Du lịch và hạ tầng tạo đà tăng trưởng cho bất động sản Quảng Ninh

Ngoài Hà Nội, Quảng Ninh đang là tâm điểm của thị trường bất động sản khu vực phía Bắc với hàng loạt hạ tầng, khu du lịch vừa được khai trương. Xung quanh vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội.

Ông Nguyễn Hồng Sơn.

Ông đánh giá ra sao về thị trường bất động sản Quảng Ninh trong những năm vừa qua, đặc biệt là năm 2018?

Thị trường bất động sản Quảng Ninh trong những năm gần đây có thể chia ra làm 3 khu vực chính là khu vực truyền thống như Hạ Long và Bãi Cháy, khu vực đang phát triển mạnh nhờ chính sách như Vân Đồn, các khu vực khác mới nổi như Uông Bí, Mạo Khê, Móng Cái.

Hạ Long Bãi Cháy là khu vực đã phát triển từ nhiều năm trước với sự tăng trưởng rõ rệt của các sản phẩm bất động sản du lịch biển như khách sạn, căn hộ cho thuê và biệt thự biển. Thị trường có sự tham gia của hầu hết các chủ đầu tư tên tuổi trong nước như Sun Group, Vin Group, BIM Group, FLC...

Khu vực này cũng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài như Tập đoàn Nakheel đến từ Dubai UAE. Trong năm 2018, khu vực này có sự tăng trưởng rất tốt, tiếp nối sự tăng trưởng ổn định từ các năm trước cũng như những cải thiện rõ rệt về lượng khách du lịch cũng như các dự án cơ sở hạ tầng.

Vân Đồn là khu vực đáng nói nhất trong năm vừa qua. Từ năm 2017, những dấu hiệu về cải tiển đáng kể cơ sở hạ tầng của khu vực này, bao gồm sân bay Vân Đồn đã tạo ra một làn sóng sôi động cho thị trường bất động sản khu vực này.

Bên cạnh đó, những định hướng phát triển của tỉnh Quảng Ninh nói chung và khu vực Vân Đồn nói riêng, đến năm 2030 đưa Vân Đồn trở thành trung tâm tài chính, du lịch và văn hóa của tỉnh cũng tiếp sức cho làn sóng này của thị trường bất động sản.

Trong đó, đặc biệt là chủ trương phát triển Vân Đồn thành khu hành chính kinh tế đặc biệt đã khiến số lượng và giá giao dịch đất nền tại đây có sự tăng trưởng rõ rệt trong nửa đầu năm 2018.

Tuy vậy, sau khi chính quyền địa phương áp dụng các hình thức hạn chế giao dịch như tạm dừng các thủ tục mua bán hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất thì nửa cuối năm 2018 thị trường đã hạn chế và trầm lắng hơn hẳn so với đầu năm.

Năm 2018, người ta nói nhiều hơn về sản phẩm shophouse tại thị trường Quảng Ninh. Ông nhận định ra sao về tiềm năng của sản phẩm này tại thị trường nơi đây?

Shophouse trong các khu đô thị, khu dân cư mới không phải là một sản phẩm mới mẻ của thị trường bất động sản Việt Nam mà đã được nhắc đến nhiều trong 5-7 năm gần đây.

Sân bay Vân Đồn vừa được khai trương.

Hiện nay hầu hết các dự án nhà ở không chỉ riêng tại Quảng Ninh mà trên toàn thị trường Việt Nam đểu có xu hướng tối đa hóa sản phẩm shophouse bởi mô hình này được khách hàng khá ưa chuộng với ưu điểm chính là tiềm năng thương mại cũng như quy mô đầu tư.

Shophouse thường có vị trí ở mặt đường chính, kết hợp được ở nhu cầu ở và kinh doanh, phù hợp với thị hiếu của người Việt Nam. Mặt khác, diện tích của shophouse không quá lớn đồng nghĩa với lượng vốn đầu tư vừa phải, phù hợp với khả năng đầu tư của một tập khách hàng lớn hơn.

Quảng Ninh không nằm ngoài xu thế phát triển chung của thị trường bất động sản, đang chứng kiến rất nhiều dự án, từ các dự án nhà ở, đô thị tới các dự án du lịch thương mại đưa vào quy hoạch và phát triển các sản phẩm shophouse.

Một mặt, cũng có những sản phẩm shophouse được phát triển theo trào lưu và chưa có được tiềm năng kinh doanh như  mong muốn. Tuy nhiên, các sản phẩm shophouse nằm tại các khu vực được quy hoạch để hưởng lợi từ sự tăng trưởng du lịch, thương mại hứa hẹn tiềm năng kinh doanh hấp dẫn.

Quảng Ninh là một trong những tỉnh có tốc độ phát triển du lịch nhanh và mạnh. Cụ thể, năm 2018, tỉnh đón hơn 12,5 triệu lượt khách du lịch. Quy hoạch phát triển công viên Đại Dương tại Bãi Cháy hay cảng du lịch tại đảo Tuần Châu, cũng như khu vực gần Sân Bay Vân Đồn hứa hẹn sẽ tạo ra cơ hội cho sản phẩm shophouse tại những khu vực này.

