Dự án bất động sản bị ‘siết nợ’, ngân hàng không thể vô can

Bắt đầu từ 15/8/2017, Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu chính thức có hiệu lực. Khi ra đời, đây được xem là “cứu cánh” cho giới ngân hàng, các tổ chức tín dụng trong việc tháo gỡ những vướng mắc để xử lý tài sản đảm bảo.

Tuy nhiên, theo Luật sư Lê Nguyễn Thế Hưng, Chủ tịch Công ty Luật TNHH Vega, tình trạng nợ xấu dẫn đến việc thu giữ tài sản bảo đảm và kéo theo những tranh chấp giữa các bên liên quan đến dự án hiện nay, ngoài các nguyên nhân như: người mua không xem xét một cách cẩn trọng về tình trạng pháp lý của dự án, chủ đầu tư thiếu năng lực thực hiện, thì phần trách nhiệm lớn cần phải kể đến là các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng nói riêng.

Cụ thể, theo Luật sư Lê Nguyễn Thế Hưng, khi cấp tín dụng cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, ngân hàng phải chịu sự điều chỉnh của quy chế cho vay (trước đây là quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN, và hiện nay là Thông tư 39/2016/TT-NHNN) từ khâu xem xét đánh giá hồ sơ đến thẩm định và cho vay.

Bên cạnh đó, ngân hàng còn có quy định nội bộ về cho vay ... Với đầy đủ nhân lực, quy trình và nghiệp vụ chuyên môn của mình, ngân hàng chính là bên có đủ khả năng đánh giá tình trạng năng lực của chủ đầu tư, tình trạng pháp lý và hiện trạng thực tế của tài sản bảo đảm là các dự án; cũng như điều kiện kiểm soát nguồn tiền mà chủ đầu tư đi vay sử dụng đúng mục đích và thực hiện theo quy chế thu hồi nợ mà ngân hàng đặt ra.

Một nguyên nhân khác nữa, là với trách nhiệm là bên cho vay, thông thường tài sản bảo đảm đi kèm là các dự án, thì ngân hàng phối hợp với Văn phòng đăng ký đất đai địa phương để cập nhật biến động về khu đất và dự án này theo pháp luật về đất đai như nghị định 43/2014/NĐ-CP, thông tư 24/2014/TT-BTNMT …

Ngoài ra, theo Luật nhà ở thì tài sản bảo đảm phải được giải chấp trước khi giao dịch hoặc nhận được sự đồng ý của bên nhận bảo đảm (tức bên cho vay – ngân hàng). Điều này có nghĩa phía ngân hàng hoàn toàn có khả năng kiểm soát quá trình chủ đầu tư tiến hành thực hiện việc chuyển nhượng căn hộ cho người mua.

Chẳng hạn, khi chấp nhận cho tài sản bảo đảm được đưa ra giao dịch nhằm hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện xoay vòng vốn hoặc cơ cấu khoản nợ, thì ngân hàng phải buộc các giao dịch này chuyển khoản vàotài khoản của chủ đầu tư tại chính ngân hàng của mình. Đây là biện pháp đảm bảo rằng dòng tiền được kiểm soát và khoản nợ được thu hồi.

Cuối cùng, theo Luật sư Hưng, là trách nhiệm của ngân hàng trong việc phát hành cam kết bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính trong giao dịch mua bán nhà ở trong các dự án này.

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2015) và các văn bản hướng dẫn như Thông tư 09/VBHN-NHNN năm 2017thì đi kèm với hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ là thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh do ngân hàng phát hành. Theo đó, khi chủ đầu tư không thực hiện bàn giao sản phẩm, thì bên bảo lãnh phát sinh trách nhiệm hoàn trả tiền cho người mua. Để thực hiện việc này, việc thẩm định và đánh giá một lần nữa là bước không thể bỏ qua của ngân hàng.

“Điều đó cho thấy, xuyên suốt quá trình cho vay, đăng ký giao dịch đảm bảo, xóa thế chấp, bảo lãnh hợp đồng … thì ngân hàng tham gia hầu hết vào các giai đoạn thủ tục, và ngân hàng có trách nhiệm và đầy đủ chức năng để kiểm tra, giám sát chủ đầu tư khi sử dụng nguồn tiền nói riêng và giao dịch giữa các bên nói chung. Vì vậy, khi dự án lâm vào tình trạng nợ xấu dẫn đến khả năng thu hồi nợ và tranh chấp giữa các bên thì trách nhiệm của ngân hàng là không nhỏ”, Luật sư Hưng nói.