Dự án Vạn Phúc Riverside: Quy định 'lạ' và sự sốt sắng quá mức

Bất thường quyết định điểu chỉnh

Ngày 24/10/2005, căn cứ các văn bản pháp luật hiện hành, UBND TP.HCM ban hành Quỵết định 5458/QĐ - UBND để điều chỉnh, bổ sung Quyết định 6492/QĐ - UB đã được ban hành từ ngày 27/12/2004.

Theo quyết định “điều chỉnh bổ sung”, Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Vạn Phúc sẽ thay thế Công ty Xây dựng và phát triểnkinh tếquận 6 trở thành chủđầu tưcủaDự ánVạn Phúc Riverside.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, theo Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thì Nhà nước giao đất từ tổ chức này chuyển sang tổ chức kia sẽ thực hiện việc thu hồi đất của tổ chức cũ rồi mới được ra quyết định giao đất cho tổ chức mới. Cho tới thời điểm đó, hoàn toàn không có quy định nào cho phép thực hiện việc thay thế chủ đầu tư bằng văn bản có nội dung “điều chỉnh, bổ sung”.

Mặt khác, việc chuyển giao đất từ dự án của một chủ đầu tư làdoanh nghiệpnhà nước (Công ty Xây dựng và phát triển kinh tế quận 6) sang cho một doanh nghiệp tư nhân (Công ty Vạn Phúc), nhưng không rõ lý do và không thể xác định được hình thức chuyển giao này trong số các hình thức mà Luật Đất đai 2003 công nhận (chuyển nhượng, tặng cho, điều chuyển tài sản khi tách công ty).

Luật sư Phượng còn cho rằng, căn cứ Nghị định 108/2006/ND - CP, dự án có quy mô đầu tư từ 15 tỷ đồng phải đăng ký đầu tư, mặt khác, phải thu hồi dự án của Công ty Xây dựng và phát triển kinh tế quận 6, sau đó mới chấp thuận cho Công ty Vạn Phúc là chủ đầu tư mới.

Trong Luật Đầu tư 2005 và Nghị định 108/2006/NĐ - CP hoàn toàn không có trường hợp nào cho phép “điều chỉnh, bổ sung” bằng một chủ đầu tư mới để thay thế chủ đầu tư cũ, hay nói một cách khác, dự án có thể được điều chỉnh về nội dung, nhưng ngoại trừ việc điều chỉnh “chủ đầu tư”.

Như vậy có thể thấy rằng, cơ quan quản lý nhà nước đã “thay thế chủ đầu tư bằng cách điều chỉnh, bổ sung” để bỏ qua bước thu hồi dự án theo trình tự pháp luật quy định và chủ đầu tư mới sẽ cũng bỏ qua được thủ tục đăng ký dự án đầu tư, thủ tục về giao đất, trong khi vẫn được hưởng trọn quyền của chủ đầu tư cũ đối với dự án. Ngoài ra, với cách “đi tắt” như vậy, chủ đầu tư cũ đã có thể phủi tay trước sự chậm trễ trong thực hiện dự án.

Tại thời điểm năm 2006, với cách tiến hành như trên, khi không phải thực hiện quyết định giao đất, bỏ qua các thủ tục về đầu tư, dự án có thể nói kéo dài vô thời hạn mà không xử lý được do không có giấy chứng nhận đầu tư hay quyết định phê duyệt dự án, nên không có thời hạn thực hiện dự án. Chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước vài chục ngàn đồng/m2 và những chậm trễ triển khai dự án được coi như một kiểu đầu cơ - càng để lâu, càng sinh lợi.

Băn khoăn về sự sốt sắng quá mức của chính quyển quận

Phản ánh đến Báo Đâu tư, ông Nguyễn Văn Láng (số 17, Tô Ngọc Vân, phường Linh Tây, quận Thủ Đức) cho biết, cách đây 15 năm gia đình ông có mua 10.847 m2 đất ở phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, trồng trọt và cất nhà ở. Đến năm 2006, toàn bộ phần diện tích đất của ông cùng gần 700 hộ dân khác bị rơi vào diện quy hoạch để xây dựng Dự án Vạn Phúc Riverside.

Trong lúc ông đang chờ chủ đầu tư đến thương lượng bồi thường, nhưng không thấy đâu, khoảng giữa năm 2011, bất ngờ UBND quận Thủ Đức ban hành quyết định bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất của ông với giá chỉ có 150.000 đồng/m2 và vận động chủ đầu tư hỗ trợ thêm 750.000 đồng/m2. Tính ra, giá đền bù chỉ bằng khoảng 1/15 giá đang được giao địch trên thị trường khu vực.

Không đồng ý với cách làm của chính quyền địa phương, ông khiếu nại, đề nghị chủ đầu tư phải đứng ra thương lượng bồi thường. Tuy nhiên, tất cả khiếu nại của ông đều bị UBND quận Thủ Đức bác bỏ. Trước phản ứng quyết liệt của ông, chính quyền địa phương vận động doanh nghiệp hỗ trợ thêm 250.000 đồng/m2. Ông vẫn không đồng ý. Khoảng 1 năm sau, UBND quận Thủ Đức ra quyết định bồi thường, hỗ trợ thêm cho ông khoản tiền khoảng 3,8 tỷ đồng.

Ông Láng bức xúc: “Nghị định 84/2007/NĐ - CP đã nêu rõ, dự án kinh doanh địa ốc không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và UBND quận phải chủ trì việc tiến hành thỏa thuận giá giữa chủ đầu tư với các hộ dân có đất trong dự án. Vì vậy, không lý do gì chủ đầu tư chưa thỏa thuận với dân, quận đã “nhảy vào” áp giá đền bù, buộc dân giao đất. Cái tôi cần là chính quyền phải làm đúng pháp luật, chứ không phải dân khiếu nại đến đâu “xì” tiền đến đó”.

Trước thái độ cương quyết của ông, khoảng cuối năm 2012, UBND quận Thủ Đức đã ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất của ông. Ông phản ánh đến UBND TP.HCM, tuy nhiên, trong lúc chờ lãnh đạo Thành phố giải quyết thi UBND quận Thủ Đức đã tổ chức lực lượng cưỡng chế giao đất của ông cho Công ty Vạn Phúc làm dự án.

“Tôi thuộc một trong số ít các hộ dân ở đây có diện tích đất quy mô lớn. Phải chăng, chủ đầu tư mượn tay chính quyền cưỡng chế đất của tôi sớm để giúp doanh nghiệp nâng cao tỷ lệ giải phóng mặt bằng dự án. Khi đó doanh nghiệp dễ dàng nhờ cơ quan chức năng cưỡng chế giải tỏa những hộ còn lại khi không thỏa thuận được”, ông Láng đặt vấn đề.

Theo tìm hiểu của phóng viên, Dự án Vạn Phúc Riverside có tổng diện tích khoảng 198 ha, được chia ra làm 6 dự án thành phần. Thời điểm chính quyền áp giá đền bù trên cho ông Láng, Công ty Vạn Phúc mới chỉ đền bù được khoảng 470/693 hộ dân.

Trong đó, 3 dự án thành phần thỏa thuận bồi thường được khoảng trên 85%, nhưng 3 dự án còn lại chỉ đạt trên khoảng 60%. Rõ ràng, con số doanh nghiệp thỏa thuận bồi thường được với người dân trong một dự án rất thấp, nhưng khi báo cáo UBND TP.HCM, UBND quận Thủ Đức vẫn cho rằng, Dự án có tỷ lệ đất đã bồi thường khá cao. Các hộ dân còn lại không hợp tác hoặc đòi bồi thường giá rất cao, chủ đầu tư không thể đáp ứng nổi.

Trong khi đó, theo hồ sơ chứng tôi có được, Công ty Vạn Phúc từng có văn bản gửi UBND quận Thủ Đức khẳng định, có thể đền bù cho người dân với giá tối đa lên đến 1,5 triệu đồng/m2.

Thậm chí, trong một lần chủ đầu tư họp với một vài cơ quan chức năng có liên quan và quận Thủ Đức, còn đưa ra phương án bồi thường với toàn bộ diện tích đất thu hồi đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm là 1.657.000 đồng/m2; còn đối với đất nông nghiệp trồng cây lưu niên là 1.707.000 đồng/m2. Nếu thực hiện theo phương án này thì kinh phí bồi thường của chủ đầu tư sẽ phát sinh thêm khoảng từ 80 tỷ - 100 tỷ đồng.

Ngoài ra, theo UBND quận Thủ Đức, cơ sở để áp mức giá đền bù trên cho hộ gia đình ông Láng là dựa trên chứng thư thẩm định giá của Công ty cổ phần Tư vấn thẩm định giá và Dịch vụtài chính.

Mức giá trên được đơn vị thẩm định giá thẩm định theo giá thị trường. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi, đơn vị thẩm định giá trên không phải do bất kỳ cơ quan Nhà nước nào chọn để đảm bảo khách quan, mà do chính Công ty Vạn Phúc thuê.

Dù chưa thể khẳng định mức giá thẩm định của đơn vị trên là thiếu minh bạch, nhưng theo người dân, cùng trong thời điểm đó, họ cũng thuê một số công ty thẩm định giá độc lập khác, thì giá được thẩm định từ khoảng 3 triệu - dưới 5 triệu đồng/m2. Đó chính là cơ sở để ông Láng đề nghị mức bồi thường 4,5 triệu đồng/m2.