Nửa đầu năm 2018 có hiện tượng sốt đất nền tại Vân Đồn, đến nay phân khúc này đã có phần lắng lại. Ông có đánh giá như thế nào về tình trạng này?

Hiện tượng sốt đất nền đầu năm vừa qua không chỉ xảy ra tại Vân Đồn mà còn xảy ra tại các địa phương có thông tin về chủ trương hình thành các đặc khu kinh tế hành chính khác như Phú Quốc và Bắc Vân Phong.

Hiện tượng này phần nào thể hiện thói quen, văn hóa, nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư trong nước Việt Nam là cơ hội và nhu cầu đầu tư được thể hiện quyết liệt đã góp phần tạo nên cơn sốt này.

Chúng ta cũng không phủ nhận hiện tượng đầu cơ gồm những hoạt động giao dịch không chính thống và lành mạnh nhằm mục đích tạo sóng nhất thời để trục lợi. Những động thái bất ổn như vậy cho thấy thị trường bất động sản tại các khu vực này chưa thực sự trưởng thành và chín muồi.

Sân bay Vân Đồn vừa mới được đưa vào hoạt động tại Quảng Ninh, việc này sẽ có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản nơi đây?

Sân bay Vân Đồn là một dự án hạ tầng trọng điểm của khu vực Đông Bắc cũng như của tỉnh Quảng Ninh. Việc đưa sân bay này vào hoạt động dự kiến sẽ tạo đà tăng trưởng kinh tế xã hội và đặc biệt là du lịch Quảng Ninh, từ đó thị trường bất động sản cũng được hưởng lợi.

Tuy vậy tác động của việc khai thác sân bay này đến các phân khúc khác nhau sẽ có mức độ khác nhau. Bất động sản du lịch được nhìn nhận sẽ là phân khúc được hưởng lợi trước tiên. Bất động sản nhà ở cũng sẽ được hưởng lợi đáng kể trong ngắn hạn.

Trong dài hạn, sự phát triển của phân khúc này cần song hành với sự gia tăng dân số và sự phát triển của kinh tế xã hội địa phương.

Ông dự đoán ra sao về tương lai của thị trường Quảng Ninh trong năm tới? Đâu sẽ là điểm sáng của thị trường?

Tình hình hoạt động của thị trường bất động sản Quảng Ninh trong năm 2019 nhìn chung sẽ tiếp tục đà tăng trưởng, tuy nhiên sẽ có sự khác biệt giữa các khu vực và phân khúc. Bất động sản nhà ở dự kiến sẽ tiếp tục duy trì sự ổn định và chủ yếu tập trung hướng đến người mua và nhà đầu tư là cư dân địa phương.

Quảng Ninh có nhiều khu vui chơi, giải trí hiện đại nhất nhì Đông Nam Á.

Bất động sản có yếu tố du lịch dự kiến sẽ có sự tăng trưởng đáng kể nhất. Trong bối cảnh hoạt động du lịch gia tăng, các sản phẩm du lịch được khai thác tốt, số lượng du khách tăng, không chỉ  phân khúc khách sạn sẽ phát triển mà cả phân khúc căn hộ cho thuê cũng sẽ hưởng lợi.

Tuy vậy, cũng cần lưu ý rằng tại khu vực Hạ Long, nguồn cung của dòng sản phẩm Bất động sản du lịch khá lớn. Cho dù tốc độ phát triển du lịch của khu vực này hiện đang rất ấn tượng thì cũng không đảm bảo tất cả các dự án đều thành công.

Tùy từng dự án và năng lực của chủ đầu tư mà tiềm năng gia tăng giá trị và mức độ rủi ro khác nhau. Để thu hút khách hàng, các chủ đầu tư cần phải kiến tạo các giá trị khác biệt giữa số lượng lớn các dự án đang cung cấp ra thị trường.

Ông có lời khuyên hay lưu ý gì cho các chủ đầu tư và khách hàng tại thị trường Quảng Ninh?

Đối với các chủ đầu tư, lời khuyên của tôi là cần tập trung vào chất lượng phát triển thay vì chỉ quan tâm đến số lượng, gia tăng giá trị thông qua hoạt động khai thác, vận hành dự án. Đồng thời, cần triển khai, nâng cao cả số lượng và chất lượng các loại hình, sản phẩm dịch vụ và du lịch mới để thu hút và giữ chân du khách.

Quảng Ninh có Vịnh Hạ Long là kỳ quan thiên nhiên thế giới nhưng hiện nay các sản phẩm du lịch tại thị trường này còn khá nghèo nàn và chưa tương xứng với tiềm năng.

Đối với các nhà đầu tư, giống như tại bất kỳ thị trường bất động sản nào, lời khuyên của tôi là cẩn trọng, đầu tư theo đúng nhu cầu, mong muốn của mình chứ không chạy theo trào lưu. Mỗi một sản phẩm bất động sản sẽ phù hợp với mong muốn và điều kiện của từng nhà đầu tư khác nhau, nhất là trong bối cảnh nguồn cung tại thị trường dự kiến sẽ rất dồi dào trong những năm tới.