'Giảm xóc' cho doanh nghiệp địa ốc

Quyết định kịp thời

Trên thực tế, từ khi Thông tư 06/2023/TT-NHNN (Thông tư 06) sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN (Thông tư 39) được ban hành ngày 28/6/2023 tới lúc ban hành thông tư mới là Thông tư 10/2023/TT-NHNN (Thông tư 10) ngày 23/8/2023, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bày tỏ sự lo ngại trước những tác động tiêu cực mà Thông tư 06 có thể tạo ra khi chính thức có hiệu lực từ ngày 1/9/2023.

Ở góc độ cơ quan quản lý, khi ban hành Thông tư 06, mục tiêu Ngân hàng Nhà nước hướng tới không nằm ngoài mục đích đảm bảo an toàn, hiệu quả, hạn chế rủi ro phát sinh trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, kiểm soát việc khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích, nâng cao chất lượng tín dụng, mà vẫn đảm bảo phù hợp với nhu cầu thực tế.

Chưa kể, so với Thông tư 39, Thông tư 06 được đổi mới theo hướng thông thoáng hơn để người vay có thể tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Chẳng hạn, theo quy định cũ, khách hàng chỉ được vay để trả nợ khoản vay tại ngân hàng khác đối với khoản vay phục vụ sản xuất - kinh doanh, không áp dụng đối với khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống. Tuy nhiên, theo quy định mới, với cùng khoản vay mua nhà, nếu ngân hàng B áp dụng lãi suất cho vay thấp hơn thì khách hàng hoàn toàn có thể đến ngân hàng B đề xuất nhu cầu vay vốn để trả nợ trước hạn cho khoản vay mua nhà đang vay tại ngân hàng A.

Ths. Nguyễn Hữu Huân, Trưởng Bộ môn Kinh tế thị trường, Đại học Kinh tế TP.HCM phân tích, quy định tại Thông tư 06 mở rộng phạm vi cho vay gồm phục vụ hoạt động kinh doanh và nhu cầu đời sống. Thậm chí, với nhu cầu vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống tiêu dùng thiết yếu, khách hàng không cần phải có phương án, dự án chứng minh.

Một mặt mở rộng cho vay nhóm đối tượng là người dân, nhưng mặt khác, Thông tư 06 lại siết chặt hơn điều kiện cho vay các đối tượng là doanh nghiệp, đặc biệt một số trường hợp thuộc diện không cho vay như để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM… là chưa phù hợp bối cảnh hiện tại. Bởi lẽ, bản chất đây là hoạt động M&A và đang cần thúc đẩy để giải quyết tình trạng khó khăn thanh khoản kéo dài tại nhiều doanh nghiệp suốt thời gian qua.

Ngoài ra, quy định “dự án phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được vay vốn” như đánh giá của ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) là dễ dẫn tới việc “đánh đồng” cả dự án tốt vào danh sách không giải ngân tín dụng, ngân hàng nếu không có thiện chí sẽ dễ dàng từ chối cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản một cách “đúng quy định”.

“Động thái kiểm soát chặt chẽ hoạt động cho vay để hạn chế rủi ro nợ xấu gia tăng của cơ quan quản lý là cần thiết, nhưng trong bối cảnh hiện tại, việc siết quá chặt vô hình trung dựng thêm ‘rào chắn’ tiếp cận tín dụng so với trước đây”, ông Thanh nói.

Cũng cần nhắc lại rằng, quy định trên được lấy ý kiến từ đầu năm 2022, thời điểm áp lực tỷ giá và lãi suất lên cao, nợ xấu có xu hướng tăng mạnh sau dịch…, trước khi tăng trưởng kinh tế giảm tốc với sự lao dốc mạnh của thị trường bất động sản sau sự cố liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp cũng như ách tắc thủ tục pháp lý kéo dài của hàng trăm dự án trên khắp cả nước. Bởi vậy, việc hoãn thi hành một số điều kiện về cho vay như quy định tại Thông tư 10 là rất cần thiết, cũng là tuân thủ chủ trương gỡ vướng cho thị trường bất động sản tại Nghị quyết 33 của Chính phủ.

“Việc dừng thực hiện một số điều khoản tại Thông tư 06 theo quy định của Thông tư 10 sẽ tạo điều kiện cho tất cả các doanh nghiệp được bình đẳng trong việc tiếp cận tín dụng ngân hàng, đồng thời tạo cơ hội cho doanh nghiệp kịp thời tái cấu trúc nguồn vốn”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) nêu quan điểm.

Cùng góc nhìn, các chuyên gia của Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho rằng, Thông tư 10 sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn có cơ hội cơ cấu lại nguồn vốn thông qua việc chuyển nhượng vốn tại các dự án cho các nhà đầu tư có năng lực vận hành tốt hơn, hoặc thông qua cơ chế hợp tác kinh doanh với các đối tác có tiềm lực tài chính, còn các ngân hàng có cơ sở pháp lý để cho vay đối với dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng có pháp lý đầy đủ.

“Ngoài ra, quy định mới cũng sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản trong việc đi vay để đầu tư, mở rộng quỹ đất hoặc đầu tư vào một dự án mới, chưa kể còn góp phần hỗ trợ cho tăng trưởng tín dụng vốn đang ở mức thấp thời gian gần đây (tính đến cuối tháng 7/2023, tín dụng chỉ tăng 4,56% so với đầu năm, giảm 0,17% so với thời điểm cuối tháng 6/2023)”, ACBS thông tin thêm.

Cần chủ động tái cơ cấu

Trên thực tế, mỗi ngân hàng có khẩu vị rủi ro riêng và có thể không giải ngân đối với các khoản vay được cho là có rủi ro cao. Trong khi đó, Thông tư 10 sẽ tạo hành lang pháp lý và điều kiện thuận lợi trong việc giải ngân tín dụng đối với các ngân hàng ưa thích cho vay lĩnh vực bất động sản.

Song, cũng cần lưu ý rằng, đây có thể chỉ là giải pháp tạm thời để hỗ trợ quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp địa ốc. Chính sách tiền tệ nới lỏng cần hướng tới sự phát triển chung chứ không riêng lĩnh vực nào, nhưng nền kinh tế lại phụ thuộc lớn vào bất động sản, nên sự tăng trưởng bền vững chỉ đạt được khi các chính sách và môi trường kinh doanh lĩnh vực này được công khai, minh bạch và công bằng hơn.

Nhóm phân tích của Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho hay, cấu trúc tài chính của các doanh nghiệp bất động sản dù chưa ở mức báo động, nhưng thanh khoản là vấn đề đáng lo khi thị trường trầm lắng kéo dài suốt thời gian qua.

Mặt khác, tín dụng bất động sản đang tập trung vào một số dự án có quy mô lớn, trong khi tổng thể số lượng dự án được cấp phép và đủ điều kiện kinh doanh đang giảm mạnh. Thực trạng này nếu tiếp tục kéo dài sẽ tạo ra rủi ro tập trung và có thể gây ra nguy cơ nợ xấu cao hơn trong tương lai, do đó có thể hiểu hàm ý kiểm soát rủi ro của Thông tư 06.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ nhìn nhận, việc dừng một số điều kiện vay như tại Thông tư 10 sẽ tạo điều kiện cho các đối tác của chủ đầu tư (bên thứ 3) vay vốn thông qua hợp tác kinh doanh. Trong bối cảnh hiện tại, việc hợp tác đầu tư, chia sẻ lợi ích và rủi ro với các đơn vị có tiềm lực tài chính là ưu tiên hàng đầu của các chủ đầu tư dự án.

Giám đốc một đơn vị phân phối lớn tại phía Bắc cho hay, với quy định mới, các sàn giao dịch có thể chủ động hơn nguồn vốn để tham gia hợp tác phân phối sản phẩm theo hình thức đầu tư thứ cấp - điều vẫn thường thực hiện trước đây, còn các chủ đầu tư có thêm dòng tiền để tiếp tục triển khai dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.

Thực tế, tại TP.HCM, thời gian gần đây, nhiều nhà phát triển bất động sản lớn như Vinhomes, Masterise Homes, Novaland, Nam Long, Hưng Thịnh, Phú Long… đã đồng loạt khởi động lại các dự án quy mô lớn. Trong đó, Vinhomes tung ra thị trường Khu căn hộ Glory Heights; Masterise Homes với dự án Masterise Centre Point tại quận 9; Hưng Thịnh chào thị trường dự án Avata Thủ Đức; Nam Long tung giai đoạn tiếp theo dự án Akari City, Mizuki Park với tiến độ bán hàng khá tốt…

Tại Đồng Nai và Bình Thuận, nhiều dự án lớn của Novaland như Aqua City, Novaworld Phan Thiết… cũng được khởi động trở lại. Ở khu vực miền Trung, một số dự án của Hưng Thịnh, Sun Group… cũng tái triển khai.

Tại Hà Nội, sự sôi động thể hiện qua số dự án mở bán tăng mạnh, có thể kể tới các dự án Capital Elite, The Charm An Hưng, Grand Sunlake, Rice City Thượng Thanh, Feliz Homes, Mê Linh Garden City, Imperia River View, Melody Residence - N03, Han Jardin, Sunshine Capital, Sunshine Wonder Villas, Sunshine Green Econic, Moonlight1, Hoàng Thành Pearl, Masterise Waterfront, Masterise West Heights, Epic Tower…