Doanh nghiệp bất động sản “mơ” thoát van tín dụng: Nhiều cách “kiếm tiền” khi lên sàn (bài 2)

Nợ nhiều

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước tại Thông tư số 19/2017/TT-NHNN, trong năm 2018 ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, trong đó có bất động sản. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019.

Trên thực tế, tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng. Tại TP.HCM, tỷ trọng này là 10,8%, cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản.

Thực tế nợ của các doanh nghiệp bất động sản TP.HCM tại 30/9/2018.

Do đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu thanh tra, giám sát, tập trung vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, dễ phát sinh sai phạm để kịp thời phát hiện, cảnh báo sớm. Các tổ chức tín dụng cần kiểm soát tốc độ tăng trưởng và chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản.

Khảo sát của Công ty Cổ phần Chứng khoán TP.HCM (HSC) cho thấy, nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất cho vay mua nhà trong những tháng gần đây thêm 1-2%, lên 11-12%.

Tín dụng vào bất động sản sẽ bị siết, một số doanh nghiệp trong ngành đã có mức vay nợ tăng đáng kể trong 3 năm gần đây. Báo cáo của HSC chỉ ra, một số chủ đầu tư bất động sản lớn niêm yết trên thị trường chứng khoán có mức vay nợ tăng 71% lên 79.000 tỷ đồng.

Thống kê trên báo cáo tài chính quý III của 16 doanh nghiệp đầu ngành trong lĩnh vực bất động sản cho thấy, tổng nợ phải trả lên tới 185.260 tỷ đồng, tăng 66.602 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm.

Trong đó, nợ ngắn hạn chiếm 116.369 tỷ đồng, tăng 39.680 tỷ đồng so với thời điểm 31/12/2017, tương đương tỷ lệ nợ tăng 51,7%. Nợ dài hạn là 68.891 tỷ đồng, tăng 26.992 tỷ đồng so với 31/12/2017, tương đương tỷ lệ nợ tăng 64,1%.

Trong khoản nợ ngắn hạn của 16 doanh nghiệp này, tổng giá trị vay ngắn hạn và vay dài hạn của ngân hàng đến hạn trả tại ngày 30/9 là 5.566 tỷ đồng, tăng 534 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm.

Tuy nợ nhiều nhưng tương lai của các doanh nghiệp bất động sản lại khá tươi sáng, khi kết quả kinh doanh khá ấn tượng. Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2018 Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đạt doanh thu thuần 3.230 tỷ đồng, tăng 93% và lợi nhuận ròng 750 tỷ đồng, tăng 63% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tương tự, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) đạt doanh thu 2.740 tỷ đồng, tăng 67,4% và lợi nhuận sau thuế 635 tỷ đồng, tăng 80,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Tập đoàn Novaland (NVL) ghi nhận doanh thu 6.733 tỷ đồng, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái, lợi nhuận sau thuế hơn 1.400 tỷ đồng.

Đó là chưa kể, tại ngày 30/9/2018, Novaland có 11.352 tỷ đồng tiền người mua trả tiền trước ngắn hạn, tăng 28% so với thời điểm đầu năm. Đây là khoản khách hàng trả trước theo các hợp đồng mua bán nhà từ các dự án.

Dự án Luxcity quận 7 được Đất Xanh xây dựng từ dòng tiền phát hành cổ phiếu.

Với Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM), 9 tháng đầu năm, Vinhomes đạt 22.400 tỷ đồng doanh thu, tăng 86% so với cùng kỳ năm 2017. Lợi nhuận trước thuế tăng gần gấp 5 lần, từ 3.065 tỷ đồng lên 15.101 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế đạt 12.196 tỷ đồng.

Mức lợi nhuận này tiếp tục giúp Vinhomes đứng ở vị trí số 1 về lợi trên sàn chứng khoán. Tính đến ngày 30/9, tổng tài sản Vinhomes đạt 138.195 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt 46.275 tỷ đồng, tăng lần lượt là 169% và 357% so với cuối năm 2017.

Nhiều cách gọi vốn

Với các doanh nghiệp niêm yết, ngoài cách vay tiền từ ngân hàng để làm dự án thì còn được phát hành cổ phiếu để lấy tiền làm dự án, phát hành trái phiếu, chia cổ tức bằng cổ phiếu… để gọi vốn. Đây là cách huy động vốn an toàn, lãi suất thấp.

Cụ thể, để làm các dự án Opal Riverside, Luxcity, Opal Garden thì Đất Xanh đã chào bán 117.205.570 cổ phiếu DXG, theo giấy chứng nhận chào bán số 54/GCN-UBCK cấp ngày 6/9/2016. Đợt chào bán này giúp Đất Xanh thu về hơn 1.172 tỷ đồng.

Số tiền này, Đất Xanh đổ vào dự án Opal Riverside là 472 tỷ đồng, Luxcity 261 tỷ đồng, Opal Garden 350 tỷ đồng.

Một phương án gọi vốn khác mà Đất Xanh cũng hay thực hiện là phát hành trái phiếu chuyển đổi riêng lẻ. Cụ thể, hồi đầu tháng 11/2018, Đất Xanh xin ý kiến cổ đông để phát hành tối đa 1.400 trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 5 năm với mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu, tương ứng với việc thu về 1.400 tỷ đồng.

Ngày phát hành dự kiến trong quý I hoặc quý II năm 2018 với lãi suất không cao hơn 7%/năm, một lãi suất mơ ước nếu đi vay tiền từ ngân hàng. Mức giá chuyển đổi dựa trên nguyên tắc, giá chuyển đổi tại thời điểm phát hành không thấp hơn 125% mức giá bình quân gia quyền cổ phiếu DXG trong 20 ngày giao dịch gần nhất liền trước ngày ký kết hợp đồng đặt mua trái phiếu.

Đồng thời, giá chuyển đổi có thể được điều chỉnh theo các điều kiện trái phiếu. Trái phiếu sẽ bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm kể từ ngày phát hành theo quy định của pháp luật.

Trước đó, vào ngày 10/8, Đất Xanh đã thông qua phương án phát hành riêng lẻ 4,7 triệu trái phiếu với kỳ hạn tối đa 36 tháng kể từ ngày phát hành. Tổng mệnh giá phát hành là 470 tỷ đồng. Trong một nghị quyết khác cùng ngày 10/8, DXG cũng thông qua phát hành 2.500 trái phiếu với tổng giá trị mệnh giá 250 tỷ đồng.

Còn hồi 17/9, Đất Xanh đã phát hành 7,5 triệu cổ phiếu ESOP để thu về 75 tỷ đồng. Sau đợt ESOP này, vốn điều lệ của Đất Xanh đang ở mức 3.500 tỷ đồng. Ngoài ra, vào ngày 31/5, Đất Xanh cũng phân phối 39.378.726 cổ phiếu để chia cổ tức bằng cổ phiếu với tỷ lệ 100:13. Nhờ đó, DXG có thêm gần 394 tỷ đồng.

Đó là chưa kể năm 2017, Đất Xanh đã phát hành tổng cộng 929 tỷ đồng trái phiếu thường với lãi suất khoảng 10-10,5%. Đây là các trái phiếu kỳ hạn 3-4 năm với lãi suất thả nổi, phát hành cho các nhà băng như Tienphongbank, VPBank và VIB.

Với Novaland, ngoài việc huy động vốn từ các cổ đông trong nước, Tập đoàn bất động sản này còn niêm yết trái phiếu chuyển đổi từ nước ngoài. Cụ thể, vào ngày 6/11, Tập đoàn Novaland đã có văn bản 348/2018-CV-NVLG công bố thông tin về việc trái phiếu chuyển đổi trên Sở Giao dịch chứng khoán Singapore (SGX). Novaland đã nộp hồ sơ niêm yết 140 triệu USD trái phiếu chuyển đổi trên SGX vào ngày 5/1.

Số trái phiếu này đã được đại hội cổ đông 2018 thông qua tại Nghị quyết 06. Trái phiếu dự kiến sẽ có ngày đáo hạn là 27/4/2023, trùng với ngày đáo hạn của trái phiếu với khoản gốc 160 triệu USD, đã phát hành ngày 27/4/2018.

Trái phiếu chuyển được phát hành bằng USD, đáo hạn vào năm 2023, có thể chuyển đổi thành cổ phần phổ thông với giá chuyển đổi ban đầu là 74.750 đồng/cổ phần.

Trái phiếu chuyển phát hành theo mệnh giá có lãi suất là 5,5%/ năm, được thanh toán 6 tháng một lần và lợi tức đáo hạn là 6,25%/năm. Credit Suisse Singapore Limited đóng vai trò là bên tư vấn và thu xếp chính cho đợt huy động vốn này.

Với các doanh nghiệp tầm cỡ như Novaland hay Vingroup, họ còn huy động dòng tiền từ các đối tác ngoại.

Tương tự, Vingroup đang chào bán 20 triệu trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không được đảm bảo bằng tài sản với mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, theo 2 đợt.

Đợt 1, Vingroup sẽ chào bán 10 triệu trái phiếu VIC112020 trong vòng 90 ngày kể từ ngày giấy chứng nhận đăng ký chào bán có hiệu lực.

Đợt 2, Vingroup sẽ chào bán tiếp 10 triệu trái phiếu VIC122020 trong vòng 90 ngày kể từ ngày Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước có công văn về việc nhận được thông báo phát hành trái phiếu đợt 2 của Tập đoàn.

Tổng giá trị 2 đợt phát hành trái phiếu này của VinGroup lên tới 2.000 tỷ đồng. Tổ chức tư vấn và bảo lãnh phát hành là Công ty Cổ phần Chứng khoán Kỹ thương.

VinGroup sẽ dùng số tiền thu được từ đợt phát hành này để trả nợ gốc trái phiếu VIC11504 vào ngày 27/12/2018 với số tiền 1.000 tỷ đồng. 1.000 tỷ đồng còn lại sẽ dùng để trả nợ gốc trái phiếu VIC11707 vào ngày 28/2/2019.

Hồi tháng 8, Vingroup đã phát hành riêng lẻ cổ phần ưu đãi cho Hanwha tăng vốn điều lệ, huy động về 9.322 tỷ đồng.

Phần lớn số tiền này sẽ được công ty dùng để thực hiện các dự án bất động sản, dự án hạ tầng xã hội như đầu tư vào tuyến đường bộ trên cao dọc đường vành đai 2 đoạn từ Cầu Vĩnh Tuy đến Ngã tư Sở theo hình thức BT với 6.600 tỷ đồng.

Ngoài ra còn dùng để làm dự án đường bao biển nối TP. Hạ Long và TP. Cẩm Phả 1.000 tỷ đồng, cải tạo khu B của chung cư Quang Trung, TP. Vinh với 1.450 tỷ đồng.

Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản khác như Vinhomes (VHM), TTC Land (SCR), Nam Long Group (NLG), Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII), Phát Đạt (PDR), Văn Phú Invest (VPI)… cũng huy động được hàng trăm tỷ đến hàng ngàn tỷ đồng bằng cách phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu, chia cổ tức bằng cổ phiếu.

Doanh nghiệp bất động sản “mơ” thoát van tín dụng: Kéo dòng vốn ngoại (bài 3)

Nhiều doanh nghiệp bất động sản không cần vay nợ từ ngân hàng nhưng vẫn rủng rỉnh tiền làm dự án. Với cách làm ăn bài bản, họ có được nguồn vốn giá rẻ từ các quỹ đầu tư nước ngoài như An Gia Investment, Phúc Khang Corp, Nam Long Group…

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin