Một năm 'kinh tế buồn' của làng bất động sản Sài Gòn: Bán hàng tồn, vì không ra được dự án mới (bài 1)

Chỉ bán hàng tồn kho

Sau khi phát triển bùng nổ từ năm 2013-2016, năm 2017 là năm đáng quên của Tập đoàn Novaland. Dù là doanh nghiệp bất động sản lớn nhất TP.HCM nhưng năm vừa qua, Novaland không mở bán được bất cứ dự án mới nào.

Hoạt động trong năm 2017 của Novaland là vét bán gần 5.000 căn hộ tồn kho ở nhiều dự án như Sunrise City, The Tresor, The Park Avenue, Sunrise Riverside, Tropic Garden, The Sun Avenue…

Năm 2017, Novaland có hàng loạt dự án nằm trong diện thanh tra của Thanh tra Chính phủ, liên quan đến đất công. Doanh nghiệp này đang chờ kết luận thanh tra để kiến nghị UBND TP.HCM phê duyệt dự án mới.

Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM không ra được dự án mới trong năm 2017.

Tương tự, Him Lam Land cũng không mở bán được dự án mới nào trong năm 2018 mà chỉ bán giai đoạn tiếp theo của dự án Him Lam Phú Đông và Him Lam Phú An. Còn Tập đoàn Đất Xanh chỉ mở bán giai đoạn hai của dự án Lux Garden, Opal Riverside, Opal Garden trong năm 2017. Dự án mới, Tập đoàn Đất Xanh không mở bán được cái nào.

Vietcomreal cũng chỉ bán hàng tồn kho của dự án Viva Riverside và bàn giao nhà của dự án Riva Park. Kế hoạch mở bán một dự án mới ở quận 8 trong năm 2017 cũng tạm thời hoãn lại. TTC Land cũng bán hàng tồn kho ở dự án Jamona City, Jamona Golden Silk, Jamona Home Resort, Carillon 5 mà không ra được dự án mới.

Nhìn lại thị trường bất động sản 2017, số lượng doanh nghiệp ra được dự án mới chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Doanh nghiệp ra nhiều dự án nhất ở TP.HCM là Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hung Thịnh.

Trong năm 2017, Hưng Thịnh đã cung cấp cho thị trường khoảng 5.000 sản phẩm thuộc nhiều phân khúc khác nhau từ căn hộ, officetel, shophouse, nhà phố liên kế, biệt thự đến các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Cụ thể, về phân khúc căn hộ có dự án Moonlight Boulevard ở quận Bình Tân và Lavita Charm quận Thủ Đức. Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và đất nền có các dự án Cam Ranh Mystery Villas ở bãi Dài Cam Ranh và dự án Sentosa Villa ở Mũi Né Phan Thiết. Ở phân khúc nhà phố liên kế và biệt thự là dự án Saigon Mystery Villas tại quận 2.

Kiến Á Group trong năm 2017 đã mở bán giai đoạn tiếp theo của dự án Lavila ở quận 7. Tại quận 2, Kiến Á Group giới thiệu dự án Citi Esto trong Khu độ thị Cát Lái. Công ty Phú Mỹ Hưng giới thiệu dự án Saigon South Residences ở Nhà Bè, Khu phức hợp Midtown…

Do pháp lý

Theo đại diện Công ty Hưng Thịnh, thị trường bất động sản 2017 không phát triển ồ ạt như năm 2016, các chủ đầu tư không tung ra dự án một cách liên tục mà phát triển có trọng tâm và tập trung hơn. Với mức tăng trưởng GDP năm 2017 đạt 6,81%, có thể thấy nền kinh tế Việt Nam vẫn đang trong đà phát triển ổn định và năm 2017 vẫn là thời điểm giao dịch thích hợp cho cả nhà đầu tư cũng như khách hàng có nhu cầu về nhà ở.

Đáng chú ý nhất trong năm 2017 là ở phân khúc bất động sản căn hộ, lượng tiêu thụ nguồn hàng căn hộ cao cấp có phần giảm nhiệt thay vào đó phân khúc trung cấp tiếp tục diễn ra khá sôi động. Những chuyển biến này cho thấy thị trường bất động sản đang phát triển theo hướng bền vững hơn, hướng tới nhu cầu thực của khách hàng.

Lượng căn hộ chào bán và số lượng giao dịch bất động sản ở TP.HCM giảm mạnh.

Đại diện Công ty Hưng Thịnh cũng cho rằng, một trong những nguyên nhân chính khiến cho các dự án ít xuất hiện hơn so với giai đoạn 2014-2016 là do quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm. Nhu cầu thực của các khách hàng đối với phân khúc căn hộ trung cấp, vừa túi tiền vẫn còn rất lớn và các dự án hiện tại vẫn chưa đủ để đáp ứng.

Mỗi năm vẫn có một lượng lớn các bạn trẻ, người lao động nhập cư vào TP.HCM làm việc. TP.HCM cũng có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới cần nhà ở riêng. Sự bùng nổ và phát triển rầm rộ của các dự án cao cấp trong những năm trước đây khiến quỹ đất không còn nhiều. Đó đều là những lý do dẫn đến tình trạng nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu về nhà ở hiện nay. 

“Nguồn hàng mà chúng tôi đang có đã sẵn sàng cho chiến lược kinh doanh trong 10 năm tới với quỹ đất lên đến khoảng 1.000ha tọa lạc tại những vị trí tiềm năng phát triển bất động sản khá rõ ràng. Riêng TP.HCM quỹ đất của Hưng Thịnh khoảng 200ha và sẽ tiếp tục đem đến cho khách hàng những sản phẩm với giá thành phù hợp trong thời gian tới”, đại diện Hưng Thịnh cho biết. 

Báo cáo của Công ty CBRE cũng cho thấy, nguồn cung bất động sản năm 2017 giảm tới 18% so với năm 2016 và chỉ đạt ở mức 30.000 căn. Số lượng giao dịch tại TP.HCM cũng giảm tới 13% so với năm trước.

Khu Đông vẫn là tâm điểm của thị trường bất động sản năm 2017 với 35% nguồn cung. Khu Nam Sài Gòn chiếm 32%, khu Tây 14%, phía Bắc TP.HCM có 16% và khu vực trung tâm góp 3% vào số lượng căn hộ chào bán năm ngoái.   

“Số lượng căn hộ chào bán năm 2017 giảm là do nhiều doanh nghiệp cần thêm thời gian hoàn thiện pháp lý dự án”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nói.

Trong khi đó, ông Ngô Quang Phú, Phó tổng giám đốc Him Lam Land khẳng định, do việc thực hiện các thủ tục pháp lý làm chậm nên làng bất động sản 2017 ở TP.HCM có rất ít sản phẩm. Còn thị trường vẫn đang rất tốt, chỉ là không có sản phẩm để bán.

“Năm 2017, Him Lam Land dự kiến đưa ra 2 dự án mới nhưng không thể hoàn thiện thủ tục pháp lý nên chưa kịp công bố”, ông Phúc nói.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2017 thị trường bất động sản tăng trưởng khoảng 4,07% so với năm 2016, đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trưởng GDP của cả nước và tiếp tục xu thế tái cấu trúc thị trường, tái cơ cấu đầu tư để có sự tập trung phát triển mạnh hơn phân khúc nhà ở vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng.

Năm 2017, TP.HCM đã phát triển được 10,11 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở lên 162,25 triệu m2, bình quân đạt 18,87 m2/người. Sở Xây dựng TP.HCM và các quận huyện đã cấp 58.553 giấy phép xây dựng, giảm 3% so với năm 2016

Tuy nhiên, các dự án nhà ở do doanh nghiệp đầu tư đang có xu thế ngày càng tăng lên. TP.HCM đang có 29 dự án nhà ở quy mô lớn với tổng mức đầu tư lên đến gần 158.000 tỉ đồng. Trong đó, có hai dự án quy mô trên 50ha và 27 dự án mà mỗi dự án có tổng mức đầu tư trên 3.000 tỉ đồng hoặc có trên 1.500 sản phẩm.

Thị trường nhà ở thương mại của TP.HCM trong năm 2017 đã có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 42.991 căn nhà. Trong đó, có 37.502 căn hộ chung cư, 5.489 căn nhà thấp tầng, tổng giá trị cần huy động vốn lên đến 86.421 tỉ đồng.

“Tỉ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền vẫn chiếm tỉ trọng lớn nhất, đến 74% trong tổng số sản phẩm mở bán trong năm 2017. Các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh căn hộ 1-2 phòng ngủ. Thị trường bất động sản đã có sự chuyển hướng đầu tư bất động sản xanh, hình thành những khu vực ở có không gian sống thân thiện môi trường, sử dụng thiết bị thông minh”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Tiền chảy vào đất nền

Phân khúc căn hộ trầm lắng đã khiến dòng tiền chảy mạnh vào đất nền vùng ven và các tỉnh lận cận TP.HCM. Cơn sốt giá ảo đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành TP.HCM hồi đầu năm 2017 đã được hạ nhiệt kịp. Tuy nhiên, do khan hiếm nguồn cung nên đang có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân, và huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.

Dòng tiền đang chảy mạnh vào đất nền vùng ven.

Khảo sát của chúng tôi tại quận 9 cho thấy, khu vực xung quanh đường Nguyễn Xiển, nơi có một số dự án khu dân cư sắp được triển khai giá đất cũng tăng khá mạnh. So với đầu năm 2016, hiện nay giá nhà đất đang tăng từ 2-4 lần, khoảng 45-60 triệu đồng/m2.

Các tuyến đường thuộc quận Bình Tân như Tân Hương, Ấp Chiến Lược, Bờ Bao Tân Thắng... trước đây giá chỉ khoảng 30 triệu đồng/m2 thì nay lên đến 60-70 triệu đồng/m2. Các tuyến đường Đỗ Thừa Luông, Tân Kỳ Tân Quý, Dương Văn Dương giá lên đến khoảng 80 triệu đồng/m2. Cao nhất ở khu vực này là đường Gò Dầu, Bình Long, Kênh Nước Đen... với giá từ 100-120 triệu đồng/m2.

Đường Trịnh Quang Nghị ở huyện Bình Chánh, một năm trước giá đất ở đây chỉ là 12 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại đã lên tới 25-40 triệu đồng/m2. Đường Trần Đại Nghĩa có giá 40-50 triệu đồng/m2, đường Hương Lộ 80 đã neo ở mức giá 35-55 triệu đồng/m2 và vẫn tiếp tục tăng.

Dòng tiền nhàn rỗi của khách hàng TP.HCM không chỉ chảy vào đất nền vùng ven mà còn giúp nhiều dự án ở vùng giáp ranh TP.HCM có tỉnh thanh khoản cao. Điển hình là ở Long An.

Hồi đầu tháng 10, dự án Khu đô thị T&T Long Hậu đã tạo nên cơn địa chấn trong làng bất động sản Long An khi huy động 700 sales ở 5 sàn đi bán đất nền. Kết quả chỉ trong một tháng, gần 1.000 nền đất của dự án T&T Long Hậu rộng gần 21ha đã được bán sạch.

Tương tự, dự án Saigon Village giai đoạn hai đã bán hàng trăm nền chỉ sau hai tuần công bố. Có rất nhiều khách hàng đăng ký đặt mua nhưng không đủ sản phẩm. Trong giai đoạn một, dự án này cũng có tốc độ tiêu thụ rất nhanh khi một tháng đầu tiên có hơn 600 sản phẩm đặt mua thành công.

Một dự án khác cũng đang tạo nên cơn sốt đất nền ở Long An là Khu đô thị Western City rộng 30ha với 1.135 nền biệt thự và nhà phố. Dự án này sở hữu hơn 1km mặt tiền Tỉnh lộ 830 đang mở rộng lên 74m với 8 làn xe, liền kề tuyến cao tốc TP.HCM-Trung Lương và kết nối trực tiếp với cao tốc Bến Lức-Long Thành.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường ĐH Kinh tế TP.HCM cho biết, sự trầm lắng của thị trường căn hộ TP.HCM đã khiến dòng tiền chảy dần về đất nền ở các vùng ven. Hiện nay, không chỉ Long An mà hiện tượng sốt đất nền đã quay trở lại ở khu vực vùng ven TP.HCM và các huyện giáp ranh TP.HCM ở các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu.

“Lãi suất tiền gửi đang ở mức thấp nên nhiều người dân bắt đầu rút tiền đầu tư vào kênh khác như chứng khoán, vàng, bất động sản… Ngân hàng Nhà nước cho phép tín dụng tăng 3% nên dòng tiền đổ vào thị trường sẽ dồi dào hơn. Mà bất động sản là kênh đầu tư an toàn và dễ sinh lợi hơn”, ông Hoàng lí giải.

Bài 2:Kỳ vọng gì cho năm 2018?

Sau một năm trầm lắng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã lên kế hoạch kinh doanh cho năm 2018 nhưng vẫn vừa làm vừa ngóng pháp lý dự án.