mua, để xem kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.

Đến Văn phòng đăng ký đất đai để biết chắc là thửa đất mình mua không bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp hay không; yêu cầu chủ đầu tư cho xem các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án (như Quyết định giao đất, Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500).

Người mua cần hỏi môi giới, người bán để đọc và kiểm tra hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án từ chủ đầu tư, gồm: Giấy chứng nhận đầu tư dự án; quyết định giao đất, Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt,…

Tìm hiểu bước này sẽ đánh giá và biết được ai là chủ đầu tư dự án thật sự, và ai có quyền bán và ký hợp đồng mua bán đất nền với khách mua.

Việc không thể bỏ qua tiếp theo là hỏi, đọc và kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Theo đó, người mua có thể biết được lô đất mình mua sẽ nằm ở khu nào, vị trí nào trong dự án này.

Kiểm tra dự án hoặc các lô đất nền mình muốn mua có đang bị chủ đầu tư thế chấp, bị kê biên hoặc đang tranh chấp gì hay không. Có nhiều trường hợp, chủ đầu tư mặc dù đủ điều kiện pháp lý để bán, nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án bị tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp cho ngân hàng. Do vậy, khi biết đến tên gọi của dự án thì trước hết có thể tra cứu sơ bộ trên internet, tham khảo tại văn phòng đăng ký đất đai để biết chắc là đất mình mua không bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp (nếu có).

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin