Doanh nghiệp bất động sản loay hoay đối phó với siết tín dụng

Bán “giấy” lấy tiền

Chính sách thắt chặt tín dụng vào bất động sản đang được áp dụng. Từ đầu năm nay, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%. Hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cũng nâng từ 150% lên 200%.

Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đang lao đao vì pháp lý dự án và ngân hàng siết tín dụng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)cho biết, tín dụng cho bất động sản đã được kiểm soát chặt chẽ hơn, quy mô tín dụng lĩnh vực này đã giảm dần từ năm 2016 đến nay. Năm 2018, tốc độ tăng tín dụng 12%, nhưng tín dụng bất động sản chỉ hơn 5%. Tỷ lệ dư nợ trong bất động sản hiện khoảng hơn 500.000 tỷ.

Để đối phó với việc ngân hàng siết tín dụng, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đua nhau phát hành cổ phiếu để huy động vốn. Điển hình, hồi đầu tháng 5, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) thông qua việc triển khai phát hành gần 77 triệu cổ phiếu trả cổ tức cho cổ đông hiện hữu. Tỷ lệ phát hành 22%, tương ứng cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu được nhận về 22 cổ phiếu mới.

Giá trị phát hành theo mệnh giá gần 770 tỷ đồng. Nguồn vốn phát hành lấy từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối lũy kế đến 31/12/2018 trên báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán của công ty.

Ngoài ra, Đất Xanh cũng thông qua phương án phát hành 6 triệu cổ phiếu ESOP cho cán bộ nhân viên công ty. Giá trị phát hành theo mệnh giá khoảng 60 tỷ đồng lấy từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối lũy kế đến thời điểm 31/12/2018 trên báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán của công ty.

Đồng thời Đất Xanh cũng thông qua việc triển khai phương án phát hành hơn 87 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tỷ lệ 4:1. Giá phát hành 10.000 đồng/cổ phiếu. Tổng số tiền dự kiến thu được từ đợt phát hành khoảng 874 tỷ đồng dùng để phát triển dự án Gem Riverside.

Tuy nhiên, báo cáo mới nhất của Công ty Cổ phần Chứng khoán Bản Việt (VCSC) về cổ phiếu DXG cho thấy, Đất Xanh sẽ chậm tiến độ thu tiền từ dự án Gem Riverside và giảm giá trị hợp đồng ký mới cho các dự án bất động sản của mở bán giai đoạn 2020-2022, do cả hai diễn biến này khả năng chịu ảnh hưởng bởi thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp tục kéo dài.

VCSC cũng nhấn mạnh rủi ro đối với DXG khi mà lượng hàng tồn kho cao hơn cho mảng môi giới bán buôn khi mở rộng kinh doanh. VCSC cũng nhận định, tiến độ xây dựng tiếp tục bị trì trệ tại dự án Gem Riverside. Do đó, kỳ vọng lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ của Đất Xanh theo quan điểm VCSC sẽ điều chỉnh giảm.

Chi tiết, VCSC dự báo dự án Gem Riverside sẽ được khởi công cuối năm 2019. Như vậy, kế hoạch mới chậm hơn so với dự kiến trước đây, vì theo quan sát các thủ tục pháp lý đến nay vẫn chưa có tín hiệu có tiến triển, tương tự tình trạng của các chủ đầu tư lớn khác từ đầu năm đến nay.

Dự án Gem Riverside của Đất Xanh đang bị vướng pháp lý nên triển khai chậm. Tuy nhiên, Đất Xanh vẫn phát hành hơn 87 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

VCSC dự báo phần móng dự án sẽ được hoàn tất trong quý II hoặc III năm 2020, khiến việc thu tiền từ khách hàng bị chậm lại, đồng thời VCSC cũng điều chỉnh giảm ước tính giá trị tài sản ròng Đất Xanh khoảng 10%. 

