Dự án hợp tác đầu tư: Thay đổi công năng dự án sẽ gây áp lực lên hạ tầng công cộng (bài 2)

Hiện nay, một số dự án bất động sản theo hình thức hợp tác phát triển đã xảy ra tình trạng tranh chấp, mâu thuẫn trong quá trình xây dựng hoặc bàn giao cho khách hàng.

Nguyên nhân hầu hết đến từ việc chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng một phần dự án hoặc thực tế căn hộ không giống như những gì được quảng cáo.

Trong đó, việc tự ý thay đổi công năng dự án sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho chính cư dân dự án cũng như quy hoạch công cộng của địa phương.

Để làm rõ vấn đề này, PV đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch Công ty Cổ phần Địa ốc Xanh.

Hiện nay, đang xảy ra trường hợp nhiều dự án hợp tác phát triển nảy sinh mâu thuẫn rất gay gắt do chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng của dự án hoặc cố tình chiếm giữ phần sở hữu chung. Ông đánh giá thế nào về việc này?

Hiện nay, 1 dự án thông thường sẽ rơi vào 2 trường hợp chủ đầu tư.

Thứ nhất là dự án chỉ có 1 chủ đầu tư từ đầu đến cuối, từ khâu xin cấp phép, xây dựng, bán hàng và giao nhà cho khách.

Thứ 2 là trường hợp chủ đầu tư không có khả năng về tài chính, và đặc biệt là không có khả năng bán hàng nên không ra được hàng, đành phải nhờ 1 công ty gọi là phát triển dự án.

Tại những dự án thế này, đơn vị phát triển có thể làm công việc pr cho dự án, bỏ tiền vào cùng xây dựng hoặc thâu tóm luôn dự án.

Nếu thâu tóm dự án, thì cũng có nhiều hình thức. Có thể là thâu tóm toàn bộ, quản lý hết tất cả từ căn hộ ở đến khu dịch vụ thương mại. Hoặc có trường hợp thì người chủ đầu tư chỉ giao cho đơn vị phát triền các căn hộ ở, còn phần thương mại thì chủ đầu tư quản lý.

Theo tôi, việc M&A hay hợp tác phát triển là điều rất đáng mừng vì thể hiện sự liên kết giữa 2 doanh nghiệp để phục hồi dự án chết. Rất nhiều dự án hiện nay sống lại được là nhờ việc được mua lại hoặc hợp tác đầu tư.

Trong cả 2 trường hợp nói trên, khách hàng chỉ cần biết mình là người mua căn hộ, và theo pháp luật thì được quyền hưởng những dịch vụ và phúc lợi công cộng được trang bị tại chung cư theo đúng quy định của Luật nhà ở.

Nếu vì bất cứ lý do gì mà chủ đầu tư cắt xén, thay đổi công năng một cách không phù hợp, làm ảnh hưởng đến quyền lợi, tiện nghi tiện ích của người dân thì đều là hành vi vi phạm pháp luật.

Việc chủ đầu tư thay đổi công năng một phần dự án, nhất là phần thương mại sẽ gây ra hậu quả như thế nào, thưa ông?

Nếu nói về việc vi phạm của các chủ đầu tư thì có thể nói là vô vàn.

Chẳng hạn, có trường hợp ông chủ đầu tư giành hết phần quản lý tầng hầm để xe. Theo quy định, đây là phần thuộc sở hữu chung của dự án, chủ đầu tư phải bàn giao cho Ban quản trị hoặc Ban quản lý chung cư để đề ra mức thu phí. Và phần phí thu được này, sẽ nhập vào quỹ vận hành chung cư giảm bớt số tiền mà cư dân phải đóng hàng tháng. Việc chủ đầu tư không bàn giao phần sở hữu chung này rõ ràng là vi phạm.

Cũng có trường hợp, theo thiết kế ban đầu thì một phần diện tích công cộng sẽ là công viên, nhưng chủ đầu tư lại làm một sân tennis hoặc hồ bơi để thu phí. Đây cũng là việc làm sai, bởi công viên là chung cho tất cả mọi người, còn hồ bơi hay sân tennis thì lại dành cho 1 số người có tiền vào chơi. Công viên là mảng cây xanh và không thể thay thế bằng một mảng bê tông của sân tennis hay nước của hồ bơi được.

Trong quy định về xây dựng chung cư có nêu rất rõ, ở tầng trệt hoặc lầu 1, lầu 2 của chung cư thường là khối thương mại để phục vụ cho khối ở (là những căn hộ ở phía bên trên – PV), nhưng nhiều chủ đầu tư vì lợi ích của mình đã “hô biến” nó thành office-tel hoặc shophouse. Đây là việc làm hết sức nguy hiểm.

Lý do là chung cư được xây dựngthì những người ở đó phải cónơi để sinh hoạt cộng đồng, thư giãn hay mua sắm...

Nếu anh không xây dựng những tiện ích đó ngay trong khuôn viên của dự án, thì sẽ phải ra ngoài để sử dụng. Điều này vô hình chung sẽ gây một áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng công cộng xung quanh.

Nếu giả sử, mộtkhu vực mà có haibachục chung cư, mà các chung cư này đều không có khối thương mại thì hạ tầng xung quanh làm sao đáp ứng nổi cho họ. Thế nên, khối phục vụ này chính là phần phải có, được quy định rõ ràng trong quy hoạch dự án. Nếu không có, sẽ làm vỡ trận hạ tầng công cộng.

Nếu phần thương mại, dịch vụ được thay đổi thành office-tel hoặc shophouse thì sao thưa ông?

Về nguyên tắc, phần thương mại của chung cư không được dùng để ở.

Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp hiện nay lại tận dụng phần này để chia thành nhiều dịch vụ để ở, trong đó nổi bật là office –tel và shophouse. Đây là điều hết sức nguy hiểm và chuyện này tôiđã cảnh báo rất lâu rồi.

Rõ ràng, phần thương mại phía dưới sinh ra là để phục vụ cho những căn hộ ở phía trên, nhưng giờ lại trở thành căn hộ ở, cạnh tranh luôn với những căn hộ sẵn có. Vừa không có khu dịch vụ, những người ở Office-tel, shophouse phát sinh lại cạnh tranh, sử dụng chung luôn thang máy, tầng hầm để xe... với chính những người mua căn hộ ở trước đó. Đây thực sự là một thảm họa không riêng gì ở TP.HCM mà cả Hà Nội.

Hiện nay, đã bắt đầu nảy sinh những xung đột khi người dân chống đối lại việc chuyển đổi công năng này. Trong tương lai, chắc chắn sẽ còn tranh chấp nhiều nữa.

Hiện nay, mộtsố dự án, sau khi thay đổi công năng, chủ đầu tư mới lấy ý kiến của người dân, như vậy sai hay đúng?Chúng ta cần phân biệt rõ, thay đổi công năng là thay đổi như thế nào?

Theo tôi, sự thay đổi này có hailoại, hoán chuyển hoặc hoán đổi.

Hoán đổi, đơn giản chỉ là sự thay đổi về vị trí. Chẳng hạn, trước đây, ở tầng thương mại, nhà hàng được chủ đầu tư bố trí ở góc trái, nhà sinh hoạt cộng đồng ở góc phải. Thì này, chủ đầu tư đổi qua đổi lại, diện tích tương đương như nhau thì được, bởi có thể nó phù hợp với thực tế.

Còn hoán chuyển là từ nhà hàng anh thay đổi thành office – tel hay căn hộ thì không thể chấp nhận được.

Còn nói chuyện lấy ý kiến của cư dân thì lại càng vô vàn nữa. Vì theo quy định, nếu anh thay đổi công năng phải được 100% cư dân ủng hộ thì mới được được thực hiện. Thế nhưng, 5 người 10 ý, giờ anh có thay đổi tốt, nhưng 1.000 hộ thì cũng có 1, 2 hay vài trăm hộ chống lại sự thay đổi của anh.

Theo anh, tại sao khi chủ đầu tư thay đổi công năng dự án, cư dân thường phản ứng rất chậm, và nhiều khi theo kiểu “sự đã rồi”?

Nói thẳng ra, chủ đầu tư nào cũng đều có lòng tham. Nếu họ quy hoạch ở trên, chẳng hạn có 1.000 căn hộ ở, thì sẽ tìm cách sửa ở dưới 10 – 20% thành office –tel hay shophouse để kiếm lời.

Ở những dự án như vậy, họ sẽ bán thành 2 đợt. Đợt đầu tiên là bán hết căn hộ bên trên, thậm chí là là thi công gần hết, gần giao nhà căn hộ bên trên thì mới bán đợt 2 là đợt shophouse hay office-tel này. Người dân khi mua nhà thường chỉ quan tâm đến căn hộ mà mình mua và tiến độ dự án. Đến khi phát hiện chủ đầu tư thay đổi công năng phần thương mại thì đã muộn, và từ đó mâu thuẫn nảy sinh.

Với những căn hộ office-tel hoặc shophouse được chuyển đổi công năng tại các dự án như trên, thì liệu khách hàng có được cấp sổ hồng không, thưa ông?

Theo thống kê, hiện TP.HCM đã đưa vào sử dụng khoảng 10.000 office-tel. Trong tương lai, sẽ có một số lượng tương tự được đưa ra thị trường. Nhiều chủ đầu tư cũng đang tìm cách chạy các thủ tục để ngành xây dựng nhìn nhận office – tel như một căn hộ để ở và có giấy chủ quyền, không phải vĩnh viễn thì cũng phải 50 năm.

Thế nhưng, trên thực tế, Nhà nước hiện vẫn chưa có quy định nào công nhận office-tel, condotel hay hometel. Do đó, việc cấp sổ chỉ là lời hứa từ các chủ đầu tư.

Vừa qua, chúng tôi đã nhiều lần gửi văn bản cho Bộ Xây dựng, trong đó đề nghị Bộ phải có câu trả lời chính thức cho vấn đề này. Nếu đồng ý thì sẽ có cơ sở để các chủ đầu tư hay khách hàng mua bán. Nếu phản đối thì phải ngưng những giao dịch loại này. Thế nhưng, đến nay, Bộ Xây dựng vẫn chưa có câu trả lời chính thức. Điều này sẽ gây ra nhiều hệ lụy, khi cư dân chính quy và cư dân office-tel sẽ tranh chấp nhau, tạo thành một mớ bòng bong, khổ sở cho người dân, chủ đầu tư và cả chính quyền.

Xin cám ơn ông!

* Còn tiếp...