Doanh nghiệp nào triển vọng nhất trong ngành bất động sản khu công nghiệp năm 2021?

Công ty Chứng khoán Mirea Asset (MASVN) vừa dành hẳn một tập báo cáo dày 16 trang để phân tích triển vọng về ngành bất động sản khu công nghiệp. Đơn vị này dán nhãn tích cực cho ngành với cơ hội lớn cho các doanh nghiệp đã sẵn sàng.

Việt Nam hút FDI nhờ “vắng bóng” COVID-19

Triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp được MASVN nhìn rõ khi Việt Nam có nền kinh tế mở, hỗ trợ mạnh cho việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Đơn vị đến từ Hàn Quốc đánh giá: “Việt Nam đang là một trong những nền kinh tế mở nhất trên thế giới”.

Tính đến nay, nền kinh tế Việt Nam hiện đang có quan hệ thương mại với hơn 200 quốc gia  và vùng lãnh thổ trên thế giới thông qua việc tham gia các tổ chức thương mại như WTO, CPTPP cùng với 12 hiệp định thương mại tự do. Kể từ khi bắt đầu là thành viên của WTO vào năm 2006, Việt Nam thu hút FDI hàng năm đã tăng hơn 3 lần, cụ thể năm 2019 đã tăng từ mức 12 tỷ USD lên 38 tỷ USD. 

Thêm vào đó, sự “vắng bóng” của COVID-19 giúp Việt Nam trở thành điểm đến của dòng vốn dịch chuyển. Thực tế cho thấy, trong năm nay Việt Nam được biết đến nhiều hơn nhờ việc đã ngăn chặn đại dịch một cách quyết đoán và nhanh chóng, nhờ đó thoát khỏi tình trạng suy thoái kinh tế. Việt Nam trở thành quốc gia duy nhất trong ASEAN và thuộc số ít quốc gia trên thế giới đạt mức tăng trưởng dương.

Mirea Asset đồng ý với mức dự báo tăng trưởng GDP năm 2020 khoảng 2,4%. Theo đó, Việt Nam vươn lên dẫn đầu khu vực Đông Nam Á. Đơn vị này cho rằng, yếu tố trên đã giúp Việt Nam tiếp tục duy trì tốt tốc độ thu hút FDI, sau 11 tháng năm 2020 đạt hơn 26,4 tỷ USD, vượt mức thu hút của cả năm 2018. 

Trong bối cảnh này, các nhà phát triển khu công nghiệp đang chạy đua phát triển quỹ đất. Nổi bật nhất có Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW, liên doanh giữa Becamex IDC và Tập đoàn Warburg Pincus LLC (Mỹ), đã nâng tổng diện tích quỹ đất công nghiệp lên 500 ha tại 10 địa điểm ở các thành phố lớn từ 209 ha trong nửa đầu năm 2018. 

Tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam là Vingroup cũng đã đầu tư hơn 400 triệu USD để phát triển 2 khu công nghiệp có quy mô 200 ha tại Nam Tràng Cát và 319 ha tại Thủy Nguyên (Hải Phòng). Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) cũng dự kiến sẽ bổ sung 238  ha quỹ đất từ Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) vào cuối 2021. Công ty Cổ phần TIZCO và Công ty Cổ phần Quản Lý Khu công nghiệp Sáng Tạo Việt Nam (VNIP) vừa tham gia đầu tư góp vốn vào Khu công nghiệp Việt Phát với tổng diện tích 1.800 ha tại Long An. 

Nguy cơ thiếu đất ở TP.HCM, Bình Dương, Bắc Ninh,…

Tuy tiềm năng là khỏi bàn cãi nhưng bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn tồn tại một số điểm cần lưu ý và cải thiện, được Chứng khoán Mirea Asset chỉ rõ trong báo cáo.

Tồn tại đầu tiên là các địa bàn trọng yếu có nguy cơ thiếu hụt quỹ đất phát triển công nghiệp. Theo Mirea Asset, tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng mạnh từ năm 2018 đã dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các khu công nghiệp mới trên địa bàn khu vực công nghiệp cấp 1.

Khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 88% ở TP.HCM, 99% ở Bình Dương, 94% ở Đồng Nai, 84% ở Long An. Riêng phía Bắc, tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng.

“Về dài hạn nguồn cung đất công nghiệp tại các khu vực này dự kiến sẽ suy giảm do chính sách thu hẹp phạm vi và di dời nhà máy ra khỏi thành phố của chính quyền”, đại diện MASVN lưu ý.

Trong bối cảnh trên, các khu vực công nghiệp cấp 2 đang được các công ty phát triển công nghiệp hướng đến để mở rộng quỹ đất. Các khu vực này bao gồm Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hà Nam, Nam Định và Thái Bình ở khu vực phía Nam bao gồm Tây Ninh, Bình Phước và Bà Rịa - Vũng Tàu. 

Ngoài ra, cần kể đến là thực trạng điều kiện kinh doanh đang cải thiện mạnh nhưng vẫn thấp hơn các nước trong khu vực.

Theo báo cáo Logistics Việt Nam của Fiingroup năm 2019, chất lượng hạ tầng giao thông Việt Nam vẫn thấp hơn so với khu vực. Hạ tầng giao thông đang là rào cản đáng kể cho hoạt động thu hút đầu tư ở các khu vực công nghiệp cấp 2. 

Theo báo cáo Logistic Việt Nam của Fiingroup vào năm 2019, cơ sở hạ tầng tổng thể của Việt Nam vẫn thấp hơn trung bình thế giới. Ảnh: Pháp Luật

Trong những năm gần đây, Việt Nam cũng đã đẩy mạnh đầu tư phát triển hạ tầng. Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), đầu tư vào cơ sở hạ tầng ở cả khu vực nhà nước và khu vực tư nhân của Việt Nam đều ở mức trung bình 5,7% trên GDP mỗi năm, cao nhất trong khu vực Đông Nam Á; các quốc gia như Indonesia hay Philippines chỉ chi tiêu ít hơn 3%, còn ở Thái Lan và Malaysia, mức chi là dưới 2%. Xét trong phạm vi toàn lãnh thổ châu Á, Việt Nam chỉ đứng sau Trung Quốc, với con số đầu tư 6,8% GDP. 

Bên cạnh đó dù liên tục cải thiện trong thời gian gần đây nhưng chỉ số đánh giá môi trường kinh doanh (Doing Business Ranking) của Việt Nam hiện ở mức 69,8, xếp sau các nước và vùng lãnh thổ như Singapore, Đài Loan, Thái Lan, Trung Quốc và Ấn Độ. Đây cũng là những quốc gia được xem là đối thủ cạnh tranh của Việt Nam trong việc thu hút FDI giai đoạn hiện nay. 

Quỹ đất tốt, doanh nghiệp sẽ lãi đậm?

Dù bùng nổ chỉ gần đây nhưng ngành bất động sản khu công nghiệp ít nhiều đã hình thành những lằn ranh phân định trên chiếc bánh béo bỡ. Theo MASVN, các doanh nghiệp còn quỹ đất ghi nhận kết quả ấn tượng trong thời gian qua.

Trước tiên, khi nhìn tổng thể, mặc dù triển vọng ngành được đánh giá tích cực nhưng kết quả kinh doanh 9 tháng năm 2020 của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp không thật sự tích cực. Tổng doanh thu của 18 doanh nghiệp đang niêm yết được phía MASVN tổng hợp đạt 21.539 tỷ đồng, giảm 6,8% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế ghi nhận 3.634 tỷ đồng, giảm 13,9% so với cùng kỳ. 

Tổng hợp giải trình của các doanh nghiệp trong ngành, nguyên nhân chủ yếu cho việc này là do làn sóng di dời nhà máy tăng mạnh từ năm 2019 giúp các doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận cao trong 2019. Nhưng quỹ đất sẵn sàng kinh doanh của nhiều doanh nghiệp lớn như Kinh Bắc, Tổng Công ty Idico, Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 không còn, dẫn đến lợi nhuận suy giảm mạnh trong năm 2020. Ngoài ra, lãi suất tiền gửi năm 2020 thấp hơn cũng ảnh hưởng đến doanh thu tài chính của nhiều doanh nghiệp. 

Trong bức tranh tổng thể về lợi nhuận không khả quan của ngành, Mirea Asset chỉ nhận thấy một số điểm sáng đã xuất hiện tại một số doanh nghiệp ghi nhận kết quả tăng trưởng lãi ròng từ 30% trở lên. Đa số các doanh nghiệp này vẫn còn quỹ đất sẵn sàng cho thuê trong năm 2020 và được lợi từ việc giá thuê khu công nghiệp tăng trong năm 2020. 

“Như vậy có thể thấy những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê hoặc có thể mở rộng quỹ đất mới trong năm 2021 sẽ là những doanh nghiệp sáng giá của ngành”, đại diện MASVN đưa ra nhận định.

Quỹ đất sẽ là yếu tố thành bại của ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2021. Ảnh: Tuổi Trẻ

Đánh giá quỹ đất là yếu tố quan trọng nhất của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, đơn vị này dành sự ưu tiên và triển vọng tích cực cho các doanh nghiệp có quỹ đất tiềm năng, bao gồm quỹ đất sẵn sàng cho thuê và quỹ đất mới từ năm 2021 trở đi. 

Theo tổng hợp của MASVN, thị trường vẫn có không ít các doanh nghiệp đang có quỹ đất sẵn sàng cho thuê và sẽ tiếp tục có thêm quỹ đất trong năm 2021 do đã thực hiện đầu tư từ các năm trước. Trong đó, đáng chú ý là Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp, Idico, Kinh Bắc, Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức,…

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin