Dòng tiền bỏ phố lên rừng

Gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều đợt sốt đất, không chỉ tại những dự án ở các thành phố lớn, mà còn ở các vùng cao như Bảo Lộc, Đà Lạt, Đắk Lắk và mới nhất là con sốt tại Hớn Quản (Bình Phước). Liệu đây sẽ mở ra cơ hội mới cho các thị trường miền ngược hay sẽ chỉ tạo nên bong bóng tài sản?

Những cơn sóng ngược 

Thị trường bất động sản Bảo Lộc gần đây nóng ran khi đón nhận nhiều nhà đầu tư lớn tham gia. Công ty Đầu tư Văn Phú - Invest đề xuất đầu tư dự án Khu đô thị dịch vụ giải trí hồ Nam Phương 2 và xây dựng khu phố đi bộ shophouse, dịch vụ thương mại, chợ đêm tại khu chợ cũ Bảo Lộc. Hay như Him Lam xúc tiến đầu tư Khu dân cư phường B’Lao, Khu du lịch sinh thái thác Đá Bàn và các tuyến đường kết nối giao thông trục Bắc - Nam.

Theo các chuyên gia, không phải ngẫu nhiên các nhà đầu tư lớn đổ xô về thành phố Bảo Lộc để tìm cơ hội đầu tư và nghỉ dưỡng.

Tỉnh Lâm Đồng không chỉ có ưu thế du lịch lớn đã phát triển lâu nay nhờ khí hậu mát mẻ quanh năm mà còn có tiềm năng kinh tế tổng hợp nhờ vị trí địa lý tiếp giáp và nhiều hướng thông thương với vùng kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ. Trong quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Lâm Đồng năm 2035-2050 được Chính phủ phê duyệt, thành phố Bảo Lộc và vùng phụ cận sẽ là trung tâm tiểu vùng phía Nam của tỉnh, được đầu tư để tiệm cận tiêu chuẩn đô thị loại 1.

Giới đầu tư còn tin rằng các dự án hạ tầng trọng điểm sẽ mang tới động lực cho thành phố núi Bảo Lộc cất cánh như tuyến cao tốc Dầu Giây - Liên Khương - Đà Lạt (dài 208 km) giúp tăng cường kết nối với TP.HCM hay sân bay Lộc Phát với quy mô khoảng 100 ha đang được tỉnh kêu gọi đầu tư.

Ngoài Bảo Lộc, vùng Hớn Quản (Bình Phước) cũng bất ngờ nổi sóng ngay sau Tết khi có tin tỉnh Bình Phước được Trung ương bàn giao lại sân bay quân sự Téc Ních tại huyện Hớn Quản để nghiên cứu lập quy hoạch sân bay lưỡng dụng với quy mô 500 ha.

Nhiều nhà đầu tư từ TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai ngay lập tức tìm đến Hớn Quản để mua đất, từ đó tạo ra cơn sốt đất ảo, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản. Trong một ngày, một mảnh đất có thể đổi chủ 3-4 lần, giá chênh lệch vài trăm triệu đến hàng tỉ đồng.

Phố núi Buôn Ma Thuột cũng nổi sóng với sự kiện Tập đoàn Trung Nguyên mới đây đã cho ra mắt dự án bất động sản đầu tay có tên Thành phố Cà Phê. Dự án được định hình theo mô hình thành phố thông minh, có quy mô hơn 45 ha, ở trung tâm thủ phủ cà phê Buôn Ma Thuột.

Hay như thành phố Đà Lạt chứng kiến xu thế nóng trở lại khi có tin tập đoàn bất động sản thông báo kế hoạch triển khai các dự án đô thị - nghỉ dưỡng sinh thái có quy mô hàng ngàn ha.

Lý giải về hiện tượng “bỏ phố lên rừng” của dòng tiền, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án nhà ở của CBRE Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản trong vài năm trở lại đây phát triển theo nhiều xu hướng khác nhau, điều này tùy theo tình hình thị trường cũng như định hướng chiến lược của các chủ đầu tư.

Như tại khu vực phía Nam, trong nhiều năm liên tiếp, TP.HCM là khu vực được các chủ đầu tư lớn tập trung khai thác quỹ đất và đưa ra thị trường rất nhiều sản phẩm.

