Không có khả năng xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2018

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong thời gian qua đã xuất hiện các cơn sốt ảo giá đất, giá đất nền tại các xã ven dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai) và các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang)...

Tuy nhiên, đây chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp. Thậm chí có những trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, mà phần lớn là mua bán, chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh lướt sóng kiếm lời. 

“Giới đầu nậu và cò đất với thủ đoạn đầu cơ, thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất. Giá đất nền tại một số địa phương là thủ phạm chính gây ra các cơn sốt vừa qua”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA cho rằng, với sự chỉ đạo quyết liệt và hiệu quả của Thủ tướng Chính phủ, UBND TP.HCM và các tỉnh, tình hình sốt ảo giá đất, giá đất nền hiện nay tại các địa phương đã bước đầu được kiểm soát, hạ nhiệt.

Riêng đối với thị trường căn hộ chung cư là phân khúc thị trường lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ chung cư, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền. 

Giới đầu nậu và cò đất với thủ đoạn đầu cơ, thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất.

Cùng với đó, theo ông Lê Hoàng Châu, trong năm 2018 không có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản còn do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.

Nhìn lại hai cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản 2007 và năm 2010, ông Châu cho rằng nó bắt nguồn từ tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Có nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần rất lớn đổ vào bất động sản. Có tình trạng các ngân hàng thương mại không kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.

Riêng cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2010 còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 1 tỷ USD vào giữa năm 2009. Trong đó, có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.

Phân tích sâu hơn về các nguyên nhân không thể xảy ra bong bóng bất động sản, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81%, cao nhất trong 10 năm qua, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Nền kinh tế không có tăng trưởng nóng. Các thành phần kinh tế đang có xu thế đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh, phong trào khởi nghiệp đang phát triển mạnh.

Chính phủ đã đề ra mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2018 khoảng 6,5-6,7%, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Mặt khác, tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17%. Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý. 

Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt. Đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng cho 5 lĩnh vực ưu tiên. Kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán.

Thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Các ngân hàng thương mại không có hiện tượng buông lỏng tín dụng hoặc cho vay dưới chuẩn. Lãi suất huy động hiện nay khá ổn định. Lãi suất cho vay trung và dài hạn chỉ trong khoảng 9,3 - 11%/năm.

Thực tế thị trường bất động sản hiện nay, ông Châu cho rằng có 2 nhân tố cần được tiếp tục quan tâm để kiểm soát là vẫn còn có tình trạng lệch pha cung cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, condotel và đang sốt giá ảo đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực. 

Mặt khác, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp. Trong đó, có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

Tuy nhiên, hai yếu tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời, chứ không thể gây ra bong bóng trên toàn bộ thị trường bất động sản. 

Cơn sốt giá ảo này cũng gây tác hại cho thị trường bất động sản, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, nhất là có thể gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường bị hạ nhiệt.