Khi nào doanh nghiệp bất động sản được 'giải cứu'?

Theo ước tính VNDirect, khoảng 37.642 tỷ đồng (tăng 306,4% so với cùng kỳ) trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bất động sản sẽ đáo hạn trong quý 2/2023 và 65.905 tỷ đồng (tăng 13,3% so với cùng kỳ) trong nửa cuối năm 2023.

Bên cạnh đó, vào giữa tháng 2/2023, 54 tổ chức phát hành TPDN đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về vấn đề thanh khoản. Ước tính khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong năm 2023, trong đó khoảng 90% đến từ doanh nghiệp bất động sản. 

Ngoài ra, ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011.

Gỡ nút thắt pháp lý để khơi thông dòng vốn

Nhiều chuyên gia dự báo chu kỳ "đóng băng bất động sản" hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. TP.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.

Do đó, Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là bước ngoặt lớn cho ngành bất động sản, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.

Cơ quan quản lý đang nỗ lực tái cân bằng cung cầu, doanh nghiệp sở hữu quỹ sản phẩm phân khúc bình dân có thể hưởng lợi nguồn cung mới nhà ở ngày càng thu hẹp và đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu, trong đó căn hộ bình dân khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM và Hà Nội trong năm 2022.

Các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cung cầu, bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030, để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp.

Phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ. Một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới.

Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức của các dự án này không vượt quá 10% tổng mức đầu tư, các chủ đầu tư trên khi thực hiện dự án nhà ở xã hội nhằm duy trì dòng tiền hoạt động hơn là mục tiêu lợi nhuận.

Nói về vấn đề nút thắt pháp lý ảnh hưởng đến việc khởi thông nguồn vốn, theo đánh giá của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản Việt Nam mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Nhà nước cần đưa ra những giải pháp thực tế và nhanh chóng để thu hút nguồn lực, đặc biệt là dòng FDI vào tất cả phân khúc bất động sản như bán lẻ, văn phòng, khu công nghiệp, nhà ở…

Vấn đề lớn của chúng ta là hành lang pháp lý chồng chéo. Nếu vấn đề này không được giải quyết bằng luật hiện hành, chúng ta phải trình Quốc hội thông qua các luật mới, tuy nhiên điều này sẽ mất rất nhiều thời gian.

Bên cạnh đó, ông Khương cũng nhấn mạnh để giải quyết các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch và kỹ thuật phòng cháy chữa cháy,... cần có một cái nhìn tổng quan hơn và hướng giải quyết mang tính tổng thể. Nếu cần thay đổi luật, cần trình Quốc hội thông qua và có sự chỉ đạo sát sao của Thủ tướng Chính phủ hoặc Chủ tịch UBND các tỉnh thành để quyết định trong trường hợp cần thiết.

Theo ông Sử Ngọc Khương, từ góc độ quản lý Nhà nước, chúng ta cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và tăng lợi ích cho người tiêu dùng.

Nhìn ở góc độ chuyên gia đầu ngành về lĩnh vực tư vấn đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam, ông Khương cho biết các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Do đó, với những doanh nghiệp này, thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư.

Việc thực hiện đầu tư quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và giá bán cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân. Tình trạng này làm giảm nguồn cung trên thị trường và đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở, khi nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở thương mại luôn được đặt ra hàng đầu đối với các thành phố lớn. Các đô thị lớn trong khu vực như Bangkok, Jakarta, Singapore… đều đang phải đối mặt với vấn đề này và chúng ta cũng không nằm ngoài trường hợp này.

Ông Sử Ngọc Khương cho rằng vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

"Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng và giảm lãi suất để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh trong các lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý vẫn là gốc rễ của vấn đề này và làm mất đi sự cạnh tranh trong việc thu hút nguồn đầu tư nước ngoài vào thị trường", Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nói thêm.

Ông cho rằng, để trở thành điểm thu hút đầu tư lớn nhất trong khu vực Đông Nam Á, cần thu hút nguồn lực từ nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam. Điều này liên quan đến các phân khúc chủ đạo như nhà ở, bán lẻ, văn phòng, bất động sản công nghiệp... và cần phải tạo điều kiện cho các doanh nghiệp để đầu tư vào các sản phẩm này.

Bên cạnh nguồn lực của nhân dân và Chính phủ, lực đỡ từ nguồn thu FDI cũng rất lớn để giúp cho nền kinh tế của nước ta phát triển. Với tốc độ phát triển GDP năm 2022 là 8,02% và GDP bình quân đầu người năm 2022 đạt 4.110 USD, chúng ta cần phải tiếp tục thu hút nguồn đầu tư nước ngoài để phát triển nền kinh tế.

Doanh nghiệp suy yếu dần

Kết quả kinh doanh năm 2022 phản ánh những khó khăn của thị trường bất động sản và phần nào cho thấy sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp đang yếu dần nhưng vẫn tốt hơn so với chu kỳ "đóng băng" năm 2011-2013. 

Nhìn vào tình hình tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, doanh thu quý 4/2022 của CTCP Vinhomes (VHM) tăng 33,8% so với cùng kỳ lên 31.193 tỷ đồng nhờ đẩy mạnh bàn giao 3.500 căn thấp tầng tại Vinhones The Empire. Tuy nhiên, lợi nhuận (LN) ròng quý 4/2022 giảm 24,0% so với cùng kỳ xuống còn 8.928 tỷ đồng do đóng góp từ bán buôn thấp hơn. Lũy kế, doanh thu và LN ròng năm 2022 giảm 26,6% so với cùng kỳ (26,3%) xuống còn 62.392 tỷ đồng/28.628 tỷ đồng.

Còn đối với CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland/NVL) trải qua năm khó khăn khi doanh thu/LN ròng quý 4/2022 của Novaland giảm 29,4%/70,7% so với cùng kỳ xuống 3.241 tỷ đồng/239 tỷ đồng do thiếu hụt sản phẩm bàn giao và các khoản thu nhập bất thường.

Doanh thu quý 4/2022 của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) giảm 56,5% so với cùng kỳ xuống 984 tỷ đồng do bàn giao bất động sản ít hơn và doanh thu môi giới ảm đạm trong bối cảnh ngành bất động sản đang gặp khó khăn. Từ đó, Đất Xanh ghi nhận khoản lỗ ròng 408 tỷ đồng trong quý 4/2022 do áp lực chi phí cao. Lũy kế, doanh thu/LN ròng năm 2022 giảm 44,7%/87,1% so với cùng kỳ xuống 5.581 tỷ đồng/149 tỷ đồng.

Tương tự, doanh thu quý 4/2022 của Nam Long giảm 63,1% so với cùng kỳ xuống 1.629 tỷ đồng, chủ yếu từ bàn giao dự án Flora Akari (90 căn, 261 tỷ đồng) và Southgate (234 căn, 1.219 tỷ đồng). Tuy nhiên, lãi ròng quý 4/2022 tăng 21,1% so với cùng kỳ lên 437 tỷ đồng nhờ khoản thu nhập bất thường 386 tỷ đồng từ việc thoái 25% cổ phẩn của Paragon Đại Phước. Lũy kế, doanh thu/lợi nhuận ròng năm 2022 giảm 16,7% /48,1% so với cùng kỳ xuống 4.339 tỷ đồng/556 tỷ đồng.

Về hoạt động kinh doanh, luỹ kế cả năm 2022, Nam Long thu về 4.339 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 17% so với năm trước. Thêm vào đó, gánh nặng chi phí và hụt nguồn lãi khác khiến lợi nhuận sau thuế năm qua đạt 865,5 tỷ đồng, giảm 41% so với năm 2021.

Theo giải trình từ phía công ty, doanh thu năm 2022 chủ yếu được đóng góp từ doanh thu bán nhà và căn hộ (chiếm khoảng 94% tổng doanh thu) từ các dự án trọng điểm là Akari và Southgate. Lợi nhuận thuần năm 2022 giảm 41% so với năm 2021 do năm ngoái nhóm công ty ghi nhận lãi từ việc mua công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai.

Doanh thu quý 4/2022 của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) tăng 109,2% so với cùng kỳ lên 1.234 tỷ đồng, với biên LN gộp giảm 58% so với cùng kỳ xuống 24,2% do bàn giao dự án có biên LN thấp (Khang Điền không tiết lộ chi tiết dự án). Do đó, LN ròng quý 4/2022 giảm 71,3% so với cùng kỳ xuống 119 tỷ đồng. Lũy kế, doanh thu/LN ròng năm 2022 giảm 22,1% so với cùng kỳ xuống 2.912 tỷ đồng/1.102 tỷ đồng.

Tuy sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại gặp nhiều khó khăn nhưng tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013. 

Các giải pháp về vấn đề tiếp cận nguồn vốn nếu được thực hiện, sẽ tác động đến các doanh nghiệp bất động lớn, có sức khỏe tài chính lành mạnh hơn là những doanh nghiệp nhỏ với xếp hạng tín dụng yếu sẽ khó tiếp cận được nguồn vốn trong tương lai gần. 

Trong khi hoạt động bán hàng sẽ khó khởi sắc ít nhất đến cuối năm 2023, trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư chưa được cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin