Làm gì để khơi thông thị trường bất động sản TP.HCM?

Luật Đất đai 2013 đã có tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường bất động sản, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nâng cao năng lực quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, sau ba năm triển khai thực hiện, Luật Đất đai 2013 vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung.

Thứ nhất, tiền sử dụng đất là một điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản, là gánh nặng của doanh nghiệp và người dân phải gánh chịu khi mua nhà. Đây cũng là ẩn số, không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư.

Để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, Hiệp hội kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế xin cho trên thị trường bất động sản với hai phương án sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất.

Phương án một là phải thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP.HCM. Về lâu dài cần nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay. Doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án. Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định.

Tuy nhiên, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay có thể khó được chấp nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận. Vấn đề cần giải quyết cấp bách trước mắt là phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch.

Chuyển nhượng dự án bất động sản cũng là một điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay. TP.HCM có khoảng 500 dự án hiện đang ngừng triển khai là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.

Khoản 1b điều 194 Luật Đất đai quy định, đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

Còn tại khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Hiệp hội nhận thấy việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án. Coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

Kiến nghị này phù hợp với Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu, có hiệu lực từ ngày 1/8. Trong đó có cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, cần cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta…

*Tác giả là Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM