Lỗ hàng trăm tỷ, Đất Xanh Group vẫn tiếp tục vay hơn 13.000 tỷ đồng

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group - mã: DXG) vừa công bố báo cáo tài chính quý III/2020. Nhìn chung, tình hình kinh doanh của Đất Xanh có sự phục hồi nhưng vẫn còn nhiều dư chấn tổn thương trong 2 quý trước đó để lại.

Lợi nhuận giảm 60%, lỗ luỹ kế hơn 150 tỷ đồng 

Doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ của Đất Xanh Group trong quý III/2020 ghi nhận gần 797 tỷ đồng, giảm hơn 45% so với quý III/2019. Tuy nhiên, con số này đã tăng hơn 66% so với quý trước đó và gần bằng 3/4 doanh thu của cả 6 tháng đầu năm.

Điểm sáng trong cơ cấu doanh thu ở kỳ báo cáo này là sự phục hồi lớn của mảng bán căn hộ và đất nền. Từ mức chỉ chiếm phần không đáng kể trong quý I và vỏn vẹn 9% ở quý II, đến nay doanh thu từ bán căn hộ và đất nền của Đất Xanh đã vươn lên chiếm 16,6% tổng doanh thu, đạt mức hơn 132 tỷ đồng. Mức này phục hồi gần về con số Đất Xanh Group đạt được trong cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên “cần cầu cơm” của tập đoàn này vẫn là ở dịch vụ môi giới bất động sản. Nhóm này đóng góp tới gần 3/4 tổng doanh thu, đạt mức 590 tỷ đồng.

Trong kỳ, Đất Xanh đẩy mạnh mở bán dự án Opal Skyline (Thuận An, Bình Dương). Ảnh: DXG

Vì cơ cấu doanh thu nghiên hẳn về dịch vụ môi giới nên Đất Xanh không tốn quá nhiều giá vốn bán hàng và cung cấp dịch vụ. Giá vốn trong quý III/2020 vào khoảng 161 tỷ đồng. Tỷ lệ giá vốn/doanh thu chỉ hơn 1/5. Nhờ đó, biên lợi nhuận gộp của doanh nghiệp này tiếp tục được nới rộng lên mức khủng gần 80%.

Trong quý III/2020, các chi phí thường xuyên hầu như đều tăng so với cùng kỳ. Trong đó, chi phí tài chính tăng đến 68%, chủ yếu là chi phí lãi vay.

Tổng lại, Tập đoàn Đất Xanh ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 221,5 tỷ đồng. Mức lãi này tuy giảm hơn 60% so với cùng kỳ nhưng đã cải thiện đáng kể so với quý trước. Ở quý II/2020, tập đoàn này ghi nhận mức lỗ ròng gần 400 tỷ đồng vì phải trích lập chi phí dự phòng cho việc chuyển nhượng toàn bộ cổ phần trong LDG Group hồi cuối tháng 7/2020.

Luỹ kế 9 tháng năm 2020, Đất Xanh Group ghi nhận gần 1.877 tỷ đồng doanh thu. Mức lãi trong quý vừa qua không thể kéo doanh nghiệp khỏi tình trạng thua lỗ với mức luỹ kế 152,5 tỷ đồng. Dù chỉ còn duy nhất quý cuối năm nhưng Đất Xanh chỉ mới hoàn thành được hơn 38% kế hoạch về doanh thu và chưa được 1/5 kế hoạch về lợi nhuận.

Giải thích về sự sụt giảm lợi nhuận trong quý III/2020 so với cùng kỳ, HĐQT giải trình là do chưa kịp ghi nhận doanh thu - lợi nhuận từ các dự án mà Đất Xanh làm chủ đầu tư đã triển khai bán hàng thành công.

Tồn kho tại Gem Sky World lên đến 3.400 tỷ đồng

Đến cuối tháng 9/2020, tổng tài sản của Đất Xanh Group cải thiện đáng kể. Từ mức 19.880 tỷ đồng vào đầu năm, con số này đã tăng thêm 12% lên mức 22.226 tỷ đồng. Tiền và các khoản tương đương cũng được nâng lên mức 1.630 tỷ đồng, tức tăng gấp đôi so với đầu năm. Trong đó, Đất Xanh đang có gần 1.600 tỷ đồng gửi ngân hàng, phần nhiều là các khoản tiết kiệm ngắn hạn không quá 3 tháng, lãi suất 4% - 5%/năm.

Điểm đáng lưu ý trong cơ cấu tài sản của doanh nghiệp này vẫn là hàng tồn kho. Vào cuối tháng 9/2020, tổng giá trị hàng tồn kho là khoảng 9.756 tỷ đồng. Mức này tăng hơn 10% so với con số ghi nhận vào bán niên và tăng đến 43% so với hồi đầu năm.

Tuy nhiên hàng tồn kho của Tập đoàn Đất Xanh chủ yếu là bất động sản dở dang. Bất động sản thành phẩm chỉ tồn gần 48 tỷ đồng tại dự án LuxGarden (quận 7, TP.HCM), dự án Khu dân cư nút giao thông Phó Đức Chính - Ngô Quyền (Royal Sea Đà Nẵng),…

Về bất động sản dở dang, Đất Xanh Group tiếp tục tồn kho nhiều nhất ở dự án Gem Sky World (Long Thành, Đồng Nai) với giá trị gần 3.410 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ và chiếm hơn 1/3 tổng giá trị tồn kho.

