Dự án hợp tác đầu tư: Chủ đầu tư tham lam, dân lãnh đủ (bài 1)

Nhiều tranh chấp

Thời gian qua, thị trường bất động sản đã trở nên sôi động với nhiều thương vụ M&A hay hợp tác phát triển. Các dự án được doanh nghiệp nhắm đến thường là những dự án đã đầy đủ về pháp lý, nhưng chủ đầu tư không có năng lực triển khai.

Phương thức chủ yếu tại các dự án này, là một doanh nghiệp có tiền (hoặc khả năng bán hàng) nhảy vào mua lại hoặc cùng đổ tiền phát triển dự án bị đóng băng, sau đó phân chia lợi nhuận theo thỏa thuận.

Thông qua những hoạt động nói trên, hàng loạt dự án “trùm mềm” đã được hồi sinh, giúp cho thị trường bất động sản tiếp tục đà tăng trưởng.

Thế nhưng, sau một thời gian triển khai, bán và bàn giao cho khách hàng, tại nhiều dự án đã nảy sinh mâu thuẫn khó hòa giải giữa chủ đầu tư – đơn vị phát triển – khách hàng. Trong đó, phần lớn đến từ việc chủ đầu tư cố tìm cách thay đổi công năng một số hạng mục dự án hay chiếm giữ phần sở hữu chung. Một số dự án, tranh chấp lại nảy sinh do phần quảng cáo không đúng thực tế từ phía đơn vị phân phối, phát triển.

Thành lập từ năm 2008, cùng với sự hậu thuẫn về tài chính của Tập đoàn Creed Group (Nhật Bản), An Gia Investment đang dần trở thành 1 “ông lớn” trong làng bất động sản nhờ những thương vụ M&A đình đám.

Thế nhưng, đến thời điểm này, dù mới chỉ hoàn thành và bàn giao 2 dự án, An Gia Investment đã dính đến những tranh chấp,mâu thuẫn không đáng có với khách hàng. Nguyên nhân, phần lớn đều đến từ sự “nổ” quá đà của An Gia Investment trong quá trình triển khai, pr dự án.

Được hoàn thành và bàn giao cho khách hàng từ tháng 6/2016, An Gia Garden (quận Tân Phú) đã được An Gia Investment coi là “dự án điểm” nhằm khẳng định uy tín, vị thế của chủ đầu tư.

Theo thông báo của An Gia, đơn vị này đã bỏ thêm 100 tỷ đồng để nâng cấp nhiều tiện ích và nội thất cho cư dân theo chuẩn căn hộ 5 sao. Điều này khiến cho từ khi mở bán đến khi bàn giao, giá căn hộ tại An Gia Garden đã có mức tăng ấn tượng, hơn 30%.

Thế nhưng, lợi ích, hưởng thụ đâu không thấy, chỉ biết rằng sau khi chuyển vào ở được một thời gian, cư dân An GiaGarden “tá hoả” khi thấy tầng trệt và tầng 1 của dự án đã được chủ đầu tư thay đổi công năng từ trung tâm thương mại thành office – tel và bán ra ngoài thị trường.

Sau một thời gian đấu tranh, kiện cáo, cư dân tại dự án An Gia Garden mới “té ngửa” khi An Gia Investment “thú nhận” mình không phải là chủ đầu tư dự án như đã quảng cáo lúc ban đầu.

Trên thực tế, chủ đầu tư thực sự của dự án là Công ty TNHH Đầu tư Nakyco, An Gia Investment chỉ là đơn vị phát triển và mua đứt 13 tầng căn hộ của dự án, 2 tầng thương mại nói trên vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.

Điều này dẫn đến việc, dù là người trực tiếp bán hàng, quảng cáo sản phẩm đến cho khách hàng, nhưng khi chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng một phần dự án, An Gia Investment chẳng thể làm gì được ngoài việc ... tổ chức họp báo công bố thông tin và kêu gọi cư dân làm đơn kiến nghị lên Sở Xây dựng.

Trong khi đó, dự án khác của An Gia Investment là An Gia Star (quận Bình Tân) lại rơi vào lùm xùm khi tranh chấp sở hữu về tiện ích.

Cụ thể, sau khi bàn giao được một thời gian, hàng loạt tiện ích của chung cư như hồ bơi, công viên... đã được chủ đầu tư cho cư dân tại dự án Tân Mai nằm ngay bên cạnh “sử dụng ké”.

Được biết, đây là dự án mà An Gia mua lại từ Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Tân Bình.

“Khi công ty mua lại dự án này, do thiếu kinh nghiệm nên chúng tôi cứ nghĩ mình bỏ tiền ra mua là được toàn quyền sở hữu, chứ không hề biết rằng những tiện ích này đều nằm trong quy hoạch 1/500. Theo quy định, nếu những tiện ích nào nằm trong quy hoạch 1/500 thì tất cả dự án nằm trong quy hoạch đều được sử dụng”, ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT An Gia Investment cho biết.

Thế nhưng, câu trả lời nói trên không được nhiều cư dân chấp nhận, bởi nó quá vô lý và không phù hợp với 1 doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp như An Gia.

“Khi giới thiệu dự án cho chúng tôi, chủ đầu tư nói rằng đây là những tiện ích khép kín, chỉ được dành cho cư dân An Gia Star sử dung. Chính vì vậy, chúng tôi mới chấp nhận bỏ ra số tiền cao hơn chung cư Tân Mai tới mấy triệu/m2 để sở hữu. Nay chủ đầu tư tự ý cho cư dân Tân Mai sử dụng chung những tiện ích này, vậy chẳng phải chúng tôi quá ngu ngốc hay sao”, một cư dân An Gia Star bức xúc.

Một doanh nghiệp tên tuổi khác của làng bất động sản là Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh cũng đã từng rơi vào cảnh “dở khóc dở cười” khi cùng hợp tác triển khai dự án.

Cụ thể, ngày 25/7/2014, công ty Hưng Thịnh và Công ty TNHH Sản Xuất Thương Mại Xây Dựng Tín Phong đã ký hợp đồng mua bán 386 căn hộ và khu thương mại tại chung cư Tín Phong – 12 View (quận 12) do công ty Tín Phong làm chủ đầu tư.

Đầu năm 2016, dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. Ngày 1/7/2016, Ban quản trị chung cư cũng đã được bầu lên.

Thế nhưng, dù Hưng Thịnh đã thực hiện mọi điều khoản của hợp đồng, công ty Tín Phong lại cố tình không thực hiện nhiều nội dung cam kết như bàn giao diện tích sở hữu chung, không đưa hồ bơi vào sử dụng...

Cụ thể, theo giấy phép từ Sở Xây dựng, nhà để xe là phần sở hữu chung của dự án. Thế nhưng, sau khi đi vào hoạt động, công ty Tín Phong lại tự biến nó thành tài sản riêng của mình, tự ý thực hiện việc quản lý, thu phí và thu giữ phí mà không cần sự thống nhất từ công ty Hưng Thịnh cũng như cư dân tại đây.

Thậm chí, sau khi Ban quản trị chung cư được thành lập, Công ty Tín Phong cũng không chịu bàn giao phần diện tích thuộc sở hữu chung này và tiếp tục đứng ra quản lý và thu phí cho dù công ty Hưng Thịnh và Ban quản trị chung cư đã nhiều lần yêu cầu thực hiện việc bàn giao.

Tương tự, dù thông báo hạng mục hồ bơi là phần sở hữu riêng của chủ đầu tư, thế nhưng dù nhiều lần được công ty Hưng Thịnh và Ban quản trị chung cư đề nghị cung cấp hồ sơ pháp lý chứng minh đây thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư, công ty Tín Phong vẫn không đáp ứng, gây bức xúc cho nhiều người.

Sự việc căng thẳng đến mức, tại thời điểm đó, đôi bên đã có ý định đưa nhau ra tòa để giải quyết dứt điểm mâu thuẫn.

Xuất phát từ lòng tham của chủ đầu tư

Ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch Công ty Cổ phần Địa ốc Xanhcho rằng, việc M&A hay hợp tác phát triển dự án là xu thế tất yếu của thị trường bất động sản. Sự hợp tác này rất là đáng mừng, là tín hiệu khả quan bởi rất nhiều dự án hiện nay sống lại là thông qua việc mua bán lại hoặc hợp tác xây dựng, phát triển.

Theo ông Đực, ở những dự án này, các chủ đầu tư thường không có năng lực về tài chính hoặc thiếukỹ năng bán hàng, không ra được hàng. Do đó, các doanh nghiệp này sẽ hợp tác với một công ty gọi là đơn vị phát triển dự án. Đơn vị này thường sẽ chịu trách nhiệm pr cho dự án, bỏ tiền xây dựng hoặc thâu tóm luôn dự án đó.

Lý giải về việc các tranh chấp phát sinh tại những dự án nói trên, ông Đực cho rằng, nó xuất phát từ lòng tham của chủ đầu tư hay sự mập mờ của chính đơn vị môi giới, phát triển dự án.

“Khi anh bán căn hộ, sẽ giới thiệu cho khách hàng những tiện ích nội ngoại khu của dự án. Khách bỏ tiền ra mua căn hộ, là bao gồm cả những tiện ích đó, từ công viên, hồ bơi cho đến các tầng thương mại, vì đó chính là phần giá trị gia tăng. Chính vì thế, khi anh muốn thay đổi công năng, thì phải xem đó là sự thay đổi như thế nào. Chẳng hạn, nếu trước đây anh thiết kế nhà hàng ở góc trái, nhà sinh hoạt cộng đồng ở góc phải, nay đổi qua đổi lại với phần diện tích tương đương nhau thì có thể chấp nhận. Chứ riêng chuyện anh đang thiết kế là nhà hàng, trung tâm thương mại mà đòi chuyển thành office-tel hay căn hộ thì không thể nào chấp nhận được”, ông Đực cho biết.

Chuyên gia Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, về nguyên tắc, khi bán hàng chỉ có 2 chủ thể: 1 là chủ đầu tư, 2 là khách hàng. Chủ thể nhà phân phối hay đơn vị hợp tác đầu tư chỉ là một cái tên, nếu không phải chủ đầu tư, thì đây chỉ là đơn vị trung gian, không ảnh hưởng tới việc mua bán hay sản phẩm trong hợp đồng.

“Khi mua nhà, khách hàng phải phân biệt rõ ai là chủ đầu tư. Chủ đầu tư phát ngôn ra cái gì, có đóng dấu lên cái đó thì đó mới là sự thực, là căn cứ pháp lý để khách hàng xem xét. Những nhà phát triển dự án với tư cách nhà phân phối sẽ tìm cách để bán được hàng, chính vì thế, nhiều người sẽ có những lời nói, câu văn và cách tư vấn không chính xác”, ông Quang chia sẻ.

Theo ông Quang, đối với khối trung tâm thương mại, văn phòng nếu có thay đổi công năng, thì chủ đầu tư không được thực hiện nếu chưa xin ý kiến khách hàng.

“Khi anh bán cho tôi, anh nói đây là khu thương mại, tôi mua của anh là mua trên 1 giấy phép xây dựng, là bất động sản hình thành trong tương lai trên giấy phép có thực, nó quy định rõ bao nhiêu m2 là căn hộ, bao nhiêu là dịch vụ, bao nhiêu là văn phòng... thì anh phải thực hiện đúng như vậy. Nếu anh thay đổi, mà dự án này đã bán cho 1 số người thì phải hỏi ý kiến của tất cả những người đó vìảnh hưởng tới quyền lợi chung”, ông Trần Khánh Quang kết luận.

* Còn tiếp...