Dự án nhiều chủ đầu tư: “Cha chung không ai khóc”

Cùng với sự tăng trưởng của thị trường, trong vài năm qua, hàng trăm dự án bất động sản đã ra đời, đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng. Bên cạnh những dự án chỉ có một chủ đầu tư duy nhất, trên thị trường cũng xuất hiện một số dự án có nhiều chủ đầu tư cùng sở hữu.

Đây được coi là một phương án phù hợp, giúp các doanh nghiệp có thể hợp tác nhằm triển khai những dự án có quy mô lớn, tầm cỡ. Bên cạnh đó là cơ hội để các doanh nghiệp có quỹ đất nhưng không đủ tiềm lực tài chính và ngược lại cùng hợp tác để phát triển. Tuy nhiên, việc một dự án có nhiều chủ đầu tư cũng đã dẫn đến nhiều rắc rối khi phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp với khách hàng. 

Chẳng hạn, dự án Palm City được giới thiệu ra thị trường từ ngày 15/10/2016. Đây là dự án do công ty Keppel Land Việt Nam, công ty TNHH Bất động sản Trần Thái và công ty Cổ phần Tiến Phước làm chủ đầu tư.

Theo phản ánh, ngày 11/9/2016, ông N.V.C (quận Bình Thạnh) đã đặt cọc giữ chỗ 50 triệu để mua căn hộ tại dự án này. Thế nhưng, trong giấy đặt cọc giữ chỗ mà ông C được cung cấp, lại thể hiện công ty TNHH Nam Rạch Chiếc là đơn vị thay mặt và đại diện chủ đầu tư dự án Palm City.

Theo giấy đặt cọc này, đầu tháng 10/2016, chủ đầu tư sẽ chính thức công bố dự án, diện tích cũng như giá bán căn hộ. Nếu khách có nhu cầu mua sẽ chuyển số tiền giữ chỗ này thành tiền đặt cọc. Nếu khách không đồng ý mua, sau 7 – 10 ngày, chủ đầu tư sẽ trả lại số tiền 50 triệu đồng.

Đến ngày đi công bố bốc thăm chọn căn hộ, ông C được nhân viên tư vấn thông báo những căn nhỏ, có diện tích và giá tiền phù hợp với nhu cầu của mình đã được đặt mua hết. Tuy nhiên, khi ngỏ ý muốn rút lại tiền đặt cọc giữ chỗ, ông C được phía sàn giao dịch thông báo phải đợi xin phê duyệt từ phía công ty chính ở Singapore, công ty TNHH Nam Rạch Chiếc không có thẩm quyền giải quyết.

Được biết, tại dự án Palm City, không chỉ riêng ông N.V.C mà còn có khá nhiều trường hợp rơi vào hoàn cảnh tương tự. Từ đây, nhiều người đặt ra câu hỏi, đơn vị nào mới là chủ đầu tư thực sự của dự án? Dù nhiều lần liên lạc với công ty Keppel Land Việt Nam và công ty CP Tiến Phước, chúng tôi vẫn chưa nhận được câu trả lời.

Một dự án khác cũng rơi vào tình trạng nhiều chủ đầu tư là Centana Thủ Thiêm (quận 2) do Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh Điền Phúc Thành, Công ty Cổ phần Đầu tư Thủ Thiêm và Công ty Cổ phần Phước Thành làm chủ đầu tư.

Đến thời điểm hiện tại, dù chưa thi công xong phần móng nhưng dự án đang được công ty Rioland mở bán với mức giá từ 28 triệu đồng/m2. Trong danh sách 60 dự án đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng TP.HCM công bố mới đây, cũng không hề có tên dự án Centana Thủ Thiêm.

Được biết, theo quy định, hiện các phòng công chứng đã từ chối chứng nhận việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với những thỏa thuận, hợp đồng không ký đúng với chủ đầu tư và những dự án chưa đủ điều kiện giao dịch. Nên trong trường hợp này, khách hàng mua nhà tại Centana Thủ Thiêm có thể rơi vào thế bất lợi nếu xảy ra tranh chấp, rắc rối.

Trên thị trường hiện cũng có không ít dự án sử dụng chiêu “mượn đầu heo nấu cháo” khi công bố thông tin về chủ đầu tư. Ở những dự án này, doanh nghiệp thường công bố chủ đầu tư là một doanh nghiệp có uy tín để thu hút sự quan tâm, lòng tin của khách hàng. Nhưng chủ đầu tư thực sự lại là một doanh nghiệp khác.

Citisoho (quận 2, TP.HCM) là dự án đang rơi vào tình trạng này. Theo thông tin được quảng cáo rầm rộ thời gian gần đây, dự án do công ty CP Kiến Á làm chủ đầu tư, được xây dựng với slogan: Trải nghiệm “sống chất” gấp 9 lần tại quận 2.

Thế nhưng, theo tìm hiểu của PV, đây là dự án được UBND TP.HCM giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM (Invesco) làm chủ đầu tư để đầu tư xây dựng khu dân cư Cát Lái phục vụ tái định cư cho dự án Thủ Thiêm và giãn dân nội thành theo quyết định số 4868/QĐ-UBND ngày 1/11/2006.

Trên thực tế, Công ty Cổ phần Kiến Á chỉ đóng vai trò là đơn vị phát triển dự án. Rõ ràng, tại Citisoho, các doanh nghiệp đang có sự mập mờ về thông tin chủ đầu tư dự án nhằm lừa dối khách hàng.

Theo một chuyên gia bất động sản, dự án có nhiều chủ đầu tư dễ xảy ra tình trạng đùn đẩy trách nhiệm qua lại cho nhau khi xảy ra tranh chấp với khách hàng. Chuyện khách hàng ký hợp đồng với doanh nghiệp này, nhưng khi xảy ra sự cố thì lại bị đẩy cho doanh nghiệp khác xử lý như tại dự án Palm City không phải là chuyện hiếm gặp.

Cũng có trường hợp, doanh nghiệp này muốn xử lý cho ổn thỏa, nhưng doanh nghiệp kia lại không đồng ý. "Cha chung không ai khóc", cuối cùng khách hàng vẫn là người chịu thiệt thòi.

Thực tế trong thời gian qua, tình trạng này đã xảy ra ở một số dự án khiến cả người mua nhà và chủ đầu tư (góp vốn phát triển dự án) phải dở khóc dở cười. Một doanh nghiệp uy tín ở TP.HCM đã kêu trời khi chủ đầu tư thực sự hết năng lực triển khai nhưng lại không buông hẳn dự án để đơn vị tham gia phát triển làm tiếp.

Việc này khiến khách hàng rơi vào cảnh đứng giữa nga ba đường.

Hiện nay, nhiều đơn vị phát triển dự án hay phân phối sản phẩm thường "tự phong" mình lên làm chủ đầu tư hoặc đồng chủ đầu tư.

"Nếu khách hàng ký kết hợp đồng, giao dịch với những đơn vị tự phong làm chủ đầu tư hoặc đồng chủ đầu tư dự án nhưng không có tên trong văn bản về quyền sử dụng đất, quyết định phê duyệt dự án... thì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu trong trường hợp xảy ra tranh chấp hay bị cơ quan chức năng kiểm tra", vị này cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, cơ chế đồng chủ đầu tư là một hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, được pháp luật thừa nhận. Việc xác định chủ đầu tư dự án là ai, chỉ cần xem quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh, TP.

Theo ông Châu, hiện nay, chỉ có chủ đầu tư dự án mới được ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Trong trường hợp, một công ty khác được chủ đầu tư ủy quyền hoặc ký hợp đồng quản lý thì cũng được ký hợp đồng mua bán nhưng phải chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư gốc.

Mọi tranh chấp, phát sinh trong quá trình bán hàng, doanh nghiệp được ủy quyền phải báo về cho chủ đầu tư kiểm tra, xử lý.

Thế nhưng, ông Châu thừa nhận, cũng không hiểu được tại sao lại có chuyện khách hàng đóng tiền giữ chỗ mua căn hộ tại dự án Palm City, nhưng đến khi muốn lấy lại tiền thì phải chờ phê duyệt từ công ty mẹ ở tận Singapore như báo chí đã nêu.

Cũng theo ông Châu, để đảm bảo quyền lợi cho mình, khi đặt bút ký vào bất cứ hợp đồng mua bán nào, điều đầu tiên mà khách hàng cần tìm hiểu là pháp lý của dự án. Bao gồm: quyết định chủ trương đầu tư là ai (1 đơn vị hay đồng chủ đầu tư), sổ đỏ, giấy phép xây dựng, giấy xác nhận đủ điều kiện huy động vốn (trong điều kiện huy động vốn), giấy giải chấp ngân hàng...

Luật sư Lê Ngô Trung, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, đối với các dự án có nhiều chủ đầu tư, khi xảy ra tranh chấp, việc đầu tiên là phải xác định chủ thể ký kết hợp đồng là ai, tức là khách hàng ký với pháp nhân nào. Khi đó, sẽ xác định được tranh chấp hoặc khiếu nại với pháp nhân đó.

“Tuy họ là liên danh, nhưng khi ký hợp đồng sẽ do một bên đứng tên trong hợp đồng mà thôi. Chẳng hạn, giữa công ty A, B và C làm liên danh, thường thì họ phải chọn, hoặc bầu ra một đơn vị để đứng đầu và ký hợp đồng với khách hàng. Hiển nhiên, đơn vị này phải chịu trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp với khách hàng”, Luật sư Trung cho biết.

Theo Luật sư Trung, trong bất cứ giao dịch nào, thì điều đầu tiên khách hàng cần quan tâm là “bên ký kết”. Khi xảy ra tranh chấp, cứ dựa vào hợp đồng đã ký kết để xử lý.

“Họ không thể nói khách hàng đi tìm một bên khác đủ thẩm quyền để làm việc, vì đó là chuyện nội bộ của họ. Khách hàng ký kết với ai thì tìm người đó. Ngay cả những dự án do công ty nước ngoài đầu tư, cũng vẫn phải có người đại diện pháp luật tại Việt Nam để ký kết hợp đồng hoặc giao dịch vơi cơ quan nhà nước. Họ chính là những người phải xử lý chứ không thể đẩy về công ty mẹ ở nước ngoài để trốn tránh trách nhiệm”, Luật sư Trung tư vấn.