Liệu có 'bong bóng nhà ở' trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc?

Bất chấp những sóng gió kinh tế toàn cầu, đặc biệt là từ đại dịch COVID-19, Trung Quốc đã cố gắng đạt được mức tăng trưởng GDP 8,1% vào năm ngoái, mức cao nhất trong một thập kỷ. Với điều đó, Trung Quốc đã đáp ứng được kỳ vọng của Quỹ Tiền tệ Quốc tế và vượt xa mục tiêu 6% của chính phủ.

Tuy nhiên, hoạt động kinh tế của Trung Quốc không hoàn toàn như người ta tưởng, không chỉ bởi vì các số liệu tăng trưởng hàng năm bị che khuất bởi do đại dịch gây ra vào năm 2020 khi tốc độ tăng trưởng chậm lại chỉ còn 2,3%.

Động lực tăng trưởng của Trung Quốc trong nửa cuối năm (tăng trưởng 4% so với cùng kỳ năm ngoái) rất nhiều so với nửa đầu năm (12,7%), chủ yếu nhờ vào nỗ lực của chính phủ trong việc kiềm chế lĩnh vực bất động sản.

Giá nhà tăng gần gấp 3 lần trong 20 năm qua

Trung Quốc có lý do chính đáng để cảnh giác. Giá nhà ở đã tăng gần gấp ba lần trong 20 năm qua, với tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hàng năm hiện nay trung bình là 43,15 ở Thâm Quyến, 42,47 ở Bắc Kinh và 33,36 ở Thượng Hải, so với 13,37 ở London và 8,76 ở Thành phố New York.

Điều này phần nào phản ánh sự phân bổ nguồn lực không đúng chỗ: Trung Quốc đã xây dựng quá nhiều tòa nhà chọc trời, khách sạn hạng sang, chung cư cao cấp và gần như không đủ nhà ở giá rẻ. Đầu cơ cũng là một vấn đề đáng lo ngại.

Để ổn định giá nhà ở, buộc các nhà phát triển bất động sản xóa bỏ biên độ và giảm tỷ lệ tham gia của các ngân hàng thương mại vào lĩnh vực này, chính phủ đã đưa ra ba biện pháp chính sách lớn, bắt đầu có hiệu lực vào năm 2021.

Đầu tiên là việc áp đặt "ba lằn ranh đỏ" cho các nhà phát triển. Vào tháng 8/2020, chính phủ Trung Quốc tuyên bố rằng một số nhà phát triển lớn không thể có tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản quá 70%, tỷ lệ lãi ròng hơn 100% hoặc tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn hơn 100%.

Năm ngoái, những đường đỏ này đã được áp dụng cho toàn bộ lĩnh vực bất động sản. Nếu vượt qua, các cơ quan quản lý sẽ áp đặt các giới hạn nợ chặt chẽ hơn đối với các nhà phát triển.

Trung Quốc cũng đưa ra mức giới hạn mới về tỷ lệ cho vay của các ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản. Đối với các ngân hàng thương mại quốc doanh lớn, cho vay tài sản không được vượt quá 40% tổng số, và cho vay thế chấp được giới hạn ở mức 32,5%. Giới hạn cho các ngân hàng nhỏ hơn được xác định bởi các cơ quan quản lý dựa trên quy mô.

Cuối cùng, Trung Quốc đã đại tu cách chính quyền địa phương bán quyền đối với đất đai. Người ta hy vọng rằng một số phiên đấu giá tập trung hạn chế sẽ giúp giảm giá.

Các biện pháp này đi một chặng đường dài trong việc giải thích lý do tại sao tốc độ tăng trưởng tích lũy của tài chính bất động sản giảm từ 54,2% vào tháng 1/2021 xuống 4,2% vào tháng 12.

So với cùng kỳ, tốc độ tăng trưởng lũy ​​kế của tổng doanh số bán nhà giảm từ 133,4% xuống 4,8% về diện tích mét vuông và từ 104,9% xuống 1,9% về giá trị.

Kết quả là, tốc độ tăng trưởng tích lũy của đầu tư vào phát triển bất động sản ở Trung Quốc giảm từ 38,3% xuống còn 4,4% - một mức giảm mạnh, ngay cả khi tính đến hiệu ứng cơ bản.

Không có gì đáng ngạc nhiên, do tỷ trọng đầu tư lớn vào bất động sản, tăng trưởng tổng vốn đầu tư cũng giảm mạnh vào năm 2021, từ 35% trong tháng Giêng xuống còn 4,9% vào tháng 12. Điều này không mang lại điềm báo tốt cho tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc.

Đầu tư vào thị trường nhà ở

Mặc dù đóng góp của đầu tư vào tăng trưởng GDP đã giảm đáng kể kể từ năm 2010. Nhu cầu đầu tư đóng một vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phục hồi kinh tế vào đầu năm ngoái.

Trên thực tế, theo báo cáo của Ngân hàng Thế giới năm 2020, tỷ trọng của các hoạt động liên quan đến nhà ở trong cả đầu tư tài sản cố định và GDP ở Trung Quốc ngày nay đã vượt xa mức ở Mỹ vào thời kỳ đỉnh điểm của sự bùng nổ nhà ở vào năm 2006.

Đó là lý do tại sao, khi tăng trưởng GDP giảm trong quý III/2021, chính phủ Trung Quốc đã điều chỉnh các chính sách của mình để hạn chế việc các nhà phát triển bất động sản vay nợ quá mức.

Chính phủ Trung Quốc đã nhấn mạnh rằng các chính sách giải quyết các lỗ hổng tài chính và các vấn đề cơ cấu không được cản trở tăng trưởng kinh tế.

Tuy nhiên, khi nói đến lĩnh vực bất động sản, đó sẽ không phải là một sự cân bằng dễ dàng có được - và, với sự phụ thuộc của nền kinh tế vào bất động sản, việc sai lầm có thể gây ra hậu quả nghiêm trọng.

Chính phủ Trung Quốc lẽ ra phải áp dụng chính sách tài khóa và tiền tệ mở rộng hơn vào năm ngoái để thúc đẩy tăng trưởng chung. Đáng lẽ ra, Việt Nam phải nỗ lực hơn nữa để thúc đẩy tăng trưởng đầu tư cơ sở hạ tầng, nhằm bù đắp tác động tiêu cực của việc đầu tư bất động sản giảm tốc đối với tăng trưởng kinh tế.

Trên thực tế, đầu tư vào cơ sở hạ tầng đã tăng 0,4% vào năm ngoái, so với 0,9% vào năm 2020.

Tin tốt là chính phủ Trung Quốc gần đây đã tuyên bố rằng ổn định tăng trưởng là ưu tiên hàng đầu của họ. Trung Quốc có nhiều dư địa để thực hiện chính sách tài khóa và tiền tệ mở rộng.

Các thị trường tin tưởng rằng Trung Quốc sẽ có thể đạt được tốc độ tăng trưởng 5,5% vào năm 2022. Với điều đó, người ta hy vọng rằng tốc độ tăng trưởng GDP mờ nhạt của nước này, kéo dài hơn một thập kỷ, cuối cùng sẽ kết thúc.

(Nguồn: CNA)