Mua bán, chuyển nhượng địa ốc khan hiếm đất 'sạch'

Đáng chú ý, “khẩu vị” của nhà đầu tư đang nhắm tới khu đất “sạch” (hoàn thành thủ tục bồi thường, GPMB, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt). Tuy nhiên, những dự án như trên rất hiếm…

Rầm rộ các thương vụ M&A

Theo JLL Việt Nam, sự tăng trưởng của hoạt động M&A tại Việt Nam đang tăng tốc, nhờ vào hội nhập toàn cầu, tình hình chính trị-xã hội và kinh tế vĩ mô ổn định cũng như những chính sách tái cơ cấu trong ngành ngân hàng và tài chính, đầu tư công và các DNNN. Ngành sản xuất chế biến, chế tạo chiếm phần lớn trong tổng vốn FDI, nhiều DN đang quan tâm tới Việt Nam như một điểm đến thay thế cho Trung Quốc. Hoạt động kinh doanh BĐS đứng ở vị trí thứ năm, thu hút khoảng 0,7 tỷ USD, tăng 16% so với cùng kỳ, trong đó có 39 dự án với 0,5 tỷ USD đăng ký cấp mới.

Thị trường BĐS dự kiến sẽ tiếp tục sôi động trong năm 2017 với hàng loạt các thương vụ mua bán và sáp nhập. Thị trường BĐS thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu thông qua hoạt động M&A. Hình thức liên doanh đang trở nên phổ biến giữa các nhà đầu tư nước ngoài - với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn tại địa phương - những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại.

Qua quan sát của JLL, hiện có hàng trăm triệu đô la đang chờ đợi để đổ vào thị trường trong nước ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp. Các nhà đầu tư đến từ nhiều quốc gia khác nhau như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, và sự tăng trưởng của các nhóm nhà đầu tư đến từ Trung Quốc như: CFLC, Country Garden, Jiayuan, v.v…

Đáng chú ý, các nhà đầu tư Nhật Bản đang không ngừng tăng cường hiện diện ở Việt Nam. Vào tháng 9 năm ngoái, Kajima - một trong bốn tập đoàn nhà thầu lớn nhất Nhật Bản đã hợp tác liên doanh với Indochina Capital với tổng vốn đầu tư ước tính lên đến 1 tỷ USD trong vòng 10 năm tới (Ban đầu sẽ tập trung chính vào các dự án nhà ở và nghỉ dưỡng tại Hà Nội, Tp.HCM và Đà Nẵng).

Từ đầu năm đến nay, thị trường ghi nhận khá nhiều giao dịch đáng chú ý. Trong tháng 3, công ty Keppel Land (Singapore) đã nắm 16% cổ phần còn lại của Tổng công ty cổ phần Đường Sông Miền Nam (Sowatco) trong dự án Saigon Centre thông qua công ty thành viên Krystal Investment Pte., Ltd. Hongkong Land sẽ trở thành đối tác chiến lược với Công ty Đầu Tự Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) để phát triển nhà ở tại KĐT mới Thủ Thiêm.

Tháng 5/2017, Quốc Cường Gia Lai đã bán dự án của công ty tại quận Nhà Bè, TP.HCM cho Sunny Island Investment với giá trị giao dịch không được tiết lộ. Gần đây, công ty CP BĐS Phát Đạt tuyên bố đã chuyển nhượng một phần của dự án Everrich 3 tại TP.HCM. Hay như công ty BĐS Hưng Thịnh có chiến lược thâu tóm 20 dự án đã bị trì hoãn lâu dài, trong đó 10 dự án đã được tiến hành xây dựng và bắt đầu tung ra thị trường.

Ngoài ra, quỹ đầu tư VinaCapital cho biết đã bán 70% cổ phần của mình trong dự án khu đô thị 198,5 hecta Đại Phước Lotus ở tỉnh Đồng Nai cho China Fortune Land Development (CFLD). CFLD đã ký biên bản ghi nhớ với công ty Tín Nghĩa để xây dựng thành phố công nghiệp mới (NIC) tại KCN Ông Kèo, dựa trên kế hoạch xây dựng hàng chục KCN ở Đông Nam Á.

“Khẩu vị” của các nhà đầu tư tại Việt Nam

Thông thường, phân khúc nhà ở vẫn là thị trường hấp dẫn nhất. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hiện nay đang có xu hướng chuyển sang thị trường BĐS thương mại, đặc biệt tập trung vào các dự án văn phòng hạng A có vị trí đắc địa, tiềm năng tăng trưởng về giá trị vốn và lợi suất đầu tư (7 – 8%). JLL nhận thấy mức giá thuê văn phòng tại Việt Nam đang cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực, phản ánh sự thiếu hụt nguồn cung. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng cho thấy sự quan tâm đặc biệt đối với những dự án khách sạn.

Đối với các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất “sạch” (ví dụ: hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt). Tuy nhiên, những dự án như trên rất hiếm, bởi lẽ thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn non trẻ - JLL luận giải.

Bên cạnh đó, thị trường địa ốc vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, các dự án có tiềm năng phát triển tốt khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận đến các dự án tốt tương đối hạn chế. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập thị trường.

Đánh giá tổng thể thị trường, các phân khúc vẫn đang trên đà phát triển như mong đợi. Phân khúc khách sạn luôn thu hút được sự quan tâm trong thời gian qua với nhiều nguồn vốn từ nước ngoài được đổ vào Việt Nam. Thị trường nhà ở bình dân được đánh giá là phân khúc thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư, chủ yếu nhờ vào sự gia tăng của tầng lớp trung lưu.