Đất nền tại TP.HCM đang tăng giá vô tội vạ, nhiều nơi tăng 300% trong một năm!

Tăng 300%

Cơn sốt đất nền ở TP.HCM bắt đầu từ cuối năm 2016. Khi đó, phân khúc căn hộ có dấu hiệu chững lại nên nhiều nhà đầu tư bắt đầu chuyển sang đầu cơ đất nền. Khu Đông là khởi đầu cho việc tăng giá này.

Khởi nguồn của cơn sốt đất là thông tin TP.HCM sẽ xây dựng cây cầu Cát Lái nối quận 2 với huyện Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai. Sau khi thông tin được đưa ra, thị trường bất động sản nơi đây bùng sốt. Đỉnh điểm là những trục đường chính như Đồng Văn Cống, Tạ Hiên, Đặng Như Mai, Lê Hiến Mai quận 2 tới những khu vực Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh của quận 9.

Cách đây 8 tháng, giá đất trên đường Trương Văn Bang ở phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 chỉ từ 40-50 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên khoảng 90-10 triệu đồng/m2. Giá đất mặt tiền tuyến đường Tạ Hiên dao động từ 70-80 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với cách nay 7 tháng.

Khu Đông là nơi khởi nguồn cho việc tăng giá đất nền.

Đi sâu hơn vào đường Đặng Như Mai, giá cũng lên đến gần 70 triệu đồng/m2 dù lộ giới nhỏ hơn. Bất ngờ nhất là giá đất trên đường Lê Hiến Mai đang được giao dịch với giá từ 80-100 triệu đồng/m2. Chưa kể, các tuyến đường nội bộ thuộc các dự án khu dân cư ở phường Thạnh Mỹ Lợi cũng vượt qua mốc 40 triệu đồng/m2.

Nhưng khu vực tăng giá mạnh nhất ở khu vực quận 2 phải kể đến những con đường xung quanh đảo Kim Cương. Việc xây cầu qua đảo Kim Cương nối khu Thạnh Mỹ Lợi với Mai Chí Thọ đang khiến giá đất quanh khu vực này có nơi vượt lên trên 100 triệu/m2. Các tuyến đường lân cận cũng tăng chóng mặt.

Trước đây, khu vực này đã điều chỉnh tăng giá đất một lần, lên mức 35-50 triệu/m2 khi Trung tâm hành chính quận 2 dời về đây. Tuy nhiên thời điểm đó giao dịch ở đây vẫn chậm.

Thấy rõ nhất là sự gia tăng giá trong phân khúc nhà liên kế và nền đất biệt thự tại khu vực xung quanh đảo Kim Cương. Cụ thể, đất ở đường Nguyễn Văn Kỉnh có giá 70 triệu/m2, đường Đồng Văn Cống 80 triệu/m2… Riêng khu vực đường Bát Nàn và đường Lê Hữu Kiều có biên độ tăng từ 25-40%. Còn phân khúc nhà phố và biệt thự ở quận 2 đang giao động ở mức 36-170 triệu/m2.

Theo khảo sát của Công ty Gachvang.com, giá trị bất động sản tại một số tuyến đường phường Thạnh Mỹ Lợi và phường Bình Trưng Tây quanh khu vực Đảo Kim Cương, quận 2 tăng mạnh trong suốt 8 tháng qua.

Còn tại quận 9, khu vực xung quanh đường Nguyễn Xiển, nơi có một số dự án khu dân cư sắp được triển khai giá đất cũng tăng khá mạnh. So với đầu năm 2016, hiện nay giá nhà đất đang tăng từ 2-4 lần, khoảng 45-60 triệu đồng/m2.

Khó hiểu

Nếu như việc tăng giá đất tại khu Đông được giải thích là do hạ tầng thì khu Tây, việc tăng giá khiến nhà đầu tư không thể nào lí giải nổi. Chỉ xuất phát từ việc nghĩa trang Bình Hưng Hòa sẽ bị giải tỏa để làm công viên và khu dân cư cao tầng mà hàng loạt nhà đất nơi đây đã tăng giá gấp 3-4 lần so với trước.

Giá đất ở khu Tây đang tăng một cách vô lí, không dựa vào chuẩn mực nào để đánh giá.

Cụ thể, các tuyến đường thuộc quận Bình Tân như Tân Hương, Ấp Chiến Lược, Bờ Bao Tân Thắng... trước đây giá chỉ khoảng 30 triệu đồng/m2 thì nay lên đến 60-70 triệu đồng/m2. Các tuyến đường Đỗ Thừa Luông, Tân Kỳ Tân Quý, Dương Văn Dương giá lên đến khoảng 80 triệu đồng/m2. Cao nhất ở khu vực này là đường Gò Dầu, Bình Long, Kênh Nước Đen... với giá từ 100-120 triệu đồng/m2.

Tình trạng tăng giá không thể giải thích được cũng diễn ra ở các tuyến đường khác ở huyện Bình Chánh. Điển hình như đường Trịnh Quang Nghị, một năm trước giá đất ở đây chỉ là 12 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại đã lên tới 25-40 triệu đồng/m2. Đường Trần Đại Nghĩa có giá 40-50 triệu đồng/m2, đường Hương Lộ 80 đã neo ở mức giá 35-55 triệu đồng/m2 và vẫn tiếp tục tăng.

Tại khu Nam, các tuyến đường tăng giá đất liên tục hiện nay được giải thích với là do tác động của công trình xây dựng cầu Phước Khánh, dự án mở rộng đường Phạm Hữu Lầu, dự án mở rộng Tỉnh lộ 15… lại không đủ sức thuyết phục.

Đơn cử, trên đường Huỳnh Tấn Phát cách nay khoảng 4 tháng giá đất chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2 nay lên tới 60 triệu đồng/m2. Đường Nguyễn Văn Tạo từ 22 triệu đồng/m2 lên khoảng 30-35 triệu đồng/m2. Đường Phạm Hữu Lầu từ 30 triệu đồng/m2 lên 40-45 triệu đồng/m2...

Bất ngờ nhất ở khu Nam phải kể đến thị trấn Nhà Bè, đoạn từ cầu Phú Xuân đến phà Bình Khánh. Khu vực này có giá đất lên tới 60-80 triệu đồng/m2 ngoài mặt tiền, còn trong hẻm dao động từ 40-50 triệu đồng/m2. Một căn nhà xây thô, nằm trong hẻm 4 cái xẹt trên đường Đào Tông Nguyên đã có giá gần 3 tỉ đồng, dù diện tích đất chỉ 40m2.

Sốt trở lại

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, một số khu vực đất nền sốt giá trở lại. Nguyên nhân đến từ thông tin quy hoạch dự án giao thông, hạ tầng kỹ thuật... Từ đây giới đầu tư, đầu cơ tiến hành ôm đất thổi giá dù chưa biết dự án đó thực hiện tới đâu, có thực hiện hay không. Hậu quả là người mua chịu thiệt, quy hoạch các quận huyện bị phá nát.

Thị trấn Nhà Bè đang là tâm điểm sốt đất ở khu Nam.

“Hiện nay, do khan hiếm nguồn cung nên đang có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè...”, ông Châu nói.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, đợt tăng giá đất vừa qua có sự góp công rất lớn của các nhà làm chính sách về đất đai. Bở nhiều khu vực bị hạn chế cho phân lô theo quy định khiến thị trường thiếu hụt nguồn cung.

Gần 12 tháng qua, thị trường hầu như ít có sản phẩm mới. Cụ thể là năm 2017, nguồn cung đất nền chỉ bằng 20-30% so với 2016. Thị trường bất động sản đang tốt, nhu cầu mua đất nền đầu tư rất lớn nên không có đất mua làm cho giá tăng mạnh. Sắp tới, khu vực nào còn quỹ đất trống lớn sẽ lột xác mạnh mẽ.

Nhận xét về thị trường đất nền trong năm 2017, chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường ĐH Kinh tế TP.HCM cho rằng, việc tăng giá đất nền thời gian qua là bất thường. Ở khu Đông, việc sốt giá có thể lí giải là do tác động của hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật được cải thiện. Ăn theo đó, giá bán đất nền trong dân cũng được điều chỉnh tăng bởi đất nền ngày càng khan hiếm.

“Thế nhưng, đất ở Bình Chánh, Nhà Bè hay quanh khu vực nghĩa trang Bình Hưng Hòa mà tăng gấp đôi, gấp ba lần giá trị thì rất khó hiểu. Những khu vực này không có đòn bẩy về hạ tầng, nhu cầu mua bán cũng không nhiều thì căn cứ vào đâu mà giá đất tăng?”, ông Hoàng đặt vấn đề.

Theo Công ty TNHH Savills Việt Nam, phân khúc đất nề, biệt thự và nhà phố từ nay đến năm 2019 nguồn cung mới đạt gần 12.600 sản phẩm. Các quận phía Đông TP.HCM sẽ dẫn đầu thị trường và chiếm 50% thị phần. Việc một số khu vực đất nền sốt giá do tác động của hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật được cải thiện. Thậm chí, giá bán đất nền trong dân cũng luôn được điều chỉnh tăng giá bởi đất nền ngày càng khan hiếm.

Lợi dụng đất lẻ trong dân tăng cao, nhiều dự án đất nền lại tung chiêu giảm giá để đẩy nhanh tốc độ bán hàng. Tại dự án Vạn Phúc Riverside nằm trên địa bàn phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức do Tập đoàn Đại Phúc làm chủ đầu tư, nhân viên mội giới liên tục rao thông tin bán đất với chiết khấu đến 4% nhưng thực tế lại không phải như vậy. Dự án Singa City hay dự án Golden River City được rao bán với cam kết lợi nhuận đến 30% cho khách hàng mua nền. Môi giới các dự án trên còn đóng vai người mua đất muốn thoát hàng, cắt lỗ từ 50-150 triệu đồng/nền.