Lời cảnh tỉnh sau vụ tranh chấp bất động sản lớn nhất miền Trung

Phiên tòa xét xử vụ tranh chấp bất động sản lớn nhất miền Trung, kéo dài hơn 2 năm giữa chủ đầu tư Bách Đạt An (trụ sở tại thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam) với đơn vị môi giới Hoàng Nhất Nam (trụ sở tại Đà Nẵng) với sự liên quan của hơn 300 khách hàng đã thu hút sự chú ý, theo dõi của giới đầu tư bất động sản cũng như các chuyên gia pháp lý. Bởi với sự phát triển nóng của thị trường bất động sản ven biển Quảng Nam – Đà Nẵng thời gian qua, đã kéo theo quá nhiều hệ lụy về pháp lý, quản lý quy hoạch, xây dựng...

Việc TAND TP.Đà Nẵng tuyên buộc chủ đầu tư phải tiếp tục thực hiện hợp đồng, ra sổ đỏ cho người dân tại dự án Sakura Central Park (khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc) đã phần nào bảo vệ được quyền lợi của khách hàng. Nhưng đàng sau vụ án này cũng để lại nhiều bài học cho các cấp quản lý cũng như giới đầu tư, người dân khi mua bất động sản.

Bài học quản lý cho chính quyền

Theo tìm hiểu thì trước khi diễn ra phiên tòa sơ thẩm ngày 28/11 vừa qua thì Thanh tra tỉnh Quảng Nam cũng đã có kết luận về những sai phạm của công ty Bách Đạt An. Cụ thể, công ty Bách Đạt An được chuyển giao nhiệm vụ chủ đầu tư 16 dự án nhưng chưa thực hiện nghiêm túc và đầy đủ hồ sơ pháp lý về trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất theo quy định. Ngoại trừ 5 dự án (khu đô thị Sentosa Riverside; khu đô thị An Cư 1; khu đô thị 7B, khu đô thị An Phú Quý và khu dân cư chợ Điện Dương), còn lại các dự án đều không có quyết định thu hồi đất, giao đất từng hộ gia đình, cá nhân của UBND thị xã Điện Bàn và quyết định thu hồi đất, giao đất của UBND tỉnh. Cá biệt, chỉ có 3 dự án có báo cáo đánh giá tác động môi trường và không có dự án nào cam kết bảo vệ môi trường.

Phiên tòa xét xử vụ tranh chấp bất động sản lớn nhất miền Trung đã thu hút sự theo dõi của giới đầu tư bất động sản cũng như các nhà quản lý.

Thanh tra cũng chỉ rõ, hầu hết các dự án chưa hoàn thiện kết cấu hạ tầng và các thủ tục pháp lý theo quy định pháp luật. Đặc biệt, 4 dự án Bách Đạt An 3, 4, 5 và 6 đang trong quá trình thực hiện thủ tục pháp lý, chưa được đưa vào kế hoạch sử dụng đất, chưa triển khai dự án trong thực tế… Công ty chưa thực hiện đầy đủ và đúng trình tự, thủ tục các hồ sơ pháp lý theo quy định về đầu tư dự án, về đất đai, về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơ bản, về bảo vệ môi trường, về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tiến độ thực hiện dự án chậm, quy hoạch chi tiết 1/500 điều chỉnh nhiều lần, phần lớn các dự án chưa hoàn thiện kết cấu hạ tầng theo đúng quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt...

Tại phiên tòa sơ thẩm diễn ra ngày 28/11 vừa qua, Hội đồng xét xử (HĐXX) cũng đã liệt kê hàng loạt sai phạm của chủ đầu tư (như đã nêu trên) để chỉ rõ sự thiếu trách nhiệm của cơ quan quản lý các cấp trong vấn đề này. Đó là trách nhiệm của chính quyền địa phương (UBND thị xã Điện Bàn), Sở Xây dựng, Sở TN&MT, UBND tỉnh Quảng Nam khi dễ dàng giao hàng chục dự án cho một chủ đầu tư không có năng lực đảm nhận. HĐXX đề nghị các cơ quan liên quan kiểm điểm, xử lý nghiêm các cá nhân liên quan. Đồng thời, rút ra bài học về quản lý các dự án bất động sản ở “điểm nóng” ven biển Quảng Nam – Đà Nẵng.

Người dân cần cảnh giác khi mua bất động sản

Từng có nhiều năm theo dõi mảng pháp lý bất động sản tại khu vực Quảng Nam – Đà Nẵng, Luật sư Nguyễn Thị Hường (Công ty Luật Tiếng Dân, Đoàn Luật sư TP.Đà Nẵng) cho biết, thời gian qua, thị trường bất động sản miền Trung trở nên sôi động, thu hút nhiều nhà đầu tư, khách hàng tham gia. Tuy nhiên, đi cùng với sự phát triển nóng của thị trường là hàng loạt vụ tranh chấp nổ ra giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Nhiều dự án bất động sản "mọc lên như nấm sau mưa" tại khu vực ven biển Quảng Nam - Đà Nẵng.

“Phần lớn khách hàng mua bất động sản phải chịu thiệt thòi khi xảy ra tranh chấp. Bởi các hợp đồng này đều do chủ đầu tư soạn sẵn và thường có nhiều điều khoản bất lợi cho khách hàng và có lợi cho chủ đầu tư. Điển hình như vụ việc khách hàng mua condotel ở dự án Cocobay thì hợp đồng rất bất lợi cho họ. Do đó, trước khi giao dịch bất động sản, người dân cần tìm hiểu kỹ về dự án cũng như chủ đầu tư. Chỉ nên mua ở những dự án có tính pháp lý rõ ràng và tốt nhất là nên mua khi đất đã có sổ đỏ, có quy hoạch hạ tầng đầy đủ”, Luật sư Hường cho hay.

Luật sư Nguyễn Thành Nam (đoàn Luật sư TP Hà Nội) khuyến nghị, người dân cần cảnh giác trước những dự án bất động sản không có tính pháp lý rõ ràng, quảng cáo mức lợi nhuận cao để “hút” khách. “Có rất nhiều điều mà khách hàng cần lưu ý, quan tâm khi giao dịch bất động sản dù đó là căn hộ hay đất nền. Trong đó, tập trung vào vấn đề quan trọng nhất là hợp đồng mua bán. Trong hợp đồng mua bán thường có hai nhóm điều khoản mà người mua cần đặc biệt quan tâm là nhóm điều khoản giao dịch (điều khoản thương mại) và hai là điều khoản pháp lý (điều khoản ràng buộc). Đa phần người mua tập trung vào điều khoản giao dịch mà không chú ý đàm phán điều khoản pháp lý. Do đó, khi xảy ra tranh chấp về pháp lý thì người mua thường là bên chịu thiệt”.

Cũng theo Luật sư Nam, mới đây, một nhóm Luật sư chuyên về bất động sản đã soạn một bộ sách sổ tay pháp lý bất động sản với tiêu đề "Bên mua cần biết luật lệ gì?. Trong đó có đề cập đến những bước căn bản mà khách hàng cần chú ý khi tham gia giao dịch bất động sản.