Doanh nghiệp bất động sản khánh kiệt vì thủ tục hành chính

Cầu cứu khắp nơi

Tập đoàn Novaland vừa gửi đơn cầu cứu khẩn cấp lên Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà về việc xin được cứu xét cho tiếp tục thực hiện dự án để tránh bị mất thanh khoản. Trong lá đơn, Novaland cho biết, doanh nghiệp đã “kiệt sức” và xin được cứu xét cho tiếp tục thực hiện dự án khu dân cư.

Novaland cầu cứu Bộ Xây dựng về dự án The Water Bay vì đã “kiệt sức”.

Cụ thể, Novaland khẩn cầu Bộ trưởng Xây dựng cho công ty con của doanh nghiệp là Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 được tiếp tục phát triển dự án khu dân cư tại khu đất 30,224ha phường Bình Khánh, quận 2, TP.HCM. 

Theo Novaland, đây là dự án đã đủ điều kiện bán hàng và số vốn bỏ vào dự án này lên đến 6.000 tỷ đồng. Tuy nhiên việc tạm dừng dự án có khả năng khiến cổ phiếu của doanh nghiệp mất dần tính thanh khoản, dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp. 

Chính vì vậy, Novaland khẳng định việc cho phép doanh nghiệp tiếp tục phát triển dự án không chỉ giúp doanh nghiệp có nguồn thu mà còn giúp hơn 200 nhà đầu tư ngước ngoài yên tâm tiếp tục bỏ vốn để phát triển các dự án còn dang dở.

Dữ liệu của chúng tôi cho thấy, dự án khu dân cư 30,224ha thuộc phường Bình Khánh, quận 2 có tên thương mại là The Water Bay, quy mô hơn 4.000 căn hộ và hạ tầng kỹ thuật do Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 (Century 21) là chủ đầu tư. Hiện dự án bị tạm ngưng để phục vụ công tác thanh tra, kiểm tra.

Kết luận của Thanh tra Chính phủ cho thấy UBND TP.HCM chấp thuận chuyển mục đích sử dụng hơn 30ha đất của Century 21 tại dự án Khu du lịch, văn hóa, giải trí thuộc phường Bình Khánh sang xây dựng khoảng 4.000 căn hộ tái định cư và hoán đổi hơn 30ha đất sạch thuộc 90,2ha khu tái định cư Nam Rạch Chiếc. Sau đó, UBND TP.HCM lại chấp thuận cho chuyển khu đất tái định cư này sang đầu tư kinh doanh nhà ở.

Đồng thời, theo Thanh tra Chính phủ, TP.HCM đã không thực hiện đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất không đúng thời thời điểm giao đất đối với dự án khu dân cư này.

Từ năm 2015, Novaland đã nắm quyền kiểm soát Thế kỷ 21 thông qua việc sở hữu gián tiếp Công ty Bất động sản Khải Hưng. Sau đó, đến tháng 4 và tháng 8/2016, Khải Hưng lần lượt mua thêm cổ phần của Thế kỷ 21, tăng tỷ lệ sở hữu lên đến 99%. Tổng cộng, Novaland đã chi hơn 5.200 tỷ đồng để sở hữu 99% cổ phần của Thế kỷ 21.

Tại TP.HCM, Novaland không phải là trường hợp cá biệt. Trước đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát đã phát đi thông cáo về dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM bị tạm ngưng thi công. Dự án Dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7 có tên thương mại là Green Star Sky Garden, do Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư, tại Quyết định số 1280/QĐ-UBND ngày 3/4/2018.

Theo Công ty Hưng Lộc Phát, về pháp lý dự án đã được thực hiện đầy đủ. Kể từ ngày 4/6/2018, Công ty Hưng Lộc Phát đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM, để thực hiện đầu tư xây dựng dự án (căn cứ Điểm b, Khoản 1, Điều 61 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai, quy định về thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày).

Tuy nhiên, đến nay Công ty Hưng Lộc Phát đang chờ UBND TP.HCM ký quyết định cho Công ty Hưng Lộc phát sử dụng đất thực hiện dự án theo như đề xuất của Sở Tài Nguyên Môi trường tại Văn bản số 4447/STNMT/QLĐ, ngày 10/6/2019 nêu trên.

Thị trường bất động sản TP.HCM lao đao vì pháp lý.

Cũng theo ông Bình, việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều này. Căn cứ Quy định nêu trên thi việc xây dựng khu nhà ở thấp tầng của dự án Green Star Sky Garden tại quận 7 do Công ty Hưng Lộc Phát đầu tư xây dựng là phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.

Phó tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát cho biết thêm, việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chậm trễ trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính đã gây ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp.

Tương tự, thị trường bất động sản TP.HCM cũng ghi nhận hàng chục dự án dù đã mở bán nhưng thủ tục pháp lý vẫn chưa xong. Điển hình như dự án Charminton Iris được mở bán tháng 12/2018. Chủ đầu tư dự án này là Vietcomreal và đơn vị phát triển dự án là TTC Land. Dù đã thi công phần móng nhưng ngày 27/12/2018, UBND TP.HCM có công văn 5981 quyết định thu hồi, hủy bỏ quyết định số 4140/QĐ-UBND ngày 12/8/2016 và quyết định số 630/QĐ-UBND ngày 12/2/2018 của UBND TP.HCM về công nhận quyết định chủ trương đầu tư dự án Charmington Iris.

Còn dự án Hausbelo được mở bán từ tháng 12/2018. Dự án này có nguồn gốc là nhà ở xã hội, do Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Minh Sơn làm chủ đầu tư. Hiện Công ty Minh Sơn đang đề nghị điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2000 làm cơ sở để công ty điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, tăng quy mô dân số đối với lô đất xây dựng chung cư.

Dự án Palm Garden do Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc (liên doanh giữa Keppel Land, Tiến Phước, Trần Thái) mở bán từ quý I/2019 nhưng đến nay tiến độ chỉ dừng ở sang ủi mặt bằng. Chưa có dấu hiệu thi công.

Hay dự án CT Plaza Nguyên Hồng Gò Vấp được triển khai vào năm 2017 nhưng đến nay chỉ mới thi công được phần ngầm. Về pháp lý, dự án này đã được Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM cấp sổ đỏ và được Sở Xây dựng TP.HCM phê duyệt dự án. Hồi đầu tháng 10/2019, Ricons trúng thầu và tiếp tục xây dựng dự án này nhưng hiện tại vẫn chưa có gì mới.

Riêng dự án La Cosmo Residences do Công ty Cổ phần Đức Khải Tân Bình làm chủ đầu tư. Dự án đã mở bán vào quý II/2018 nhưng hiện tại đang trong quá trình hoàn thiện các thủ tục bàn giao đất và xin giấy phép xây dựng.

Công ty LDG có hai dự án bị nghẽn vì thủ tục hành chính.

Dự án West Intela quận 8 do Công ty Cổ phần LDG làm chủ đầu tư, mở bán vào năm 2018. Hiện tại, dự án đã thi công xong phần móng nhưng đã dừng hẳn vì vướng tiền sử dụng đất. Một dự án khác cũng của Công ty LDG ở gần đó là Hight Intela đang bị vướng pháp lý, dự án nằm bất động dù đã rầm rộ mở bán từ cuối 2018.

Doanh nghiệp kiệt quệ

Hệ quả của việc thủ tục hành chính bị nghẽn là thị trường bất động sản sụt giảm, doanh nghiệp bất động sản khánh kiệt. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch nhà đất thành công trong cả nước năm 2019 là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018; trong đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chỉ có 6.280 giao dịch, cũng giảm 20% so với năm 2018.

Theo số liệu của Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch Đầu tư), năm 2019, lĩnh vực bất động sản có số lượng doanh nghiệp tạm dừng hoạt động hoặc bị giải thể cao nhất, với 598 doanh nghiệp bất động sản đăng ký tạm dừng hoạt động, tăng 36,8% và 686 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 39,4%, so với năm 2018.

Còn theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm qua hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc tự thoát khỏi thị trường. TP.HCM bị sụt giảm mạnh về quy mô, về nguồn cung dự án nhà ở cũng như nguồn cung sản phẩm nhà ở. 

Thống kê tại TP.HCM, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý.

Năm 2019, TP.HCM chỉ có 1 “dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở” được UBND TP.HCM “chấp thuận chủ trương đầu tư”, giảm 12 dự án, giảm 92%. Chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư”, giảm 24 dự án, giảm 85%. Chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận đầu tư”, giảm 64 dự án, giảm 80%.

Có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư “đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai”, giảm 14,1% so với năm 2018, bao gồm căn hộ cao cấp có 15.758 căn, chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 67,1%; Căn hộ trung cấp có 5.284 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 22,5%; Căn hộ bình dân có 2.395 căn, chỉ còn chiếm tỷ lệ 10,2%.

Các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm trên dưới 50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp, dẫn đến bị sụt giảm mạnh doanh thu và lợi nhuận. Các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng. Các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng gặp khó khăn trong khâu sản xuất và tiêu thụ sản phẩm. Người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập. Các ngân hàng thương mại đứng trước rủi ro trong việc thu hồi nợ.

Doanh nghiệp bất động sản khánh kiệt vì thủ tục hành chính, người mua nhà cũng bị ảnh hưởng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, nhiều dự án nhà ở chưa được UBND TP.HCM ban hành quyết định thu tiền sử dụng đất, do vướng mắc về cách tính tiền sử dụng đất đối với các thửa đất công xen kẹt trong dự án và cả các phương pháp xác định giá đất, nên các chủ đầu tư không thể thực hiện được nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

“Do vậy, dự án không hội đủ điều kiện để được huy động vốn từ khách hàng, làm tăng chi phí doanh nghiệp, nhất là chi phí tài chính và làm tăng giá bán nhà, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA cho biết thêm, từ 2 năm qua, HoREA liên tục lên tiếng và tìm cách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, bởi doanh nghiệp khó khăn, thị trường cũng khó khăn, người mua nhà cũng không có sản phẩm hợp lý để mua sẽ gây hệ luỵ rất lớn cho xã hội. 

Bên cạnh doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng trực tiếp, tăng chi phí lãi vay, mất uy tín với khách hàng, đối tác thì các ngành liên quan đến bất động sản như xây dựng, vật liệu xây dựng… cũng bị ảnh hưởng theo. Mặt khác, việc rà soát thủ tục nhiều dự án cũng như hiệu lực các văn bản đã ban hành trước đây cũng gây tác động xấu đến môi trường đầu tư trong mắt nhà đầu tư nước ngoài.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Hoàng, trường ĐH Kinh tế TP.HCM cũng cho rằng, những ách tắc trong quá trình cấp phép, phê duyệt thủ tục hành chính sẽ gây ảnh hưởng rất lớn đến các doanh nghiệp bởi đa phần doanh nghiệp đều phải đi vay, doanh nghiệp càng lớn thì lượng vốn đi vay càng lớn. Khi dự án ách tắc không thể triển khai thì ngân hàng cũng chịu tác động không nhỏ do lượng nợ xấu tăng lên.

Do đó, Nhà nước cũng cần cân nhắc đến việc điều chỉnh chính sách, rút ngắn thời gian cấp phép, không nên đùn đẩy trách nhiệm. Bởi trong vấn đề này doanh nghiệp vốn vô can. Họ không thể biết đúng sai mà quan trọng là Nhà nước phải có sự điều chỉnh hợp lý. Trong 2 năm ở TP.HCM không có dự án nào mới cho thấy thủ tục cấp phép chính là mấu chốt của vấn đề. Đây là câu chuyện giữa Nhà nước và Nhà nước, chứ không phải doanh nghiệp và Nhà nước. Nên muốn thay đổi thì Nhà nước cần sớm tìm ra phương án phù hợp.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin