Đông Nam Bộ: Tại sao hàng loạt dự án đất nền bị bỏ hoang?

Hàng loạt dự án "bỏ hoang"

Dù đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng, nhưng nhiều dự án đất nền vẫn bỏ hoang sau khi phần lớn sản phẩm đã bán cho khách hàng.

Cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản, từ năm 2011 đến nay, không chỉ TP.HCM, cơn sốt đất nền còn lan sang nhiều địa bàn khác như Đồng Nai, Bình Dương, Long An...

Hàng loạt dự án mới được ra đời với những lời quảng cáo có cánh như hạ tầng giao thông tốt, tiện ích đầy đủ, khả năng sinh lợi cao nhằm thu hút giới đầu tư cũng như khách hàng có nhu cầu ở thực.

Nhiều dự án của những chủ đầu tư lớn, sau vài năm triển khai đã gần như bán hết sản phẩm, chỉ còn lại những giao dịch thứ cấp. Hệ thống hạ tầng cũng được chủ đầu tư thực hiện như cam kết. Nhưng lâu dần, lại trở thành những dự án “ma” vắng bóng người.

Được khởi công từ năm 2009, dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn (huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai) do Tổng công ty Tín Nghĩa làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 942ha với vốn đầu tư 6 tỷ USD, là một phần trong tổng thể của khu đô thị mới Nhơn Trạch.

Ngay khi được chào bán ra thị trường, công ty Tín Nghĩa đã giới thiệu dự án như một viên kim cương bừng sáng, một đô thị xanh hiện đại, khác biệt và độc đáo.

Thế nhưng, sau 8 năm triển khai, nơi đây không những không trở thành “viên kim cương” như kỳ vọng, mà còn trở thành một khu đô thị “ma”, hoang tàn theo đúng nghĩa.

Ngoài hệ thống hạ tầng giao thông được các đơn vị triển khai nhằm phục vụ cho việc bán hàng, những tiện ích được chủ đầu tư hứa hẹn như bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí... vẫn chẳng thấy nơi đâu. Nhiều khu đất đã có người mua, thay vì được xây dựng để vào ở, nhường chỗ cho những bãi cỏ xanh cao quá đầu người.

Cách đó không xa, dự án Khu đô thị mới Phước An do Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang làm chủ đầu tư cũng lâm vào tình trạng tương tự, khi ngoài hệ thống đường giao thông và một khu vực để làm nơi mở bán sản phẩm, đón tiếp khách hàng, dân cư, tiện ích như giới thiệu đều là con số 0 tròn trĩnh.

Gold Hill, một trong những dự án tai tiêng nhất của Tập đoàn Đất Xanh cũng đang lâm vào cảnh tương tự.

Tọa lạc tại thị trấn Trảng Bom, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai, dự án Gold Hill có quy mô 26,5ha, bao gồm các khu nhà liên kế thương mại, nhà liên kế vườn, biệt thự song lập, biệt thư đơn lập...

Ngay từ khi được mở bán, Gold Hill đã được chủ đầu tư giới thiệu với những lời hoa mỹ như nếu mua sản phẩm tại đây, khách hàng sẽ được hưởng cuộc sống thăng hoa cùng tiện nghi đẳng cấp, tận hưởng những tiện ích chuẩn mực hay được làm mới cuộc sống của mình bằng phong cách kiến trúc đầy tinh tế...

Thế nhưng, sau 5 năm triển khai, thứ mà khách hàng nhận được, chỉ là những lùm xùm, kiện cáo chưa biết đến khi nào kết thúc giữa chủ đầu tư – khách hàng – công ty môi giới Kim Phát.

Trong khi đó, tại dự án, thay vì dân vào ở, nơi đây đã biến thành những bãi cỏ hoang, được người dân địa phương tận dụng lại để ... nuôi bò.

Là một trong những doanh nghiệp chuyên về phân khúc đất nền lớn của Bình Dương, nhưng nhiều dự án của Công ty Cổ phần Địa ốc Kim Oanh cũng đang rơi vào cảnh hoang vắng.

Với quy mô gần 14ha, bao gồm 692 sản phẩm đất nền và nhà phố xây sẵn, Golden Center City của công ty Kim Oanh có vị trí khá đắc địa khi nằm ngay mặt tiền quốc lộ 13, có thể kết nối nhanh chóng với TP mới Bình Dương cũng như mạng lưới giao thông liên vùng như đường Mỹ Phước – Tân Vạn – Nhơn Trạch... Thế nhưng, sau hơn 1 năm triển khai, dù đã công bố bán gần hết sản phẩm, dự án này vẫn chưa có người dân nào đến ở.

Hàng ngày, chỉ có đội ngũ sale của công ty túc trực, thấy ai đi ngang qua, dừng xe lại là đến hỏi xem có nhu cầu mua đất hay không.

Cách đó không xa, là dự án Golden Center City 2 cũng của công ty Kim Oanh. Thế nhưng, tình cảnh của dự án này cũng chẳng khác gì “người anh” Golden Center City là mấy, khi ngoài vài bóng công nhân đang thi công nốt những phần hạ tầng còn dang dở, những nhân viên sale chờ khách mua hàng, thì cư dân vẫn vắng bóng.

Lỗi do quy hoạch?

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, hiện nay, khoảng 80% sản phẩm tại các dự án đất nền là do giới đầu tư mua lại, chờ lên giá để bán ngược ra ngoài thị trường.

“Với giới đầu tư, họ không quan tâm nhiều lắm đến việc chủ đầu tư có xây dựng hạ tầng, tiện ích hay không, mà chỉ đón đầu xu hướng, mua bỏ đó, chờ lên giá là bán để kiếm lời chứ không có nhu cầu ở thực”.

Về bản chất, dự án đất nền khác với dự án chung cư. Khách hàng khi mua sản phẩm chung cư, nếu không ở thì có thể đem cho thuê lại. Trong khi đó, với dự án đất nền, nếu không để ở, bán lại cũng không được thì chẳng thể cho thuê hay khai thác được gì khác. Điều này dễ dẫn tới tình trạng đất mua xong bị bỏ hoang, mà nhiều dự án đã đề cập ở trên là minh chứng rõ nhất.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, phần lớn người mua đất nền là những nhà đầu tư chứ không phải là người có nhu cầu ở thực.

Nhưng bên cạnh đó, có những người có nhu cầu ở thực, tại sao lại không mặn mà khi chuyển đến ở những khu dân cư này?

Theo ông Châu, xã hội hiện đại, nhu cầu của người dân không phải chỉ là mua một mảnh đất, cất một cái nhà là xong. Giờ đây, người dân còn có nhu cầu về học tập, chăm sóc y tế, vui chơi giải trí. Những dự án mà hạ tầng xã hội, đặc biệt là dịch vụ tiện ích còn thiếu thốn, tất yếu không thể đủ sức hấp dẫn để kéo người dân tới ở.

Nguyên nhân của điều này, không chỉ xuất phát từ những lời quảng cáo “nổ” của chủ đầu tư, mà còn là hệ quảcủa việc quy hoạch “lỗi” từ cơ quan quản lý.

Cụ thể, theo ông Châu, đối với thị trường bất động sản, muốn phát triển tốt, phải có những khu đô thị, dự án được quy hoạch với quy mô lớn để có thể có đầy đủ các tiện ích và dịch vụ phục vụ cư dân.

Thế nhưng, hiện nay, hầu hết các dự án được cấp phép đều có quy mô vừa và nhỏ. Tại những dự án này, Nhà nước cũng không tạo điều kiện để hình thành những khu tiện ích cho cư dân. Chính vì thế, việc bỏ hoang gần như là điều tất yếu.

“Chúng ta đang loay hoay giữa câu chuyện quả trứng có trước hay con gà có trước. Cụ thể, nhà đầu tư khi muốn triển khai 1 dự án nào, thì luôn nghĩ rằng trong quy hoạch 1/2000 sẽ có trường học ở chỗ này, bệnh viện, trung tâm thương mại, vui chơi... ở chỗ kia. Nhưng nhà đầu tư những dịch vụ đó, họ làm sao dám triển khai tại một khu vực mà dân cư chưa có. Chỉ có những dự án lớn, người ta mới chấp nhận đầu tư hạ tầng một cách mạnh mẽ mà thôi”, ông Châu đánh giá.

Lấy ví dụ thực tế từ khu đô thị Phú Mỹ Hưng, ông Châu cho rằng, từ một vùng đất sình lầy, nhưng nhờ có quy hoạch bài bản, đầu tư đồng bộ, đến nay, nơi đây đã trở thành một khu đô thị kiểu mẫu với hàng loạt tiện ích mở, dân cư tập trung đông đúc với mặt bằng giá bất động sản khá cao so với các khu vực khác trong TP.

Hay một số khu vực quận vùng ven như quận 9, Thủ Đức, nếu như trước đây vẫn còn thưa thớt dân cư, thì chỉ sau hơn chục năm, nhờ những chính sách phát triển hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội của TP, đã trở thành một trong những điểm “nóng” nhất của thị trường bất động sản.

Đánh giá về việc các dự án bỏ hoang, theo ông Châu, nó không chỉ ảnh hưởng tới quy hoạch chung của địa phương, về cơ cấu dân số, mà về lâu dài, còn lãng phí của cải xã hội, thiệt hại cho nhà đầu tư thứ cấp, ngân hàng cũng như cả hệ thống tín dụng.

Lý do là bởi khi chưa tìm được người tiêu dùng cuối cùng, nhà đầu tư bắt buộc phải ôm hàng chờ đợi. Điều này dẫn tới hệ quả tất yếu là nợ xấu tăng cao bởi không ít người đang vay vốn ngân hàng để đầu tư vào bất động sản.