Về chủng loại chủ yếu là nhóm sản phẩm căn hộ. Sau một thời gian dài khai thác, quỹ đất tại khu vực TP.HCM dần hạn chế, song song với việc giá đất tăng cao và việc hoàn thiện pháp lý cũng gặp nhiều vấn đề.

“Chính vì lý do này, các chủ đầu tư lớn có xu hướng mở rộng thị trường ra các vùng khác nhằm đa dạng hóa quỹ đất và chủng loại sản phẩm. Xu hướng này cũng diễn ra đối với các chủ đầu tư khu vực phía Bắc”, ông Tuấn Kiệt chia sẻ với NCĐT.

Thị trường bất động sản Bảo Lộc đang thu hút nhiều dự án đầu tư.

“Xu hướng chuộng không gian xanh, bất động sản sinh thái đang được nhiều người chú ý hơn trước đây. Theo đó, nó tạo một làn sóng đầu tư đối với các khu vực này. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư như TTC, FLC, Vingroup, Sun Group... đã có những định hướng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp sinh thái tại Đà Lạt, Bảo Lộc, Phú Quốc, Đà Nẵng, Phú Yên, Hạ Long từ nhiều năm nay chứ không phải chỉ mới xuất hiện trong thời gian gần đây.

Điều này được xem như sự đa dạng hóa trong chiến lược phát triển sản phẩm của các chủ đầu tư này”, ông Tuấn Kiệt lý giảm thêm.

Đáng chú ý, ngoài các sản phẩm nhà ở là căn hộ, khu dân cư, các sản phẩm thuộc nhóm bất động sản nghỉ dưỡng biển, nhà vườn, nông trại và sinh thái cao nguyên cũng được đầu tư khai thác. Nhu cầu thị trường theo đó cũng thuận theo xu hướng đầu tư này và tạo ra một phân khúc khách hàng đầu tư mới.

Xét về tiềm năng, ngoài nhu cầu đầu tư, những sản phẩm sinh thái cung cấp thêm khả năng khai thác, sử dụng khi có được lợi thế về khí hậu trong lành, không gian rộng rãi và phù hợp với xu hướng tìm kiếm không gian xanh. 

Rủi ro "chết đuối trên núi"

Bên cạnh cơ hội do mặt bằng giá khá mềm, các cơn sốt đất của các khu vực miền rừng núi như Bảo Lộc, Bình Phước đồng thời ẩn chứa một số nguy cơ lớn cho nhà đầu tư, nhất là những người có ý định lướt sóng ngắn hạn. Sốt đất là hiện tượng giá đất tăng đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn.

Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi.

Trong các cơn sốt đất, nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.

Các cuộc sốt đất trước đó như sân bay Long Thành tỉnh Đồng Nai, Xuyên Mộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu... đều có chung một kịch bản. Đó là các nhà đầu tư lớn sẽ bỏ tiền mua số lượng lớn đất nông nghiệp với giá rất rẻ, sau đó sẽ tung thông tin quy hoạch khu vực hoặc nhà đầu tư lớn nào đó sẽ đổ bộ vào khu vực đó đầu tư.

Từ đây, họ sẽ tạo sóng ảo bằng các giao dịch giả, tạo sức hút cho nhà đầu tư thứ cấp nhỏ vào mua. Sau khi thị trường đạt mức giá đất cao gấp nhiều lần giá ban đầu, nhà đầu tư lớn sẽ bán ra và âm thầm rút lui.

Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao của Savills Việt Nam, cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản vừa qua được cho là do một bộ phận người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay. Tuy nhiên, chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, bong bóng đã vỡ và chỉ còn lại hệ quả của một cơn sốt đất nữa lại diễn ra. 

Thách thức để phát triển các dự án ở vùng hẻo lánh, còn kém về hạ tầng là không nhỏ cho các chủ đầu tư, nhất là trong việc kéo dân cư về ở.

Thực tiễn 10 năm qua cho thấy các khu đô thị ở nhiều địa phương (như dự án thành phố mới Nhơn Trạch) gặp rất nhiều khó khăn do thiếu kết nối hạ tầng, các khu dân cư thiếu dịch vụ tiện ích, công trình xã hội. Nhiều năm, các chủ đầu tư xin xong dự án lại không thực hiện nhiệm vụ xây dựng, một số chủ đầu tư thậm chí không có năng lực tài chính để triển khai, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Tiềm năng phát triển bất động sản của một địa phương phải được đánh giá cẩn trọng trên nhiều khía cạnh. Với trường hợp tại tỉnh Bình Phước, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương đánh giá sân bay Téc Ních tại Bình Phước không phải là “cây đũa thần” làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn như thế.

Thứ nhất, đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt. Thứ 2, giá bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa. Ngoài các thông tin quy hoạch và dự án như vừa qua ở tỉnh Bình Phước, thì những thông tin liên quan đến nền kinh tế về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường.

Mặc dù vậy, tất cả những yếu tố này có thể hoặc không có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Việc bùng nổ về giá chỉ vì một lý do như câu chuyện tại Bình Phước thật sự cần được cân nhắc một cách thực tế và kỹ càng.

Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học bệnh viện, giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp.

Bất động sản tại thành phố Thuận An đang phát triển nhanh chóng.

Nhưng hình thành một khu dân cư không phải là dễ và còn liên quan đến bài toán kinh tế đô thị. Trong đó, các địa phương cần tạo sức hút khác biệt để khuyến khích di dân đến địa phương một cách cơ học.

“Chúng ta phải đặt câu hỏi là vì sao nhiều người lại di cư đến Bình Dương chứ không phải Bình Phước? Đơn giản là vì Bình Dương có nhiều ưu điểm hơn và đáp ứng được nhu cầu của đại bộ phận người dân.

Cho nên, để tăng giá trị bất động sản, phải nắm bắt được nhu cầu, từ đó tạo ra sức hút riêng biệt để thu hút nguồn lao động và di dân đến địa phương một cách cơ học. Vì thế, nên việc xây thêm một con đường hoặc có một sân bay nội địa chưa đủ để tác động trực tiếp đến thị trường”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương đánh giá.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt của CBRE Việt Nam, khách hàng đầu tư vào các thị trường này phải đối diện với rất nhiều rủi ro do đây là các thị trường mới, thông tin quy hoạch chưa rõ ràng, thậm chí quy hoạch chung vẫn đang được thảo luận, rất dễ dẫn đến nguy cơ mua nhầm đất bị quy hoạch hoặc không có khả năng chuyển đổi để khai thác.

Hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, viễn thông) cũng hạn chế, người mua nhà thường thiếu kinh nghiệm nên dễ dẫn đến định giá sai. Còn trên bình diện quy hoạch chung của các địa phương, nếu các khu vực nông nghiệp bị phân lô, xẻ thửa bừa bãi, sẽ ảnh hưởng đến mỹ quan quy hoạch và các yếu tố kinh tế khai thác.

“Cơ quan quản lý phải sớm có những động thái kiểm soát việc phân lô tách thửa, chuyển đổi quy hoạch và cung cấp thông tin thị trường một cách minh bạch rõ ràng. Những điều này giúp bảo vệ tài nguyên đất, định hình quy hoạch, giúp các nhà đầu tư xây dựng các chiến lược đầu tư phù hợp với địa phương, cung cấp môi trường đầu tư phù hợp và thuận lợi hơn”, ông Kiệt chia sẻ.

Kênh đất đai vẫn đang hút một lượng tiền đầu tư rất đáng kể. Số liệu trong báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng dần trong từng quý trong năm 2020. Cụ thể, quý I/2020, dư nợ tín dụng đổ vào bất động sản chỉ đạt 526.396 tỉ đồng; đến quý II, con số này đã tăng lên 580.186 tỉ đồng; quý III là 606.253 tỉ đồng; và quý IV là 633.470 tỉ đồng.

Ngân hàng Nhà nước cho biết đang theo dõi chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Cơ quan này mới đây đã gửi văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hạn chế và kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Đặc biệt là đầu tư, kinh doanh bất động sản, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng. Nên nhớ chỉ cần Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lại chính sách siết lại dòng tiền, ví dụ như nâng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay liên quan đến bất động sản, sẽ tác động mạnh mẽ đến tâm lý và diễn biến của thị trường.