Trong báo cáo gần đây, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) dự báo tương lai của Đất Xanh Group phụ thuộc rất nhiều vào dự án trên. Gem Sky World có quy mô hơn 92 ha được tập đoàn này rót tiền rất lớn nhưng thời gian qua vẫn luôn lận đận về mặt pháp lý.

Theo Rồng Việt, dự án này sẽ đóng góp phần lớn vào lợi nhuận cũng như dòng tiền trong năm 2020 của Tập đoàn Đất Xanh. Sky Gem World ở giai đoạn đầu đã có 1.000 đất nền được tung ra thị trường với tỷ lệ hấp thụ lên đến 70%. Giá bán trung bình là 20 triệu đồng/m2, chưa kể chiết khấu.

Dự án Gem Sky World đang hoàn thành khu công viên trung tâm. Ảnh: Cafeland

Đất Xanh Group đặt mục tiêu chào bán 3.000 - 4.000 lô đất trong năm 2020. Ở giai đoạn 1, hợp đồng mua bán được ký vào đầu tháng 8 với biên lợi nhuận gộp từ 50%. Giai đoạn 2 đã khởi động trong quý III với giá bán được điều chỉnh tăng nhẹ.

Chứng khoán Rồng Việt ước tính, riêng dự án Gem Sky World sẽ mang về cho Đất Xanh lợi nhuận gộp ước tính là 700 tỷ đồng trong năm nay.

Ngoài ra, dự án Gem Riverside (quận 2, TP.HCM) tiếp tục là dự án có giá trị tồn kho lớn thứ 2 của Đất Xanh với 1.580 tỷ đồng, chiếm 16% tổng hàng tồn. Dự án này có quy mô 6,7 ha, gồm 12 toà chung cư với tổng cộng 3.175 sản phẩm căn hộ.

Nợ vay vượt vốn gần 45%

Đến cuối tháng 9/2020, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Tập đoàn Đất Xanh đã cải thiện hơn trước khi tăng hơn 74% so với hồi bán niên. Tuy nhiên dòng tiền này vẫn chưa thoát được mức âm (-432 tỷ đồng). Dòng tiền từ hoạt động đầu tư cũng đang âm gần 796 tỷ đồng.

Ở kỳ báo cáo này, Đất Xanh tiếp tục nới rộng tỷ lệ nợ. Trong khi vốn chủ sở hữu vào cuối thánh 9/2020 là 9.083 tỷ đồng, giảm 1,6% so với đầu năm, thì tổng nợ phải trả tăng tới 23,4% lên mức 13.143 tỷ đồng. Tổng nợ đang vượt vốn chủ sở hữu tới 44,7%.

Trong đó, vay và nợ thuê tài chính chiếm tới hơn 45% tổng nợ phải trả, ở mức 5.967 tỷ đồng. Nợ dài hạn đang là phần lớn với 78,7%. Khoản vay ngân hàng của Đất Xanh không thật sự lớn nếu so với trái phiếu. Kênh trái phiếu đã giúp doanh nghiệp này huy động tổng cộng 5.121 tỷ đồng, chiếm tới gần 86% tổng vay nợ.

Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) đang là chủ nợ lớn nhất của Đất Xanh Group với 303 tỷ đồng phải trả, nợ ngắn hạn là chủ yếu. Các khoản vay tại đây phần lớn đều dùng để bổ sung vốn cho hoạt động kinh doanh và tài trợ dự án. Trong đó, có khoản vay hơn 107 tỷ đồng đến hạn phải trả vào cuối năm nay.

Trong quý III/2020, Đất Xanh vừa mới vay thêm 200 tỷ đồng từ Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (MSB). Khoản vay này được dùng để tài trợ dự án với thời hạn trả lãi gốc đến giữa tháng 7/2023.

Trong kỳ Đất Xanh đã thanh toán được đáng kể khoản nợ tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank). Hai chủ nợ này chỉ còn các khoản nợ lần lượt là 143,5 tỷ đồng và gần 94 tỷ đồng.

Theo thống kê của Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC), Đất Xanh Group đang chiếm 2% tổng dung lượng thị trường bất động sản trong 5 năm qua. Thị phần này giúp Đất Xanh là doanh nghiệp bất động sản lớn thứ ba thị trường. Ở phân khúc trung cấp, Đất Xanh cùng với Hưng Thịnh Land và Nam Long Group cùng nắm giữ 4% thị phần. Tuy nhiên, Đất Xanh Group hiện chỉ còn 125 ha trong quỹ đất, xếp thứ 7 trên thị trường. Còn theo thông tin HĐQT chia sẻ tại ĐHCĐ 2020, quỹ đất tiềm năng của Tập đoàn Đất Xanh đã đạt hàng nghìn ha. Về dài hạn, tập đoàn này muốn “săn” các dự án có quỹ đất từ 200 ha với mục tiêu nâng quỹ đất tổng cộng lên 4.000 ha. Trong quý cuối năm, Tập đoàn Đất Xanh tiếp tục triển khai bán hàng ở dự án Gem Sky World. Ngoài ra, doanh nghiệp này đang “theo trend” khu Đông với Opal Skyview (Thủ Đức, TP.HCM) và Opal Skyline (Thuận An, Bình Dương) với tổng quy mô lần lượt là 170 căn và 1.300 căn. Theo VDSC, tổng giá trị doanh số bán hàng chưa ghi nhận của Đất Xanh Group ước tính 8.000 tỷ đồng vào cuối năm nay, trong đó, 65% đến từ dự án Gem Riverside (Quận 2, TP.HCM).