Doanh nghiệp bất động sản bội thu về… cổ phiếu (bài 1)

Tăng gần 350%

Thị trường chứng khoán Việt Nam mở đầu phiên giao dịch năm 2017 vào ngày 2/1 và ngay lập tức chứng kiến tốc độ tăng trưởng phi mã của nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Điển hình là cổ phiếu KAC của Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Khang An. Hồi đầu năm, KAC có giá 4.280 đồng/cổ phiếu thì chốt phiên giao dịch ngày 1/12 đã lao lên mức 17.800 đồng/cổ phiếu. Như vậy chỉ trong 11 tháng, cổ phiếu KAC đã tăng tới 316%. Đó là chưa kể, vào ngày 20/6, cổ phiếu KAC bật tăng lên 34.000 đồng/cổ phiếu và duy trì mức giá này trong một tuần, tương đương với mức tăng 694% trong 6 tháng.

Mức tăng trên sẽ là không tưởng nếu nhìn vào hiện trạng của Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Khang An. KAC tiền thân là Công ty TNHH Đo đạc Tư vấn Kinh doanh Nhà Khang An, được thành lập ngày 1/2/2002 với vốn điều lệ 20 tỉ đồng.

Thị giá cổ phiếu của một số doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh từ đầu năm đến nay.

Đến nay, dự án mà KAC thực hiện được chỉ là Khu dân cư Khang An-Phú Hữu ở quận 9, Khu dân cư Phước Thiền ở huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai và góp 30% vốn thực hiện dự án Khu dân cư Tân Tạo A. Trong năm 2017, KAC không có dự án nào. Lợi nhuận trước thuế của quý III năm 2017 âm 1,8 tỉ đồng.

Tương tự, mã QCG của Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai tăng từ 3.540 đồng vào ngày 3/1 lên 13.200 đồng/cổ phiếu, giá đóng cửa phiên giao dịch 1/12. Có nghĩa, từ đầu năm đến nay mã QCG đã tăng giá 273%.

Cổ phiếu LDG của Công ty Cổ phần Đầu tư LDG tăng 222%, từ mức 5.650 đồng/cổ phiếu hồi đầu năm lên 18.200 đồng/cổ phiếu trong phiên giao dịch 1/12. LDG là cổ phiếu được giao dịch khá sôi động trong thời gian qua với khối lượng khớp lệnh trung bình 10 phiên đạt gần 1,3 triệu cổ phiếu.

Một cổ phiếu khác cũng có dính dáng đến LDG là DXG của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh cũng có sự tăng giá mạnh mẽ. Vào ngày 2/1, DXG có giá 12.150 đồng/cổ phiếu thì nay đang giao dịch ở mức 20.250 đồng/cổ phiếu, mức tăng là 67%. Mức tăng giá này sẽ rất lớn nếu biết, trong cả năm 2016 thị giá cổ phiếu DXG bị âm 37%.

PDR của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt là cổ phiếu gây nhiều nghi ngại cho nhà đầu tư trong thời gian qua khi liên tục dính tới tin đồn sẽ có game mới. Cổ phiếu này đã tăng giá 175% trong 11 tháng qua, từ 13.000 đồng/cổ phiếu hồi đầu năm lên mức 35.700 đồng/cổ phiếu khi chốt phiên giao dịch ngày 1/12. Cổ phiếu PDR khiến nhà đầu tư không thể lí giải nổi nguyên nhân giá tăng khi mà công ty này không không có bất cứ dự án nào trong năm 2017, nợ trái phiếu 2.150 tỉ đồng, định hướng phát triển không rõ ràng…

Không chỉ những cổ phiếu có vốn hóa vừa và nhỏ mà ngay cả cổ phiếu Bluechips cũng có mức tăng giá ngoạn mục. Trong 20 cổ phiếu lọt vào danh mục FTSE Việt Nam thì có tới một nửa là thuộc lĩnh vực bất động sản như VIC của Tập đoàn Vingroup, ROS của Công ty Cổ phần Xây dựng FLC Faros, NVL của Tập đoàn Novaland, CII của Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM, HBC của Công ty Cổ phần Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình, FLC của Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC…

Sự tăng giá cổ phiếu QCG rất khó hiểu khi Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai sống nhờ hoạt động tài chính còn dự án bất động sản thì nằm bất động.

Trong đó, ROS là cổ phiếu tăng giá mạnh nhất. Vào ngày 3/1, ROS có giá 115.000 đồng/cổ phiếu thì chốt phiên giao dịch 1/12, ROS đang giao dịch ở mức 178.900 đồng/cổ phiếu, tăng 56%. Đó là chưa kể trong tháng 10, có lúc ROS vọt tăng lên mức 209.700 đồng/cổ phiếu.

Tương tự, VIC cũng là mã cổ phiếu có sự bứt phá mạnh mẽ trong năm nay. Hồi đầu năm, VIC có giá 41.600 đồng/cổ phiếu thì nay đang ở mức 74.600 đồng/cổ phiếu, tăng 79% và là thị giá cao nhất kể từ khi VIC niêm yết trên HOSE. Hiện tại, vốn hóa của VIC đạt hơn 196.773 tỉ đồng.

