Doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc thế nào trong năm 2023?

Tiến sĩ Trần Vinh Vũ, Viện trưởng Viện Xây dựng và Quản trị kinh doanh cho rằng, tình hình khủng hoảng kinh tế toàn cầu và chiến tranh Ukraina có ảnh hưởng đến giá cả nguồn nguyên liệu, vật tư khiến giá thành xây dựng tăng cao nhưng đó không phải là nguyên nhân chính tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua. 

Những khó khăn hiện nay là do thị trường đang lặp lại chu kỳ bất động sản. Trong đó, mỗi chu kỳ kéo dài từ 7 – 9 năm và trải qua nhiều giai đoạn: Phục hồi – tăng trưởng – bùng nổ – suy thoái – đóng băng và thị trường bất động sản đang nằm trong vùng tiệm cận của chu kỳ này.

Thứ hai, ngoài các vướng mắc về pháp lý thì cơ chế chính sách quyết liệt của cơ quan quản lý nhà nước như siết vốn vay, buộc dòng tiền không đổ quá nhiều vào bất động sản mà tập trung đầu tư, sản xuất. Điều này khiến các sản phẩm bất động sản quay về với giá trị thật. Đây là một trong nhưng nguyên nhân rất lớn ảnh hưởng đến tình trạng bất động sản hiện nay.

Những chính sách này diễn ra đột ngột, khiến các doanh nghiệp bất động sản không kịp trở tay vì nó không nằm trong dự trù của họ. Nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ, thậm chí là cả những "ông lớn" bất động sản bị đứt gãy tài chính dẫn đến tái cấu trúc đột ngột.

Thứ ba là những vấn đề tồn tại của doanh nghiệp bất động sản có những giới hạn cần tái cấu trúc lại. Nếu không xử lý thời điểm này, thì một thời gian nữa sẽ rơi tình trạng khủng hoảng thừa và rõ ràng tình hình còn tồi tệ hơn.

Chúng ta có thể thấy, tình trạng dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý đã mở bán, kêu gọi vốn, xây dựng tràn lan các phân khúc đầu cơ, trong khi đó phân khúc nhà ở thực phù hợp với túi tiền người dân không có... Ngoài ra, chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp cũng có vấn đề về chiều sâu và tính bền vững. Họ chạy theo xu hướng tức thời nhiều hơn là chiến lược dài hạn...

Chính điều này tạo nên những sản phẩm bất động sản không đem lại giá trị thực mà chỉ đem lại hiệu quả cho những nhà đầu tư. Nhưng việc đầu tư lướt sóng cũng có giới hạn của nó. Đến thời điểm không còn hiệu quả thì sẽ gây nên khủng hoảng.

Vậy theo ông doanh nghiệp bất động sản đang tái cấu trúc ra sao và yếu tố nào là quan trọng nhất?

Cắt giảm nhân sự tinh gọn bộ máy, giảm giá sản phẩm, bán bớt tài sản để mua lại trái phiếu trước hạn… là những hoạt động tái cấu trúc nhằm đưa công ty về trạng thái an toàn nhất mà các doanh nghiệp bất động sản đang làm.

Việc này khiến thị trường bất động sản đang cực kỳ khó khăn nhưng nhìn về tổng thế và dài hạn sẽ giúp thị trường lành mạnh, ổn định trong tương lai. Vì rõ ràng chúng ta thấy cả 3 câu chuyện từ sản phẩm, đến khách hàng và dòng tiền bất động sản đều có vấn đề.

Trong câu chuyện tái cấu trúc, thì cấu trúc lại sản phẩm là quan trọng nhất. Bởi vì tồn đọng đang là vấn đề lớn, chứng tỏ chiến lược đầu tư của doanh nghiệp đang có vấn đề như sản phẩm bán ra không được, nhiều dự án đang làm dở dang thì bị "thổi còi" về pháp lý nên buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc thật nhanh. Nếu cơ cấu lại sản phẩm tốt thì thị trường và nhân sự sẽ là 2 yếu tố theo sau.

Theo đó, chúng ta thấy thời gian qua, rất nhiều sản phẩm chung cư cao cấp ra đời phục vụ cho việc đầu tư, lướt sóng. Trong khi nhu cầu về nhà ở thực rất nhiều nhưng giá bất động sản cao khiến họ không thể tiếp cận.

Còn sản phẩm đất nền thì tại TP.HCM quỹ đất gần như hạn chế, buộc các doanh nghiệp đầu tư vào các tỉnh lân cận. Tuy nhiên nhiều doanh nghiệp không nhìn vào quy hoạch vùng mà chỉ nhìn quy hoạch tỉnh và tạo ra nhiều dự án không có giá trị thật.

Ví dụ như Bình Phước, doanh nghiệp đầu tư dự án đất nền rất nhiều nhưng thật ra không có giá trị thật. Đến thời điểm này, người đầu tư sẽ không xuống tiền cho những dự án mơ hồ như vậy và dĩ nhiên doanh nghiệp phải tái cấu trúc lại sản phẩm của mình.

Điều này chưa kể nhiều dự án không đủ điều kiện pháp lý nhưng đã được mở bán "lúa non" gây ra nhiều hệ lụy cho người tiêu dùng và cả doanh nghiệp.

Ngoài ra, bên cạnh nhiều phân khúc bất động sản đang khủng hoảng thì phân khúc bất động sản công nghiệp đang hoạt động rất hiệu quả. Hoặc bất động sản nghỉ dưỡng cũng còn rất nhiều tiềm năng phát triển. Thực tế, các tuyến cao tốc và đường vành đai nhà nước đầu tư rất mạnh mẽ và chỉ vài năm nữa là hoàn thành. Nếu hoàn thiện sẽ tác động lớn đến bất động sản du lịch. Các doanh nghiệp hoạch định lại sản phẩm thì có cơ hội phát triển.

Theo ông, những sai lầm của doanh nghiệp bất động sản trong việc tái cấu trúc là gì?

Để nói về câu chuyện tái cấu trúc cho doanh nghiệp thì rất khó vì mỗi doanh nghiệp sẽ có những vấn đề nội tại riêng và doanh nghiệp lớn, nhỏ sẽ tái câu trúc khác nhau. Tuy nhiên sẽ có một vài sai lầm thường gặp, đó là không quyết liệu mạnh tay tái cấu trúc và chấp nhận buông bỏ mà vẫn cố gắng xoay sở để duy trì. Trong đó, có lẽ doanh nghiệp trả giá đắt nhất là về nhân sự.

Vì tái cấu trúc về nhân sự gần như doanh nghiệp bất động sản nào cũng đang làm và làm rất mạnh mẽ. Đây là câu chuyện đau nhất và tổn thương nhất vì một số lượng lớn lao động bị nghỉ việc đột ngột giữa thời buổi kinh tế khó khăn. Tuy nhiên nếu nhìn ở góc độ tích cực thì đây là cơ hội sàng lọc nhân sự.

Còn doanh nghiệp nào không quyết liệt vào việc tái cấu trúc thì khâu nhân sự sẽ rơi vào tình trạng cố nuôi người nhưng thật ra không giữ được lao động. Hoặc không quyết liệt thì nhân sự không đủ tinh gọn và chuyên nghiệp.

Một sai lầm khác là doanh nghiệp dựa quá nhiều vào năng lực tự có của người lãnh đạo, tức người lãnh đạo có tố chất kinh doanh và họ dựa vào tố chất đấy để đưa ra mọi quyết định về chính sách. 

Hoặc doanh nghiệp có đội ngũ chuyên gia nhưng chỉ để tham vấn thêm chứ không phải là yếu tố quyết định. Điều đó chứng tỏ mô hình chưa đạt được sự chuyên nghiệp. Đội ngũ chuyên gia chưa có chiều sâu, tư vấn rất hay nhưng giải pháp chung chung thì cũng thất bại.

Còn những doanh nghiệp lớn, có tầm, họ sẽ có đội ngũ chuyên gia tư vấn tài chính rất giỏi, chuyên nghiệp và có chiến lược đầu tư khá rõ ràng chứ không phải cảm tính từ doanh nghiệp và chuyển hướng chủ quan của người lãnh đạo.

Có nhiều ý kiến cho rằng, sau cuộc khủng hoảng này sẽ là làn sống M&A của các doanh nghiệp nước ngoài?

Theo nhiều dự báo thì sắp tới hoạt động M&A sẽ rất sôi động. Các doanh nghiệp nước ngoài đang nhăm nhe nhìn vào thị trường bất động sản Việt Nam. Sắp tới sẽ có nhiều doanh nghiệp nước ngoài vào mua lại các công ty bất động sản, thậm chí doanh nghiệp có thể mua lại đến 49% cổ phần. Đây là cơ hội cho nước ngoài thâu tóm thị trường bất động sản, khi các doanh nghiệp Việt đuối về tài chính.

Rất có thể khối ngoại sẽ dẫn dắt M&A bất động sản trong thời gian tới vì những doanh nghiệp lớn trong nước không đủ tài chính mua lại các dự án lớn. Các quỹ đầu tư, nhà đầu tư có tiềm lực bắt đầu đàm phán mua lại các dự án bất động sản đang gặp khó khăn. 

Trong các đợt khủng hoảng trước đây, thị trường bất động sản đã từng diễn ra nhiều thương vụ M&A dự án bất động sản, được mua lại từ các doanh nghiệp gặp khó khăn, thậm chí phá sản. Thị trường bất động hiện nay cũng không nằm ngoài dự báo đó khi "sức khoẻ tài chính" của nhiều doanh nghiệp địa ốc đang đuối dần.

Nếu doanh nghiệp nước ngoài vào, họ sẽ nhìn hiệu quả về sản phẩm, tính pháp lý… Ngoài các nhà đầu tư có tiềm lực trong nước cũng sẽ tham gia vào thị trường M&A và dự báo sẽ xuất hiện lớp đại gia bất động sản mới.

Đến thời điểm nào thì câu chuyện tái cấu trúc sẽ có hiệu quả và dừng lại, thưa ông?

Tái cấu trúc là công việc bắt buộc với doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Họ không những tái cấu trúc mà phải tái cấu trúc thật nhanh và hiệu quả.

Thời điểm nào thì câu chuyện tái cấu trúc sẽ dừng lại, điều này phụ thuộc vào câu chuyện khi nào là đáy của thị trường bất động sản? Nhưng không ai biết được đáy của thị trường bất động sản ở đâu. Nhưng theo dự kiến sơ bộ thì giữa 2023 thị trường mới bất đầu khởi sắc nhẹ khi yếu tố liên quan đến chính sách của nhà nước dần ổn định. 

Vì sau cuộc thanh lọc mạnh mẽ cuối năm 2022, thì đến quý 1/2023 các doanh nghiệp gần như phải đưa ra quyết định, định hướng doanh nghiệp phải đi con đường nào và không được mơ hồ nữa, mặc dù việc tái cấu trúc, cắt giảm nhân dự, định hướng sản phẩm khiến họ trăn trở rất lớn.

Đến quý 2/2023 thì hiệu quả của việc tái cấu trúc sẽ có chuyển biến. Dĩ nhiên sẽ có nhiều câu hỏi đặt ra tại sao vào quý 2 sẽ thấy được hiệu quả của việc tái cấu trúc. Vì không giống như các lĩnh vực sản xuất khác, bất động sản hoạt động gần như dùng đòn bẩy từ ngân hàng rất nhiều nên nếu một quý mà không có chuyển biến thì sẽ gánh tiền lãi ngân hàng. Chính vì vậy doanh nghiệp bất động sản phải có chuyển biến ngay nếu không thì sẽ thất bại.

Còn nếu thất bại trong việc tái cấu trúc thì có thể 6 tháng sau doanh nghiệp sẽ chuyển sang trạng thái phá sản. Và lúc bấy giờ là cơ hội của doanh nghiệp có tiềm năng về tài chính hoặc doanh nghiệp nước ngoài mua lại những dự án. Vì họ đã thấy được dự báo làn sóng doanh nghiệp bất động sản phá sản trong tương lai là rất lớn.

Xin cảm ơn Tiến sĩ!