Đề xuất gói hỗ trợ căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng

Làm căn hộ giá rẻ khó hơn cao cấp

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2017, toàn TP đã có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 16.506 căn. Trong đó, có 14.754 căn hộ chung cư, 1.752 căn nhà thấp tầng.

Cụ thể, phân khúc cao cấp có 5.164 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%. Phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm tỷ lệ 31,1%. Phân khúc bình dân có 6.206 căn, chiếm tỷ lệ 37,6%.

Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường. Đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ) đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và có tính thanh khoản cao.

Tuy nhiên, nhìn tổng thể thì số lượng nhà ở chào bán giảm so với cùng kỳ năm 2016. Phân khúc nhà ở bình dân chào bán tăng 1,9 lần, phân khúc cao cấp tăng 1,8 lần, nhưng phân khúc trung cấp giảm đến 42,1%, có những chủ đầu tư lớn chuyên phát triển dự án nhà ở trung cấp không có sản phẩm bán trong 06 tháng đầu năm nay.

Lý giải điều này, ông Lê Sỹ Nam, Tổng Giám đốc Công ty Nhà Thời Đại cho rằng, để phát triển các dự án căn hộ giá rẻ, chủ đầu tư phải tối ưu hóa mọi chi phí đầu vào, từ quỹ đất, chi phí lãi vay, xây dựng… “So với 1 dự án bất động sản cao cấp, làm dự án nhà ở giá rẻ khó hơn gấp bội và không phải ai cũng có khả năng thực hiện”. Điều này dẫn đến việc nhu cầu căn hộ giá rẻ tại TP.HCM vẫn rất lớn do cung không đủ cầu.

Ông Trần Văn Dũng, Giám đốc công ty Địa ốc Trường Phát cho biết, so với khoảng 2 năm trước đây, căn hộ giá rẻ, tầm trung được ngầm hiểu là mức giá dưới 1 tỷ/căn, thì nay đã thay bằng mức giá tầm trên dưới 1,5 tỷ.

“Có 3 nguyên nhân chính dẫn đến điều này. Thứ nhất là yếu tố lạm phát cộng dồn qua các năm. Thứ 2 là nhiều doanh nghiệp tranh thủ lúc thị trường tốt để bung hàng giá cao, tối ưu lợi nhuận, nên hàng giá rẻ sẽ ít. Thứ 3 là kỳ vọng về lợi nhuận của doanh nghiệp khi thị trường tốt cũng cao hơn, nên mức giá bán ra sẽ cao hơn thời điểm thị trường trầm lắng”, ông Dũng chia sẻ.

“Nhà giá rẻ hiện nay đã không còn rẻ. Nhu cầu thực về nhà ở của người dân còn rất lớn. Tuy nhiên, mức giá bán căn hộ đang vượt tầm khả năng thanh toán của nhiều khách hàng. Đối với doanh nghiệp, khi mọi chi phí không thể cắt giảm, cách duy nhất để hạ giá bán là giảm diện tích căn hộ. Hiện tại, vấn đề này vẫn chỉ dừng ở mức thí điểm, chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh. Do vậy, để giải quyết bài toán này phải bắt đầu từ cơ chế, chính sách và hàng lang pháp lý” - ông Lê Sỹ Nam cho biết.

Cần thêm hỗ trợ

Thực tế cho thấy, những căn hộ có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng hiện nay đều có mức thanh khoản khá cao.

Chẳng hạn, với mức giá chỉ từ 900 triệu/ căn, dự án Heaven Riverview (quận 8) đã giao dịch gần hết block đầu tiên chỉ sau vài tháng giới thiệu ra thị trường. Hiện tại, block mới của dự án vẫn trong giai đoạn nhận giữ chỗ, chưa mở bán chính thức nhưng đã được đông đảo khách hàng quan tâm.

Tương tự, với mức giá mở bán đợt đầu chỉ từ 880 triệu đồng/ căn, dự án Prosper Plaza do Đất Xanh Miền Nam phân phối cũng đạt tính thanh khoản cao khi hơn 400 căn hộ ở block đầu tiên đã được khách hàng đặt mua hết.

Tại khu Đông Sài Gòn, từ đầu năm đến nay, nguồn cung căn hộ mới từ các dự án như Saigon Gateway, Him Lam Phú An, Jamila… đều có mức giá phổ biến trên dưới 1,5 tỷ/căn. Dự án mới Lavita Charm, có mức giá chỉ khoảng 1,3 tỷ/căn hộ 2 phòng ngủ, ghi nhận số lượng khách hàng đặt mua hơn 700 chỉ sau chưa đầy 1 tháng công bố.

Dự kiến, trong quý 3/2017, khu Bắc Sài Gòn sẽ đón nhận nguồn cung mới từ dự án Roxana Plaza, số lượng 1.174 căn hộ, giá khoảng 1 tỷ/căn. Đây là dự án có quy mô khá lớn, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ trong tầm giá đang khan hiếm.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản đều cho rằng, để thị trường căn hộ giá rẻ, trung cấp có thể phát triển kịp với nhu cầu của người dân, việc cần thiết là nhà nước phải ban hành những chính sách để hỗ trợ phát triển phân khúc này.

Mới đây nhất,Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa có văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện gói chính sách tín dụng nhà ở với quy mô phù hợp (tương tự như cách làm của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây) để kích cầu tiêu dùng nhà ở, hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà, người thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá bán khoảng 1 tỷ đồng/căn.

Theo HoREA, trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng từ năm 2008 - 2009; 2011 -2013, hàng tồn kho và nợ xấu bất động sản rất nghiêm trọng.

Với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng mà trong đó dành 70% để hỗ trợ cho đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và người có thu nhập thấp đô thị mua căn hộ nhỏ và vừa có giá trị dưới 1,05 tỷ đồng, đã thực hiện được 03 mục tiêu: giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu, hỗ trợ hơn 56.000 người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở, và là một nguyên nhân quan trọng giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng kể từ cuối năm 2013 cho đến nay.

Do đó, việc thực hiện một gói tín dụng mới là điều cần thiết để cho nhiều người dân thu nhập thấp, thu nhập trung bình của đô thị có cơ hội sở hữu nhà.

Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo cơ chế kiểm soát rủi ro để đảm bảo nguồn vốn tín dụng này được sử dụng đúng mục đích. Do vậy, cần khuyến khích các chủ thể có liên quan đến dự án nhà ở (chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung ứng vật tư, vật liệu xây dựng, người mua nhà...) cùng mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng để giám sát, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả dòng tiền.