Khó hiểu

Nhìn lại lịch sử giao dịch từ năm 2014 đến năm 2016, chỉ số cổ phiếu bất động sản thường biến động tăng ở giai đoạn nửa đầu năm và sau đó giảm trở lại vào nửa cuối năm. Tuy nhiên, câu chuyện của năm 2017 lại hoàn toàn khác. Thị giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản lại tăng mạnh vào nửa cuối năm.

Giới phân tích cho rằng, nguyên nhân của vấn đề này là do kết quả làm ăn ấn tượng của các doanh nghiệp bất động sản. Nếu soi kỹ báo cáo của các doanh nghiệp bất động sản ở những năm trước sẽ thấy quy luật, quý I và II thì báo cáo tài chính rất đẹp để chuẩn bị cho đại hội cổ đông. Còn quý III thường sẽ bị lỗ để dồn doanh thu và lợi nhuận vào quý IV để chốt kết quả kinh doanh cuối năm. Tuy nhiên, năm nay các doanh nghiệp lại không đi đúng quy trình trên.

Chẳng hạn, doanh thu trong quý III năm 2017 cuả DXG đạt gần 797 tỉ đồng, tăng 240% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế trong 9 đầu năm 2017, doanh thu DXG là 1.676 tỉ đồng, tăng 27% so với cùng kỳ năm 2016. Thế nhưng, kết quả tăng trưởng của DXG chủ yếu đến từ hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản với hơn 9.522 sản phẩm đã được phân phối ra thị trường.

Tổng lợi nhuận sau thuế hợp nhất trong quý III là 256 tỉ đồng. Lũy kế trong 9 tháng đầu năm 2017, DXG đạt lợi nhuận sau thế 459 tỉ đồng, tăng 219% so với cùng kỳ và thực hiện được 66% kế hoạch lợi nhuận cả năm 2017.

Với LDG thì câu chuyện tăng trưởng lại không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh mà ở hoạt động thanh lí tài sản.

Trong khi đó, quý III năm 2017 VIC công bố đạt doanh thu đạt gần 22.000 tỉ đồng, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2016. Đây là quý có doanh thu cao thứ hai trong lịch sử của Vingroup sau mức kỷ lục 23.900 tỉ đồng của quý IV năm 2016.

Trong đó, mảng bất động sản vẫn đóng góp chính với 14.388 tỉ đồng vào tổng doanh thu, chiếm tỉ trọng 65%. Lợi nhuận sau thuế riêng quý III đạt gần 903 tỉ đồng, gấp 4 lần cùng kỳ năm 2016. Luỹ kế 9 tháng đầu năm, Vingroup đạt 57.166 tỉ đồng doanh thu thuần, tăng 65% so với mức 34.655 tỉ đồng của cùng kỳ. Lợi nhuận trước thuế tăng 8% lên 4.928 tỉ đồng.

Còn với LDG thì câu chuyện tăng trưởng lại không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh mà ở hoạt động thanh lí tài sản. Cụ thể, trong quý III, Công ty LDG công bố lợi nhuận sau thuế đạt 50,3 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lỗ 20,7 tỉ đồng. Tuy nhiên, lợi nhuận này đến từ việc LDG ghi nhận khoản lợi nhuận khác 46,3 tỉ đồng, chủ yếu là khoản thanh lí đầu tư dài hạn.

Là một công ty bất động sản nhưng QCG lại sống nhờ hoạt động tài chính. Báo cáo tài chính hợp nhất quý III năm 2017 cho thấy doanh thu thuần gần 118 tỉ đồng, giảm mạnh 80% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, giá vốn hàng bán giảm mạnh hơn tốc độ giảm doanh thu đã giúp lãi gộp QCG trong quý đạt 12,1 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lỗ hơn 21 tỉ đồng.

Một điểm đáng chú ý là trong quý III, QCG đã ghi nhận doanh thu tài chính đột biến, lên tới 201,4 tỉ đồng, chủ yếu nhờ thanh lý các khoản đầu tư. Nhờ tiết giảm chi phí tài chính, chi phí bán hàng nên lợi nhuận quý III của doanh nghiệp này tăng lên 165 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 5,2 tỉ đồng. Lũy kế 9 tháng đầu năm, QCG ghi nhận 489,9 tỉ đồng lợi nhuận trước thuế, tăng hơn 12 lần so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế 9 tháng đạt 394,2 tỉ đồng.

Từ đầu năm đến nay, thị trường chứng khoán Việt Nam đã chứng kiến mức tăng trưởng hơn 35%, trở thành thị trường chứng khoán có tốc độ phát triển nhanh nhất về quy mô và thanh khoản trong khu vực Asean. Trong đó có sự đóng góp một phần không nhỏ đến từ cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cẩn trọng bởi không phải mã cổ phiếu bất động sản nào cũng mang lại lợi nhuận.

Bài 2: Cạm bẫy đằng sau con sóng cổ phiếu bất động sản

Doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản ngày càng tăng nhưng cổ tức mà cổ đông nhận được ngày càng teo tóp và đừng quên cuộc khủng hoảng chỉ mới xảy ra cách đây vài năm.