Để đơn vị tư vấn định giá đất cụ thể, nên hay không?

Và theo các chuyên gia, đây là một bước đột phá và là cơ hội để thị trường bất động sản khởi sắc trong thời gian tới.

Đơn vị tư vấn có thể làm "méo mó" thị trường bất động sản

Theo Điều 28 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, Sở Tài nguyên Môi trường các tỉnh, thành sẽ tổ chức đấu thầu để lựa chọn đơn vị tư vấn xác định “giá đất cụ thể” trên cơ sở kế hoạch định giá đất được UBND cấp tỉnh, thành phê duyệt.

Theo các chuyên gia, việc lập kế hoạch định giá đất là “bất khả thi” và không sát thực tế. Bởi việc xác định “giá đất cụ thể” là theo nhu cầu của thị trường, chứ không theo kế hoạch của Nhà nước.

Đề xuất này là mong mỏi bấy lâu nay của cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản và cũng là một trong các nhiệm vụ hàng đầu mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã kiên trì đeo đuổi kiến nghị trong 15 năm qua.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA

Ngoài ra, kết quả công tác xác định “giá đất cụ thể” có thể bị “lệ thuộc” vào năng lực và tính “khách quan, trung thực” của đơn vị tư vấn xác định giá đất, bởi trong Khoản 4 Điều 115 Luật Đất đai 2013 quy định, “giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất”.

Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 35 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định, “Sở Tài nguyên Môi trường ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất” và dùng ngân sách nhà nước để thanh toán chi phí xác định “giá đất cụ thể”.

Điều này dẫn đến một hệ lụy là, các đơn vị tư vấn sẽ đưa ra mức giá thấp nhất để được trúng thầu và sau khi trúng thầu các đơn vị tư vấn này có thể “hành” chủ đầu tư dự án, hoặc “thỏa thuận cưa đôi, cưa ba” và điều này sẽ làm thiệt hại cho ngân sách nhà nước, làm “méo mó” thị trường.

Về vấn đề này, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đơn vị tư vấn phát huy tốt chức năng và vai trò tư vấn trong công tác xây dựng, điều chỉnh “khung giá đất”, “bảng giá đất” vì công việc này không liên quan trực tiếp với các chủ đầu tư dự án.

Nhưng, nếu để đơn vị tư vấn tham gia thực hiện xác định “giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của doanh nghiệp thì không thật cần thiết vì trong trường hợp này, đơn vị tư vấn trở thành “bên có quyền” còn chủ đầu tư dự án là “bên yếu thế” và dễ phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu.

Phương pháp định giá cũ được, nhưng chưa đủ

Riêng về các phương pháp định giá được áp dụng từ trước đến nay, theo các chuyên gia bất động sản, điều này được nhưng chưa đủ.

Cụ thể, theo các văn bản đã được ban hành trước đây, để thực hiện Điều 112 Luật Đất đai 2013, Chính phủ quy định 5 phương pháp định giá đất, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Cũng liên quan đến việc định giá đất, tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định, “cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể (…) phải áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp” để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định “giá đất cụ thể”.

Trên thực tế, các cơ quan có thẩm quyền thường áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do “phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định” và chỉ được phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với “thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại” (quy định tại Khoản 5 Điều 4 và điểm a Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP).

Sau khi có kết quả, Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, thành sẽ xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định” giá đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trên thực tế, từ khi thực hiện công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho đến nay, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai đã tăng lên theo thời gian. Tuy nhiên, cũng theo người đứng đầu HoREA, việc này vẫn chưa tương xứng với nguồn thu thực tế.

“Thực tế, trong giai đoạn 2011-2020, TP.HCM đã thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 160.787 tỷ đồng (trong đó, tiền sử dụng đất là 125.270 tỷ đồng; tiền thuê đất 35.517 tỷ đồng) chiếm tỷ lệ 5,58% tổng thu ngân sách thành phố. Nhưng, kết quả này vẫn chưa tương xứng với tiềm năng thu ngân sách nhà nước từ nguồn lực đất đai”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Phương pháp định giá đất cũ khiến nhiều doanh nghiệp mất cơ hội đầu tư

Theo HoREA, việc áp dụng phương pháp định giá đất theo hình thức so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; nhất là phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, dự án nhà ở thương mại rất khó bảo đảm thực hiện được nguyên tắc “việc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Nguyên do, giá cả thị trường luôn biến động và không thể “định lượng” được thế nào là “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Ngay cả việc áp dụng “phương pháp thặng dư” và “phương pháp thu nhập” để xác định “giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất của cùng một dự án thì cũng cho 2 kết quả có sự chênh lệch lớn. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến “rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ” đối với cán bộ công chức trong thực hiện công tác định giá đất, thẩm định giá đất dự án.

Ngoài ra, theo các chuyên gia bất động sản, việc dùng “phương pháp thặng dư” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản dễ tạo ra cơ chế “xin - cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực,… và điều này không chỉ làm thất thu ngân sách nhà nước mà nó còn làm thị trường bất động sản thiếu minh bạch.

Bên cạnh đó, việc áp dụng “phương pháp thặng dư” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản còn tạo ra tâm lý “sự sai” của các nhân viên công vụ. Điều này dẫn đến xu hướng định giá đất quá cao so với giá thị trường, làm tăng chi phí đầu tư dự án, làm tăng giá bán nhà gây thiệt thòi cho người tiêu dùng…

Với các nhà đầu tư, việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thường kéo dài (thường là trên dưới 3 năm –PV) và vẫn là “ẩn số” làm cho nhà đầu tư không thể ước tính tổng mức đầu tư, không đánh giá được tính khả thi của dự án dẫn đến cơ hội đầu tư kinh doanh bị vuột mất.

Từ những thực tế trên, HoREA cho rằng, việc Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM thống nhất chủ trương báo cáo UBND TP.HCM dự thảo Công văn kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận UBND TP.HCM xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn là một bước đột phá.

Và nếu được Chính phủ thông qua, thì sắp tới UBND TP.HCM nói riêng và các tỉnh thành khác nói chung sẽ là đơn vị ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá và việc này sẽ giúp thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung khởi sắc hơn.