Một năm 'kinh tế buồn' của làng bất động sản Sài Gòn: Kỳ vọng gì cho năm 2018? (bài 2)

Triển vọng lớn

Sau một năm trầm lắng, Tập đoàn Novaland sẽ khởi đầu năm 2018 bằng dự án Khu dân cư phức hợp cao cấp Victoria Village tọa lạc tại mặt tiền đường Đồng Văn Cống, phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, TP.HCM. Dự án Victoria Village quy hoạch theo hướng đồng bộ và hoàn chỉnh, gồm khu căn hộ thương mại dịch vụ và khu nhà phố, biệt thự.

Dự án có 4 block cao 25 tầng và 1 tầng hầm, được thiết kế theo phong cách Châu Âu. Các khối tháp sắp đặt theo hình chữ U, các mặt đứng chính hướng theo hai trục Đông Nam-Tây Nam và Tây Nam-Tây Bắc nên tránh được ánh nắng chiếu trực diện vào mỗi căn hộ. Dự án có khoảng 900 căn hộ từ 1-3 phòng ngủ, diện tích linh hoạt 52-95m2 với mức giá dự kiến 2,5 tỉ đồng/căn và bàn giao hoàn thiện cơ bản.

Novaland sẽ mở đầu thị trường bất động sản năm 2018 bằng dự án Victoria Village.

Với mật độ xây dựng thấp, Victoria Village chỉ có 92 sản phẩm nhà phố, biệt thự. Những căn biệt thự và nhà phố của Victoria Village mang phong cách kiến trúc tân cổ điển thời Victoria. Trongđó, biệt thự đơn lập, song lập có diện tích từ 160-394m2, xây dựng một trệt hai lầu. Đặc biệt, mẫu biệt thự đơn lập có bố trí sẵn hố thang máy, phù hợp với nhu cầu của những gia đình nhiều thế hệ.

Còn nhà phố thương mại có diện tích đa dạng từ 107-298m2, xây dựng một trệt và bốn lầu, có bố trí sẵn hố thang máy, nằm ngay mặt tiền đường Đồng Văn Cống, thuận lợi cho hoạt động kinh doanh tại khu vực.

Victoria Village sở hữu hệ thống tiện ích nội khu đẳng cấp như khu quảng trường công viên rộng 5.000m2, hồ bơi tràn, khu vui chơi trẻ em, phòng gym… Không gian cảnh quan tại khu quảng trường công viên được sắp xếp dựa trên ý tưởng là sự giao thoa giữa những gợn sóng trên đại dương để thúc đẩy sự gắn kết chặt chẽ các giá trị cộng đồng.

“Nếu mọi thứ suôn sẻ, chúng tôi sẽ còn mở bán thêm ba dự án khác. Cụ thể là một dự án mới ở quận 2, một dự án ở quận 4 và một khu dân cư ở quận 8”, đại diện Novaland nói.

Him Lam Land cũng dự kiến tung ra 2-3 dự án mới trong năm 2018. Trong đó, sản phẩm chủ yếu vẫn là căn hộ có giá từ 1-2 tỉ đồng/căn. Còn lại là nhà phố cao cấp, có giá từ 10-20 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên, ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết, kế hoạch là như vậy nhưng công ty cũng không dám chắc vì gánh nặng pháp lý, thiết kế chưa ưng ý.

“Năm 2018, nhu cầu về nhà ở thật có giá từ 1-2 tỉ đồng/căn vẫn sẽ rất lớn. Đất nền cũng là kênh được các nhà đầu tư lựa chọn. 2018 cũng là năm Him Lam Land sẽ mở rộng địa bàn kinh doanh ra Hà Nội”, ông Phúc nói.

Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hung Thịnh sẽ tiếp tục tung thị trường gần 10 dự án mới trong năm 2018. Những dự án này có cả đất nền, căn hộ và nằm rải rác khắp các khu Đông, khu Tây Bắc và khu Nam Sài Gòn.

Theo đại diện của Hưng Thịnh, nhu cầu về nhà ở thực của người dân trong năm 2018 vẫn còn rất lớn. Đặc biệt là các gia đình trẻ hoặc người dân nhập cư có mong muốn sở hữu nhà ở TP.HCM. Do đó, thị trường bất động sản 2018 sẽ tiếp tục đà phát triển bền vững mà trọng tâm sẽ nằm ở phân khúc căn hộ trung cấp. 

“Năm 2018, ngoài việc đa dạng hóa các sản phẩm Hưng Thịnh sẽ tiếp tục phát triển một số dự án ở phân khúc trung cấp để phù hợp với nhóm khách hàng tiềm năng. Thực tế là trong những năm qua, các dự án ở phân khúc tầm trung của Hưng Thịnh luôn trong tình trạng cháy hàng, nhận được sự quan tâm và ủng hộ rất nhiệt tình của khách hàng”, đại diện Hưng Thịnh nói.

Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2018 sẽ tăng giá 3%.

Sau một năm im ắng và bán hàng tồn kho, hàng loạt chủ đầu tư tại TP.HCM như Đất Xanh, TTC Land, Vietcomreal, Phúc Khang… đã lên kế hoạch mở bán nhiều dự án mới trong năm 2018. Điểm đáng chú ý là sản phẩm của các công ty này đều tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, có giá từ 1-3 tỉ đồng/căn hộ.

Sẽ bùng nổ trở lại

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, 2018 sẽ là năm bùng nổ của thị trường bất động sản TP.HCM và sẽ có rất nhiều chủ đầu tư bung hàng vì đã chuẩn bị mọi thứ trong năm 2017.

“Sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỉ trọng cao với một lượng vừa phải của phân khúc cao cấp và hạng sang được giới thiệu, tạo nền tảng cho một sự phát triển bền vững hơn”, bà Dung nói.

Về khu vực, bà Dung nhận định, khu Đông và khu vực Nam Sài Gòn sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong năm tới. Giá bán trong năm 2018 được kỳ vọng sẽ tăng trung bình 3%. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp có mức tăng thấp hơn là 1,5%.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường ĐH Kinh tế TP.HCM cũng nhận định, thị trường bất động sản sẽ có sự bức tốc mạnh mẽ trong năm 2018. Ông Hoàng cho rằng, TP.HCM đang muốn chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ, xây dựng đô thị thông minh... Đây là cơ sở để phát triển thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn.

Hoạt động mua bán và sáp nhập dự án sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn và thị trường sẽ tiếp tục câu chuyện xử lý nợ xấu. Việc phát triển mạnh cơ sở hạ tầng, giao thông đường sông, metro sẽ đẩy mạnh tốc độ giãn dân tới các khu dân cư tại các thành phố vệ tinh. Trong đó Bình Chánh, Đồng Nai, quận 9 là những miền đất hứa hẹn trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản năm nay.

Dự đoán về giá nhà, ông Hoàng cho rằng giá bán bất động sản 2018 sẽ tiếp tục tăng mạnh ở một vài phân khúc chủ lực như đất nền, căn hộ. Việc tăng giá này dựa vào ba lí đo.

Thứ nhất là cách tính tiền sử dụng đất đã thay đổi. Nếu theo cách tính tiền sử dụng đất mới thì giá đất sẽ tăng thêm khá nhiều. Một khi tiền sử dụng đất tăng thì chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán để cân đối chi phí.

Thứ hai là vật tư xây dựng và nhân công biến động theo hướng tăng. Từ giữa năm 2017, giá vật liệu xây dựng đã liên tục gia tăng. Nếu theo đà này, năm 2018 giá vật liệu sẽ tăng ít nhất là 5-10% khiến chi phí xây dựng bị đội lên cao hơn. Giá nhân công lao động cũng đang điều chỉnh tăng mức lương, ít nhất là 10-20% so với năm 2016.

Giá vật liệu xây dựng và nhân công tăng sẽ khiến giá nhà tăng.

“Cuối cùng phải tính đến sự trượt giá của dòng tiền và sự khan hiếm quỹ đất. Tất cả những yếu tố đó đang tác động trực tiếp đến chi phí phát triển bất động sản. Do đó, giá bất động sản 2018 sẽ tăng thêm ít nhất từ 10-20% so với năm 2017. Sự gia tăng này không chỉ riêng ở một loại hình bất động sản nào mà sẽ tăng đồng loạt ở tất cả các phân khúc”, ông Hoàng nhận định.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản năm 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực và nhiều khả năng vẫn giữ được ổn định như năm 2017.

Trong đó, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản. Phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường.

“GDP năm 2017 đạt 6,81%. Tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 19%. Nguồn vốn FDI và tỉ trọng giải ngân FDI, nguồn kiều hối… đều tập trung vào quý IV năm 2017 nên sẽ có tác động tích cực ngay từ đầu năm 2018. Tất cả các nhân tố này sẽ tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường bất động sản năm 2018”, ông Châu nói.

Về dự báo có hay không bong bóng bất động sản trong năm 2018, HoREA nhận thấy khó có thể xảy ra do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước. Các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường và các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn.