Hai yếu tố khiến thị trường bất động sản lao dốc

Thay đổi khung giá đất

Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho rằng, Chính phủ đã chính thức ban hành khung giá đất mới cho giai đoạn 2020-2024 với mức tăng chung 20% so với giai đoạn 2015-2019. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.

Mức giá đất theo khung tăng ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp khi tiền sử dụng đất, giá đền bù, giải phóng mặt bằng tăng. Theo đó, giá thành của bất động sản cũng cao hơn dẫn tới mặt bằng giá bán chung của các sản phẩm bất động sản tăng.

Pháp lý gặp khó

Trong hai năm gần đây, thị trường TP.HCM có sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở do quá trình rà soát, thanh tra, kiểm tra và phê duyệt dự án kéo dài. Các vướng mắc phát sinh phổ biến liên quan đến: Phê duyệt quy hoạch 1/500 cho dự án dù đã có quyết định chủ trương đầu tư. Dự án xen cài đất ở, đất nông nghiệp, đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý phải thực hiện quy trình, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất cho chủ đầu tư. Thủ tục tính tiền sử dụng đất cho dự án.

Trong hai năm gần đây, thị trường TP.HCM có sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Vấn đề pháp lý bắt đầu diễn ra vào cuối năm 2017 đã phần nào ảnh hưởng đến thị trường trong năm 2018 và ngày càng lan tỏa và ảnh hưởng sâu và rộng hơn đến nhiều doanh nghiệp trong năm 2019.

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, trong năm 2018, số lượng dự án được chấp thuận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư và cấp phép xây dựng dự án đều giảm so với năm 2017. Trong 9 tháng đầu năm 2019, TP.HCM chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư.

Các vấn đề liên quan đến chính sách như pháp lý dự án, tăng giá đất tại các tỉnh có thể tác động rất lớn tới các chủ đầu tư và khiến cho giá bất động sản tăng cao ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận các sản phẩm bất động sản của người dân.

Các doanh nghiệp bất động sản mất đi cơ hội kinh doanh, các chi phí đầu tư dự án tăng, tồn đọng vốn, tồn kho tăng, mất thanh khoản, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh thiếu hụt, qua đó ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh và tình hình tài chính của doanh nghiệp.

Theo nhận định của KBSV, thị trường bất động sản trong năm 2020 sẽ tiếp tục đi ngang so với năm 2019, nguồn cung thị trường vẫn chủ yếu phụ thuộc vào các dự án có quy mô lớn. Thị trường bất động sản thường có độ trễ, thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý để có thể mở bán thường mất từ 9-12 tháng.

Như vậy trong trường hợp tích cực nhất, khi các dự án được tháo gỡ về mặt pháp lý thì cũng phải đến cuối năm 2020 mới có thể mở bán. Nhiều dự án có thể bị đẩy lùi ngày mở bán chính thức sang 2021.

Mặc dù vậy, những khó khăn về mặt pháp lý cũng tạo ra cơ hội rõ rệt cho các chủ đầu tư đã có sẵn quỹ đất sạch giá rẻ được tích lũy từ trước và có đầy đủ pháp lý. Các doanh nghiệp khi có dự án mở bán trong thời điểm thiếu nguồn cung sẽ nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng và đạt tỷ lệ hấp thụ cao, đặc biệt là những dự án định hướng đúng phân khúc sản phẩm, đầy đủ tiện ích, giao thông thuận tiện và kết nối tốt với khu vực trung tâm.

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục được hưởng lợi từ nền kinh tế vĩ mô ổn định và các yếu tố dân số tuy nhiên, từ cuối năm 2018, thị trường có dấu hiệu chững lại do những vướng về mặt pháp lý và siết chặt tín dụng chảy vào bất động sản.

Theo đánh giá của KBSV, đây đều là những giải pháp cần thiết để hạ nhiệt cho thị trường bất động sản sau một thời gian tăng trưởng nóng, hạn chế hiện tượng đầu cơ. Tuy nhiên, những yếu tố này đã đem lại khó khăn và thách thức trong năm 2019 và dự báo sẽ tiếp tục ảnh hưởng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2020.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin