Cuộc khủng hoảng tiếp theo của châu Âu xuất phát từ bất động sản thương mại?

Những lo ngại đang gia tăng xung quanh sức khỏe của thị trường bất động sản thương mại của châu Âu, với một số nhà đầu tư đặt câu hỏi liệu đây có thể là lĩnh vực tiếp theo bùng nổ sau cuộc khủng hoảng ngân hàng vào tháng trước hay không.

Lãi suất cao hơn đã làm tăng chi phí đi vay và làm giảm giá trị của lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực mà trong những năm gần đây chiếm ưu thế trong bối cảnh lợi suất trái phiếu thấp.

Trong khi đó, sự sụp đổ vào tháng 3 của Ngân hàng Thung lũng Silicon (Silicon Valley Bank - SVB) có trụ sở tại Mỹ và cuộc giải cứu khẩn cấp sau đó của Credit Suisse đã làm dấy lên lo ngại về vòng xoáy, trong đó một ngân hàng tiềm năng có thể rút lui có thể gây ra suy thoái lĩnh vực bất động sản.

Hồi đầu tháng này, ngân hàng Trung ương châu Âu đã cảnh báo về "những dấu hiệu dễ bị tổn thương rõ ràng" trong lĩnh vực bất động sản, với lý do "sự sụt giảm tính thanh khoản của thị trường và sự điều chỉnh giá cả" là những lý do dẫn đến sự không chắc chắn, đồng thời kêu gọi các biện pháp hạn chế mới đối với các quỹ bất động sản thương mại để giảm thiểu rủi ro của một cuộc khủng hoảng tài chính, khủng hoảng thanh khoản.

Ngay trong tháng 2, các quỹ châu Âu đầu tư trực tiếp vào bất động sản đã ghi nhận dòng tiền chảy ra là 172 triệu bảng Anh (215,4 triệu USD), theo dữ liệu của Morningstar Direct, một sự tương phản rõ rệt so với dòng tiền gần 300 triệu bảng Anh được ghi nhận trong tháng 1.

Các nhà phân tích tại ngân hàng Citi hiện nhận thấy cổ phiếu bất động sản châu Âu sẽ giảm 20% -40% trong khoảng thời gian từ năm 2023 đến năm 2024 do tác động của lãi suất cao hơn diễn ra. Trong trường hợp xấu nhất, lĩnh vực bất động sản thương mại có rủi ro cao hơn có thể giảm mạnh 50% vào năm tới, ngân hàng này cho biết.

Pierre Gramegna, giám đốc điều hành của Cơ chế ổn định châu Âu, cho biết: "Điều mà tôi không thể bỏ qua là cuộc khủng hoảng bất động sản, cho cả tư nhân và bất động sản thương mại, nơi chúng tôi thấy áp lực giảm giá cả ở Mỹ và châu Âu", theo CNBC.

Tính toán lại cho không gian văn phòng

Phân khúc văn phòng, một thành phần chính của thị trường bất động sản thương mại đã nổi lên như một trung tâm của những lo ngại về suy thoái tiềm ẩn do những thay đổi lớn hơn đối với mô hình làm việc từ xa hoặc kết hợp sau đại dịch COVID.

Ben Emons, chiến lược gia danh mục đầu tư cấp cao và hiệu trưởng tại US có trụ sở tại Mỹ cho biết: "Mọi người lo ngại rằng "back-to-office" chưa thực sự thành hiện thực, dẫn đến có quá nhiều vị trí tuyển dụng và cũng có quá nhiều khoản cho vay trong lĩnh vực đó". giám đốc đầu tư NewEdge Wealth nói trên kênh truyền hình CNBC vào tháng trước.

Điều đó đã tăng thêm mối lo ngại về việc ngân hàng nào có thể gặp rủi ro như vậy và liệu làn sóng buộc phải bán có thể dẫn đến một vòng xoáy đi xuống hay không.

Theo Goldman Sachs, bất động sản thương mại chiếm khoảng 25% trong sổ cho vay của các ngân hàng Mỹ, con số này tăng lên tới 65% ở các ngân hàng nhỏ hơn, tâm điểm của những căng thẳng gần đây. Điều đó so sánh với khoảng 9% trong số các ngân hàng châu Âu.

"Tôi nghĩ mọi người đang cố gắng hiểu ngân hàng nào đã cho vay ở đâu, cho lĩnh vực nào và đâu thực sự là rủi ro cuối cùng ở đây", Emons nói thêm.

Trong bối cảnh không chắc chắn đó và cái được gọi là định giá kéo dài, Capital Economics vào tháng trước đã tăng dự báo về mức điều chỉnh từ đỉnh đến đáy của lĩnh vực bất động sản khu vực đồng euro từ 12% lên 20%, với các văn phòng dự kiến sẽ hoạt động kém nhất.

Kiran Raichura, phó nhà kinh tế trưởng về bất động sản của Capital econom, cho biết trong một hội thảo trực tuyến gần đây: "Chúng tôi thấy tình trạng khó khăn tài chính này, hoặc bất cứ điều gì bạn muốn đặt tên cho nó, là chất xúc tác cho sự điều chỉnh sâu hơn về giá trị so với dự kiến trước đây của chúng tôi".

Rủi ro ở châu Âu ít hơn ở Mỹ

Tuy nhiên, không phải ai cũng bị thuyết phục về một cuộc suy thoái sắp tới, Pere Vinolas Serra, giám đốc điều hành công ty bất động sản Tây Ban Nha Inmobiliaria Colonial kiêm chủ tịch Hiệp hội bất động sản công cộng châu Âu, cho biết tình hình ở châu Âu có vẻ mạnh mẽ một cách nghịch lý.

Ông cho biết trong số các yếu tố khác nhau, xu hướng quay trở lại văn phòng ở châu Âu mạnh hơn so với Mỹ, trong khi tỷ lệ "tiếp nhận" văn phòng. hay tỷ lệ lấp đầy cao hơn ở Lục địa.

"Điều đáng chú ý là dữ liệu cho thấy nó tốt hơn bao giờ hết", Vinolas nói với CNBC qua Zoom. "Có điều gì đó hoàn toàn khác đang diễn ra ở Mỹ so với châu Âu".

Theo The Nikkei bản tiếng Trung, chiều hướng "thu hẹp" đáng kể của dòng tiền vốn đã "phình to" trong thời kỳ đại dịch COVID-19 đang gây nên biến động trên thị trường tài chính. Lần đầu tiên kể từ năm 1960 lượng cung tiền của Mỹ tiếp tục âm so với cùng kỳ năm trước.

Tăng lãi suất với tốc độ nhanh và thắt chặt tiền tệ đã làm lộ rõ sự căng thẳng của hệ thống tài chính, dẫn đến sự phá sản của các ngân hàng địa phương ở Mỹ và khủng hoảng hoạt động kinh doanh của các ngân hàng ở châu Âu.

Mặc dù phản ứng khẩn cấp của chính phủ và doanh nghiệp đã giúp tình hình dần ổn định, nhưng mầm mống của khủng hoảng vẫn tồn tại trên thị trường bất động sản của châu Âu và Mỹ và tình trạng bất ổn tài chính vẫn hiện hữu.

Tính đến cuối năm 2022, tỷ lệ văn phòng trống ở châu Âu ở mức khoảng 7%, thấp hơn nhiều so với mức 19% ở Mỹ, theo cố vấn bất động sản JLL. Trong danh mục đầu tư của Inmobiliaria Colonial, Vinolas cho biết tỷ lệ nhà trống hiện tại thậm chí còn thấp hơn, ở mức 0,2% ở Paris và 5% ở Madrid.

"Tôi chưa bao giờ thấy điều đó trong đời. Dữ liệu về tỷ lệ lấp đầy đang ở mức rất cao", ông Vinolas nói.

JPMorgan đã phản ánh quan điểm đó vào cuối tháng trước, cho biết trong một lưu ý nghiên cứu rằng những lo ngại về suy thoái của Mỹ lan sang châu Âu đã bị thổi phồng.

Các nhà phân tích tại ngân hàng cho biết: "Về cơ bản, chúng tôi tin rằng bất kỳ sự lây lan nào từ các ngân hàng Mỹ hoặc CRE (bất động sản thương mại) của Mỹ sang các đồng nghiệp châu Âu là không hợp lý, do các động lực khác nhau của ngành".

Sự không chắc chắn và cơ hội phía trước

Tuy nhiên, các nhà phân tích cảnh báo vẫn còn những điều không chắc chắn trong lĩnh vực này.

Ông Matthew Pointon, chuyên gia kinh tế bất động sản cao cấp tại Capital econom cho biết, mối quan tâm đặc biệt là sự tập trung nguồn vốn từ những người cho vay phi ngân hàng, hay còn gọi là ngân hàng ngầm đã bắt kịp sự chậm chạp sau quy định chặt chẽ hơn đối với các ngân hàng truyền thống.

Trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, các ngân hàng truyền thống của châu Âu sẽ cho vay 80% giá trị của một tòa nhà. Ngày nay, chúng hiếm khi vượt quá 60%.

Ông Pointon nói: "Người ta biết rất ít về những "ngân hàng ngầm" này và chúng có thể dễ bị tổn thương hơn khi lãi suất tăng. Vì vậy, đó là một điều chưa biết có thể gây khó khăn cho công việc".

Trong khi đó, các tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng sắp tới của EU và Vương quốc Anh sẽ cần đầu tư đáng kể, đặc biệt là ở các tòa nhà cũ và có thể khiến một số chủ sở hữu bất động sản phải chịu thêm áp lực trong những năm tới.

(Nguồn: CNBC/Nikkei)

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin