Dự án đô thị lớn đừng bỏ qua nhu cầu nhà ở người thu nhập thấp

Chú trọng đến nhu cầu ở thực của người dân

Chia sẻ tại hội thảo “Sức bật từ các đại đô thị” do Tạp chí Nhà Đầu tư tổ chức ngày 24/9, ông NgôQuang Phúc, Tổng Giám Đốc Phú Đông Group, trong khi quỹ đất ở tại TP. HCM đang dần thu hẹp, giá nhà tăng cao so với khả năng tài chính của đa số người dân. Và giải pháp là nếu xuất hiện các đô thị lớn tại khu vực giáp ranh, vệ tinh sẽ giúp người dân của thể sở hữu được nhà ở.

Để làm được việc này, cần giải pháp đến từ quy hoạch xây dựng 4 đô thị vệ tinh hướng về 4 hướng, là Đông - Tây - Nam - Bắc (lấy chợ Bến Thành là tâm). Mỗi vệ tinh chỉ cần quy hoạch ít nhất khoảng 1.000 ha đất để làm nhà ở cho người dân, đặc biệt quan tâm đến nhà ở vừa túi tiền.

Quỹ đất ở tại TP. HCM dần thu hẹp, giá nhà tăng cao so với khả năng tài chính của đa số người dân. Việc xuất hiện các đô thị lớn tại khu vực giáp ranh, vệ tinh mới giúp người dân của thể sở hữu được nhà ở. Ảnh: Tuổi trẻ

Nếu khả thi làm được thì thành phố sẽ không lo thiếu hụt nhà ở, tạo ra nguồn cung nhà ở dồi dào cho người dân, giúp cân bằng cán cân cung cầu, ổn định thị trường bất động sản.

Đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản, theo ông Phúc, khi phát triển các đô thị xung quanh TP.HCM thì cần chú ý tới việc làm sao để gia tăng được cơ hội sở hữu nhà cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, với chi phí phù hợp nhất. Nhà nước có thể khuyến khích doanh nghiệp bán nhà ở có giá rẻ được ưu đã thuế và tiền sử dụng đất…

Ông Phúc cho rằng một số khu đô thị chúng ta đã xây dựng tốt hạ tầng kỹ thuật, tuy nhiên không có người về ở, do vẫn chưa hoàn thiện được  hạ tầng xã hội như chợ, trường học, bệnh viện… là những tiện ích thiết yếu mà người dân cần để sinh sống. 

Do vậy, việc đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội là một trong những điều kiện quan trọng nhất để xây dựng thành công những khu đô thị vệ tinh, đạt mục đích giãn dân, tăng cung sản phẩm bất động sản và ổn định thị trường.

TP.HCM đã có tầm nhìn về phát triển đô thị, sẽ có đợt sóng lớn từ 2021 

Còn TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cho biết trên thị trường hiện nay có khá nhiều dự án đô thị quy mô lớn, uy tín và khá thành công như khu đô thị Ecopark (Hưng Yên), Phú Mỹ Hưng (Quận 7, TP.HCM) và gần đây là dự án Vinhome Ocean Park tại Quận Long Biên, Hà Nội. Các dự án trên được đánh giá là đã làm thay đổi đáng kể diện mạo thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM với quy mô trên 400ha với hạ tầng và tiện ích đồng bộ.

Theo TS Cấn Văn Lực, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản và các lĩnh vực liên quan, nhất là sửa đổi Luật đất đai, Luật Đầu tư, nghiên cứu cơ chế, hình thức đánh thuế tài sản là bất động sản.

Ông kiến nghị cần tiếp tục hoàn thiện, tinh gọn thủ tục hành chính đổi với công tác đầu tư dự án bất động sản, trong đó công bố rõ ràng, cụ thể các quy trình công việc, đảm bảo tính khả thi có thể thực hiện được cho nhà đầu tư và các thành phần liên quan.

Bên cạnh đó, theo TS. Cấn Văn Lực, chiến lược xây dựng các khu đô thị mới phải song hành với kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông. Song song đó phải có chính sách ưu đãi kêu gọi các nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước đầu tư phát triển đô thị mới nhanh chóng và hiệu quả.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, câu chuyện phát triển vùng TP.HCM mở rộng ra các tỉnh lân cận, đã tạo các đợt sóng dự án lớn, dự kiến cao trào từ năm 2021 trở đi.

TP.HCM đã có tầm nhìn về phát triển đô thị trung tâm và các khu đô thị vệ tinh. Việc phát triển các khu đô thị lớn với quy hoạch bài bản, đồng bộ, do những nhà đầu tư có năng lực tài chính, quản lý sẽ làm cho bộ mặt đô thị của TP.HCM nói riêng và các tỉnh lân cận sẽ thay đổi. 

Phát triển đô thị chú ý đến không gian ngầm

Nói Về giải pháp tích hợp quy hoạch phát triển bền vững TP.HCM với quy hoạch sử dụng đất, TS. Nguyễn Đình Thọ - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển Quy đất, Tổng cục Quản lý Đất đai - Bộ TN&MT, cho rằng phải quy hoạch các trung tâm đô thị và đô thị vệ tinh theo nguyên tắc thị trường.

Bắt đầu từ việc hình thành các trung tâm thương mại sử dụng đất thương mại, dịch vụ; tiếp theo là khu vực văn phòng, trụ sở cơ quan, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh trong đô thị; đất nhà ở tập thể, chung cư. Cuối cùng là đất nhà ở đơn lập theo mô hình hướng tâm, nhiều lớp hình thành vùng đô thị trung tâm, với vùng đô thị vệ tinh và các hạt nhân là khu vực kinh doanh, thương mại năm ở lõi trung tâm đô thị.

Dưới góc độ doanh nghiệp đang kinh doanh bất động sản, bà Nguyễn Hương - Tổng giám đốc Đại Phúc Land, cho rằng xu thế phát triển các khu đô thị mới tại các thành phố lớn là tất yếu. Các khu đô thị mới hình thành tạo động lực phát triển quan trọng trong quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng.

Phát triển đo thị cần quan tâm đến nhu cầu nhà ở người dân.

Tuy nhiên, theo bà Huơng, để thúc đấy việc hình thành các khu đô thị mới một cách thuận lợi và hiệu quả, rất cần sự quan tâm của cơ quan quản lý Nhà nước.

3 vấn đề phát triển các khu đô thị bà Hương đề xuất có sự trợ lực của cơ quan quản lý nhà nước, là cần chiến lược phát triển tổng thể về kinh tế xã hội tại các thành phố lớn. Theo đó, định hướng các trục phát triển chính của thành phố theo hướng hình thành các khu đô thị vệ tinh phù hợp với tiềm năng phát triển của khu vực.

Thứ hai, chiến lược xây dựng các khu đô thị mới phải đi cùng với kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông, tạo sự kết nối thuận tiện, rút ngắn thời gian di chuyển và thu hút cư dân về ở.

Thứ 3, là có chính sách ưu đãi kêu gọi nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước phát triển các khu đô thị mới nhanh chóng và hiệu quả.

Và quan trọng không kém là cần có cơ chế đặc thù dành cho các đại đô thị, nhằm hỗ trợ kịp thời cho các chủ đầu tư rút ngắn thời gian triển khai. Do đây là các dự án có quy mô rất lớn và có tác động quan trọng đến sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương, là bộ mặt phát triển của thành phố và cả nước.

PGS. TS Nguyễn Đình Thọ thì cho rằng “khâu” quy hoạch sử dụng đất rất quan trọng. Ông Thọ phân tích những yếu tố tác động chính ảnh hưởng tới quy hoạch. Trước hết, đó là tiền thuê đất (yếu tố quyết định giá đất) sẽ quyết định năng lực chi trả của doanh nghiệp, người dân. Bởi lẽ, những lô đất có giá trị cao nhất, thường nằm ở trung tâm đô thị.

Ngoài ra khi quy hoạch đô thị cần tính đến các không gian ngầm thoát nước, bảo vệ nguồn nước ngầm trong thu đô thị. Các nước đã đi trước 1 bước trong quy hoạch ngầm. Nếu không thực hiện tốt việc phát triển hệ thống ngầm, chúng ta sẽ gặp khó khăn.

Bên cạnh đó, quy hoạch mặt đất cũng phải đảm bảo giải quyết vấn đề giao thông. 

“Khi xây dựng quy hoạch, chúng ta cần tuân thủ quy tắc, hình thành theo nguyên tắc kinh tế. Nếu không muốn hình thành các vùng mà người dân thấy không đáng sống và không muốn sống”, ông Thọ phân tích thêm.