Dự án hợp tác đầu tư: Khách hàng cần yêu cầu ghi rõ quyền lợi trong hợp đồng (bài 3)

Cùng với sự phát triển trở lại của thị trường bất động sản, mỗi tháng, hàng ngàn căn hộ đã được bán cho người dân. Tuy nhiên, không ít dự án đã rơi vào cảnh lùm xùm do mâu thuẫn giữa khách hàng và chủ đầu tư. Dù trong bất cứ hoàn cảnh nào, khách hàng mua nhà cũng là người chịu thiệt do không nắm vững Luật và những điều khoản trong hợp đồng.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Lê Ngô Trung – Công ty Luật TNHH Vega – Đoàn Luật sư TP.HCM đã có những chia sẻ cho người dân hiểu rõ.

Theo Luật sư Lê Ngô Trung, trong giao dịch về mua bán bất động sản mà cụ thể ở đây là các căn hộ, nhất là trong các dự án hợp tác đầu tư, thông thường nhiều người cho rằng kết quả hay sản phẩm cuối cùng là căn hộ mà các bên muốn giao dịch và quyền lợi của người mua chỉ giới hạn trong đó hoặc các phần thuộc sở hữu chung có liên quan.

Tuy nhiên, sản phẩm trong giao dịch này mang tính đặc thù. Giá thành sản phẩm không chỉ bao gồm diện tích, kết cấu, thiết kế và nội thất bên trong mà còn quyết định bởi vị trí tòa nhà, dịch vụ và các tiện ích đi kèm mà người mua được hưởng sau khi nhận bàn giao như: hồ bơi, nhà trẻ, trung tâm thương mại – dịch vụ gắn liền tòa nhà ... Vì vậy, việc thay đổi về công năng hoặc các yếu tố khác của dự án sẽ dẫn đến việc thay đổi giá trị các căn hộ này.

Theo trình tự thủ tục, để thực hiện việc chuyển đổi công năng, tăng tầng, tăng hệ số sử dụng đất, tăng số lượng căn hộ của dự án – chung cư, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan trước khi tiến hành giao dịch như: điều chỉnh thiết kế, điều chỉnh dự án, chuyển đổi công năng …

“Bất cập hiện nay là các quy định pháp luật điều chỉnh về vấn đề này chưa thực sự khoa học và cụ thể hóa các tiêu chí pháp lý. Chẳng hạn, các quy chế về quản lý quy hoạch kiến trúc, thiết kế đô thị cần phải công khai, minh bạch và rõ ràng. Trong đó, yếu tố ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân và khách hàng trong các dự án này cũng là một trong những vấn đề quan trọng cần được xét đến”, Luật sư Trung đánh giá.

Ở một số dự án, việc chủ đầu tư tiến hành các thủ tục chuyển đổi như trên dẫn đến các tiện ích, dịch vụ đi kèm không như những gì người mua được quảng cáo, giới thiệu trước đó và cuối cùng là ảnh hưởng không nhỏ đến quyền và lợi ích chính đáng của người mua. Chưa kể việc cố tình thực hiện các chuyển đổi này đôi khi xuất phát từ chính năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Đáng chú ý là vừa qua, Quốc hội đã thông qua nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 (có hiệu lực từ ngày 15/8/2017, và thời hạn thực hiện là 5 năm) về việc thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Theo đó, bên nhận đảm bảo có quyền thu giữ tài sản đảm bảo là các dự án đối với trường hợp bên đảm bảo (chủ đầu tư) không trả nợ đúng cam kết theo hợp đồng vay để thực hiện các dự án này.

Lúc này, người mua chỉ có thể khởi kiện chủ đầu tư ra Tòa án có thẩm quyền (hoặc trọng tài, nếu có thỏa thuận) để đòi quyền lợi cho mình. Tuy nhiên, khả năng thu hồi số tiền đã bỏ ra là khá thấp khi chủ đầu tư trong tình thế không còn khả năng thanh toán.

Về mặt pháp lý, bản chất của giao dịch dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên. Trong khi chờ đợi pháp luật điều chỉnh phù hợp hơn trong việc xiết chặt các quy định về điều kiện chuyển đổi công năng, điều chỉnh quy hoạch, hệ số sử dụng đất và số lượng căn hộ … trước hết người mua cần tự bảo vệ quyền và lợi ích của chính mình trong các giao dịch này.

Theo Luật sư Lê Ngô Trung, khi mua căn hộ, khách hàng cần chú ý những vấn đề cơ bản sau: thứ nhất là thông tin pháp lý của dự án như giấy phép xây dựng, chức năng của tòa nhà, thông tin chủ đầu tư, đơn vị môi giới và phân phối, điều kiện mở bán …; thứ hai là năng lực – tài chính, và uy tín của chủ đầu tư; thứ ba là các dịch vụ và tiện ích mà cư dân sẽ được hưởng; và cuối cùng là nội dung - điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng, đây là điều thiết yếu phải được lưu ý và xem xét một cách cẩn trọng.

Nếu trong hợp đồng không thể hiện các tiện ích đi kèm thì quyền lợi của người mua chỉ giới hạn trong phạm vi căn hộ hoặc khu vực sở hữu chung (nếu có), phần còn lại của dự án hoàn toàn phụ thuộc vào sự quyết định của chủ đầu tư.

Vì vậy, người mua cần yêu cầu cụ thể hóa các cam kết đã được giới thiệu trước đó hoặc làm rõ quyền lợi của mình trong các hợp đồng ký kết với chủ đầu tư như: Chủ đầu tư cam kết đưa vào sử dụng trung tâm thương mại, nhà sinh hoạt cộng đồng, hồ bơi … phục vụ cho cư dân trong các tòa nhà này, hoặc các điều khoản về trách nhiệm và đền bù thiệt hại khác.

“Đây là cơ sở pháp lý rõ ràng để Tòa án xem xét giải quyết cho yêu cầu khởi kiện của người mua khi chủ đầu tư không thực hiện hoặc có bất kỳ sự thay đổi nào so với hợp đồng, trừ trường hợp những thay đổi này có sự đồng ý và chấp thuận của người mua”, Luật sư Trung tư vấn.