Đóng tiền mua nhà, khách hàng vẫn có thể 'mất trắng' khi dự án bị thu hồi nợ?

Chồng chéo Luật

Bắt đầu từ 15/8/2017, Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu chính thức có hiệu lực. Đây được xem làđộng thái mạnh mẽ nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong xử lý tài sản đảm bảo,là tiền đề hướng đến việc thay đổi các quy định liên quan trong Luật Các tổ chức Tín dụng hiện nay, hoặc cụ thể hóa quy định pháp luật về xử lý nợ xấu thành Luật trong thời gian tới.

Ngoài việc giải quyết nhu cầu trước mắt là tái cơ cấu các tổ chức tín dụng, quy định này còn tác động tích cực đến thị trường đầu tư khi mở rộng đối tượng được tham gia hoạt động mua bán khoản nợ này, cũng như tăng nguồn cung cho các hoạt động mua bán và sát nhập (M&A) để các nhà đầu tư lựa chọn.

Khi ra đời, Nghị quyết 42 có thể coi như một “cứu cánh” đối với các ngân hàng, tổ chức tín dụng để có thể xử lý nợ xấu, nhưng trong lĩnh vực bất động sản, Nghị quyết này vô tình đã làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người mua nhà.

Cụ thể, trong điều 12 của Nghị định, quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm có nêu rõ: “Số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo đảm được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ nợ được bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác không có bảo đảm của bên bảo đảm. Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Điều này có nghĩa, khi “siết nợ” một dự án, số tiền thu được sau khi đấu giá dự án đó sẽ được ưu tiên thanh toán cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng, tổ chức mua bán nợ xấu… rồi mới đến khách hàng.

Từ đây, một điều hoàn toàn có thể xảy ra, đó là khách hàng ký hợp đồng mua bán căn hộ, dù đóng tới 70 – 80% giá trị hợp đồng, nhưng nếu dự án bị ngân hàng “siết nợ” thì có thể mất trắng số tiền mình đã bỏ ra.

Một ví dụ điển hình là dự án The Harmona (quận Tân Bình) do Công ty Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình làm chủ đầu tư.

Năm 2016, dự án này đã từng bị Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Bắc Sài Gòn phát văn bản yêu cầu chủ đầu tư thực hiện bàn giao tài sản thế chấp. Lý do là bởi công ty này đã sử dụng dự án làm tài sản thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay của Công ty cổ phần Thanh Niên nhưng không thanh toán đúng thời hạn.

Thời điểm đó, ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn cũng đã yêu cầu khách hàng phải dọn ra khỏi căn hộ nơi mình đã mua để ngân hàng tiến hành thu hồi.

Dù sự việc đã dừng lại khi Công ty Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình thanh toán toàn bộ khoản nợ cho BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn, tuy nhiên, đây cũng là lời cảnh báo đến những rủi ro mà khách hàngcó thể gặp phải khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là khi Nghị quyết 42 bắt đầu có hiệu lực.

Luật sư Lê Nguyễn Thế Hưng, Chủ tịch Công ty Luật TNHH Vega cho rằng, hiện nay, chúng ta đang có rất nhiều sự chồng chéo, không thống nhất và bất cập của các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản.

Cụ thể, khi ký kết hợp đồng mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư, theo Luật Kinh doanh bất động sản, phải có thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng thương mại cho chủ đầu tư, cũng như các điều kiện về tài sản được phép giao dịch. Nhất là trường hợp người mua đã thực hiện hợp đồng và được bàn giao căn hộ, thì theo Bộ Luật Dân sự, đây là trường hợp chiếm hữu ngay tình được pháp luật công nhận và bảo vệ. Bên cạnh đó là Luật Nhà ở, và văn bản có hiệu lực pháp luật cao nhất là Hiến pháp quy định “Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý”. Đó là những cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi người mua.

Tuy nhiên, “giữa chủ đầu tư và bên cấp tín dụng lại quan hệ bằng việc thế chấp chính dự án này và có đăng ký giao dịch bảo đảm. Trường hợp này lại được điều chỉnh bởi pháp luật về giao dịch bảo đảm, theo đó bên nhận bảo đảm được quyền ưu tiên thanh toán khi phát mãi tài sản bảo đảm là dự án này. Đặc biệt, khi Nghị Quyết 42/2017/NQ-QH14 về xử lý nợ xấu có hiệu lực, thì cho phép các tổ chức tín dụng, ngân hàng, VAMC được quyền thu giữ và phát mãi tài sản”, Luật sư Hưng nói.

Với những sự bất cập và chưa thống nhất như trên, khi dự án rơi vào tình huống bị xiết nợ thì quyền lợi của người mua chưa thể xem là được đảm bảo, nhất là trong trường hợp mà người mua chưa được bàn giao sản phẩm để thực hiện quyền chiếm hữu và sử dụng.

Cần xem xét kỹ tính pháp lý của hợp đồng mua bán

Theo Luật sư Lê Nguyễn Thế Hưng, để xác định quyền lợi các bên trong tình huống này, trước tiên cần xem xét đến tính pháp lý của hợp đồng mua bán đã ký kết giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Về nguyên tắc, sản phẩm/căn hộ phải đảm bảo đủ điều kiện pháp lý để giao dịch như: giấy phép xây dựng, đủ điều kiện mở bán, bảo lãnh ngân hàng …

Ngoài ra, cũng cần quan tâm đến thời điểm giao kết hợp đồng giữa khách hàng và chủ đầu tư là xảy ra trước hay sau khi thế chấp.

Nếu là trường hợp ký kết trước khi thế chấp, thì trong giao dịch giữa chủ đầu tư và ngân hàng cần thể hiện rõ là căn hộ đã bán.

Trường hợp sau thế chấp, thì hợp đồng này phải có sự chấp thuận của ngân hàng hoặc căn hộ đã được giải chấp. Khi không đảm bảo nguyên tắc này, thì hợp đồng đối diện nguy cơ bị xem là vô hiệu, trong khi chủ đầu tư lại không còn khả năng trả nợ nên người mua khó có thể thu hồi số tiền đã đóng.

Thêm nữa, Luật Phá Sản quy định về thứ tự phân chia tài sản như sau: chi phí phá sản; khoản nợ lương, trợ cấp thôi việc, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế đối với người lao động, quyền lợi khác theo hợp đồng lao động và thỏa ước hợp đồng lao động đã ký kết; các khoản nợ phát sinh sau khi mở thụ tục phá sản nhằm mục đích phục hồi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hợp tác xã; nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, khoản nợ không có bảo đảm phải trả cho chủ nợ, khoản nợ có bảo đảm chưa được thanh toán do giá trị tài sản không đủ bảo đảm thanh toán nợ …

Tuy nhiên, điều này được áp dụng khi chủ đầu tư là rơi vào tình trạng phá sản và được giải quyết theo thủ tục này. Còn trường hợp chủ đầu tư vẫn tồn tại, chưa thể áp dụng quy định trên.

Chính vì thế, theo Luật sư Hưng, trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán bất cứ sản phẩm tại dự án nào, khách hàng cần tìm hiểu kỹ thông tin của chủ đầu tư, lựa chọn những doanh nghiệp uy tín để tránh phiền phức về sau.