Khách hàng ‘thiệt đơn thiệt kép’ khi ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ

Hiện nay, đối với các dự án bất động sản, việc chủ đầu tư chào bán sản phẩm cho khách hàng khi chưa đầy đủ điều kiện pháp lý không còn là điều hiếm.

Để “hợp thức hoá”, tại các dự án này, chủ đầu tư “lách luật” bằng cách ký với khách hàng hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, đặt cọc ưu tiên hay hứa mua – hứa bán...

Về lý thuyết, việc làm này có thể mang lại lợi ích cho đôi bên, chủ đầu tư sớm bán được hàng theo nhu cầu của thị trường, thay vì phải chờ đủ giấy tờ pháp lý (vốn tốn thời gian tương đối dài), khách hàng cũng mua được sản phẩm với giá rẻ hơn. Tuy nhiên, trên thực tế, nếu ký những giao kết kiểu này, khi tranh chấp xảy ra, khách hàng lại là người chịu thiệt.

Luật sư Lê Ngô Trung, Luật sư cao cấp Công ty Luật TNHH Vega cho biết, về mặt pháp lý, các loại hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, đặt cọc ưu tiên, hứa mua – hứa bán … là các giao dịch về dân sự.

Theo đó, điều kiện để các bên tham gia giao kết là phải có năng lực pháp luật dân sự, hoàn toàn tự nguyện, và mục đích – nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

Đó là lý do mà một số cá nhân, pháp nhân vận dụng điều này để thực hiện các giao dịch dân sự với lời giải thích như “đây là nhận trên uy tín, giao dịch dân sự, chứ chưa phải là mua bán”, “nếu không còn nhu cầu thì trả lại” …; thay vì buộc phải áp dụng theo những điều kiện của pháp luật về kinh doanh bất động sản như phải là chủ đầu tư, tiến độ dự án, điều kiện mở bán, huy động vốn …

Vì vậy, xét về mặt pháp luật kinh doanh bất động sản thì các giao dịch này là trái với quy định pháp luật.

Khi ký hợp đồng đặt cọc, khách hàng sẽ bị thiệt thòi nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư.

 Theo Luật sư Trung, với việc cố tình lập lờ về câu chữ trong các giao dịch trên, khi tranh chấp xảy ra thì khách mua đối diện nguy cơ thiệt hại là khá rõ ràng.

Chẳng hạn, khi doanh nghiệp không được phép thực hiện dự án, hoặc không hoàn tất được các thủ tục để được xem là chủ đầu tư thì họ hướng đến giao dịch vô hiệu. Lúc này, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Về phía doanh nghiệp, rõ ràng là được nhiều cái lợi như đã chiếm dụng số vốn trong một thời gian dài.

Còn khách mua thì ngoài việc bị chiếm dụng số tiền, khả năng thu hồi số tiền cũng bị ảnh hưởng do tùy thuộc vào khả năng hoàn trả của doanh nghiệp. Đó là chưa kể cơ hội mua được những sản phẩm tốt hơn ở các dự án khác bị mất đi.

Cũng theo Luật sư Lê Ngô Trung, một điều nữa là cần xem xét mục đích cuối cùng của các giao dịch này để xác định bản chất của vấn đề.

Trong các giao dịch này, đối tượng mà các bên hướng đến là quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản nên cần áp dụng luật chuyên ngành. Và cần xác định có hay không việc doanh nghiệp cố tình lừa dối hoặc gây hiểu nhầm cho người mua bằng các chiêu trò như: tổ chức rầm rộ bằng một lễ mở bán dự án XYZ, nhưng khi khách mua đặt tiền thì trên phiếu thu lại ghi là đặt cọc giữ chỗ …

Có thể thấy rõ, trong trường hợp này có dấu hiệu của hành vi lừa dối, vì khi quảng cáo và tổ chức thì gọi là lễ mở bán, nhưng sau khi khách hàng ký kết và đặt tiền thì giải thích là “chưa phải mua bán”. Trường hợp xét thấy mục đích của giao dịch này thực chất là lừa đảo nhằm chiếm đoạt tiền của người mua, hoặc mà số tiền đó đã sử dụng cho mục đích khác dẫn đến khả năng không hoàn lại được, thì có thể xử lý theo pháp luật hình sự về hành vi này.

“Theo Điều 35, Nghị định 121/2013/NĐ-CP, thì hành vi vi phạm về huy động vốn hoặc mua bán theo hình thức ứng tiền trước với mức phạt từ 100 – 150 triệu đồng và biện pháp khắc phục hậu quả là buộc cung cấp thông tin đầy đủ và cải chính thông tin không chính xác, buộc nộp số lợi nhuận bất hợp pháp”, Luật sư Trung nói.

Một ví dụ điển hình thời gian qua chính là Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba khi doanh nghiệp này liên tục tự nhận chủ đầu tư, rao bán đất nền, nhận đặt cọc giữ chỗ tại hàng loạt dự án ở TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. 

Dù được nhiều cơ quan chức năng lên tiếng cảnh báo, xử lý về việc mạo danh này, nhưng công ty Alibaba vẫn một mực khẳng định mình không hề có hành vi vi phạm nào, việc nhận cọc của khách hàng chỉ là giao dịch dân sự dựa trên cơ sở tự nguyện giữa đôi bên.

Thậm chí, trên website của mình, công ty này còn nhiều lần cho rằng các cơ quan chức năng, Hiệp hội Bất động sản, cơ quan thông tín báo chí đang "vu khống" để hạ bệ uy tín của mình.