Về hàng tồn, tính đến thời điểm 31/3/2019, tổng tài sản Đất Xanh vào mức 14.349 tỷ đồng, trong đó tài sản ngắn hạn tăng lên 12.323 tỷ, chiếm tỷ trọng lớn tại mục hàng tồn (4.319 tỷ) và phải thu (6.193 tỷ). Nợ phải trả vào mức 7.729 tỷ đồng, tăng so với 7.530 tỷ đầu kỳ, trong đó nợ ngắn hạn tăng gần 500 tỷ đồng. 

Phần lớn tài sản của Đất Xanh đang nằm tại hai khoản mục hàng tồn kho và phải thu, bình quân 4 năm gần đây giá trị hai khoản mục này lần lượt gia tăng đến 84% và 96%.

Tương tự, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) liên tục công bố các đợt phát hành trái phiếu. Đợt đầu tiên, công ty chào bán riêng lẻ 20 triệu cổ phiếu nhằm huy động 500 tỷ đồng cho các dự án đất nền, căn hộ, căn hộ dịch vụ. Công ty phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi có tài sản đảm bảo và không kèm chứng quyền, đáo hạn trong 1 năm với lãi suất 14,45%.

Cũng trong tháng 4, Phát Đạt công bố quyết định phê duyệt vay 22,5 triệu USD trong 2 năm từ Vietnam New Urban Center LP nhưng không được Chính phủ bảo lãnh, nhằm tài trợ phần dự án đầu tư khu thương mại và văn phòng thuộc Phân khu số 4 của Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, tỉnh Bình Định.

Mới đây nhất, Phát Đạt công bố phát hành 100 trái phiếu không chuyển đổi trong đợt 2 của năm, thực hiện vào quý II hoặc III để thu 100 tỷ đồng (1 tỷ đồng/trái phiếu) nhằm tài trợ vốn cho dự án Nhơn Hội - Bình Định.

Hội đồng quản trị Công ty LDG (LDG) cũng trình phương án phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ. Cụ thể, LDG sẽ phát hành khoảng 49,64 triệu cổ phiếu trả cổ tức năm 2018 tỷ lệ 20%. Giá trị phát hành theo mệnh giá hơn 496 tỷ đồng.

Phát Đạt liên tục phát hành trái phiếu, cổ phiếu để lấy tiền làm dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, tỉnh Bình Định.

Ngoài ra LDG còn dự kiến phát hành 2 triệu cổ phiếu ESOP để thưởng cho cán bộ nhân viên. Giá trị phát hành theo mệnh giá 20 tỷ đồng. Nguồn vốn phát hành lấy từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đến thời điểm phát hành trên báo cáo tài chính kiểm toán của công ty. Dự kiến sau phát hành LDG sẽ tăng vốn điều lệ lên hơn 2.400 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest (VPI) đã thông qua phương án phát hành riêng lẻ trái phiếu năm 2019. Cụ thể, VPI dự kiến phát hành tối đa 200 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo năm 2019.

Bên thứ ba là cổ đông của VPI sẽ sử dụng cổ phiếu cùng với mọi quyền, quyền lợi và lợi ích phát sinh, tất cả các khoản tiền, khoản phân chia, khoản bồi hoàn và khoản thanh toán khác liên quan hoặc phát sinh từ số cổ phần này tại Công ty làm tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ của công ty liên quan đến trái phiếu.

Phải thận trọng

Theo chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển, các phương án cụ thể như liên kết với doanh nghiệp nước ngoài, phát hành trái phiếu, cổ phiếu đều có nhược điểm.

Về việc hợp tác với nước ngoài, doanh nghiệp không dễ thực hiện. Điều kiện đặt ra khi liên kết là phải có dự án, quỹ đất sẵn sàng, tiềm lực tài chính tốt. Trên thực tế, hiện nay, nhiều công ty còn chưa có pháp lý dự án, đang trong quá trình tích lũy quỹ đất... Chưa kể, khi hợp tác, không ít doanh nghiệp còn mất quyền quyết định, gần như bán dự án cho nước ngoài.

Theo nhận định của ông Hiển, chỉ những doanh nghiệp đã niêm yết mới có thể huy động vốn bằng phát hành cổ phiếu. Trong khi đó, hiện nay trên thị trường, những công ty bất động sản chưa niêm yết còn rất nhiều.

Đối với việc phát hành trái phiếu, ông Hiển đánh giá không thuận lợi vì Việt Nam chưa có thị trường trái phiếu sinh động như cổ phiếu. Doanh nghiệp chưa có ý thức đẩy trái phiếu là thị trường vốn, sử dụng vốn có tính toán hay chấp nhận lãi suất thị trường nên cách huy động này cũng khó thực hiện.

Còn ông Trần Đình Cường, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho biết, Ngân hàng Nhà nước đã đặt vấn đề thận trọng trong cho vay ở các lĩnh vực rủi ro như dự án BOT, lĩnh vực xây dựng bất động sản từ 2 - 3 năm nay và đây không phải vấn đề mới.

Ngân hàng Nhà nước cũng chuyển sang phương pháp quản lý qua các chỉ tiêu gián tiếp chứ không như trước đây là đưa ra chỉ tiêu cụ thể gồm tổng dư nợ cho vay bất động sản 15%, cho vay chứng khoán 30%...

Chỉ tiêu vốn ngắn hạn này áp dụng cho tất cả ngành nghề, không chỉ riêng bất động sản nhưng ảnh hưởng rõ rệt nhất là ngành bất động sản.

Cụ thể hơn, ông Cường cho rằng có 3 chỉ tiêu sử dụng vốn vay là tổng sử dụng vốn vay, hệ số an toàn vốn tối thiểu, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Trong đó, Ngân hàng Nhà nước chủ trương giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 45% xuống 40% năm nay và giảm ở các năm tiếp theo. 

Ông Cường khẳng định, chỉ tiêu vốn ngắn hạn này áp dụng cho tất cả ngành nghề, không chỉ riêng bất động sản. Theo ông, ngành bất động sản chỉ chiếm 10 - 12% trong tổng số tiền cho vay trung dài hạn, còn lại là các lĩnh vực đầu tư máy móc, thiết bị, sản xuất.

Hơn nữa, thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy các nhà băng chỉ sử dụng chỉ tiêu này ở khoảng 35-36% và chưa đụng trần đến 40%. Việc cho vay đối với từng lĩnh vực nói chung hay bất động sản nói riêng tùy thuộc vào sự điều chỉnh của mỗi ngân hàng.

Ví dụ sắp tới khoản cho vay kinh doanh bất động sản trên 3 tỷ đồng sẽ được tính hệ số rủi ro là 200% trong khi hệ số rủi ro đối với cho vay nhà ở xã hội chỉ là 50%. Tùy theo khả năng của từng ngân hàng có thể lựa chọn các dự án, khách hàng cho vay phù hợp. Ngân hàng nào hệ số cho vay rủi ro còn thấp thì sẽ thỏai mái hơn trong khi đơn vị nào hệ số đó gần chạm đỉnh thì sẽ thận trọng hơn.

“Để điều chỉnh phù hợp với quy định, các ngân hàng có thể điều chỉnh tăng lãi suất huy động tiền gửi trung, dài hạn để thu hút dòng vốn ở phân khúc này. Những chính sách điều tiết vốn từ Ngân hàng Nhà nước có tác động từ từ, đủ thời gian để các bên liên quan điều chỉnh nên tác động của nó không phải là ngay tức thì. Đây cũng là cách quản trị phù hợp theo chuẩn quốc tế và các doanh nghiệp cũng phải tự điều chỉnh mình, có mô hình sử dụng vốn phù hợp hơn”, ông Cường nói.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin