Condotel vỡ trận: Chủ đầu tư lấy “mỡ nó rán nó” (bài 4)

Phát triển bùng nổ

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2014 đến nay, cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới ở nước ta. Đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (gọi chung là condotel).

Từng một thời, condotel là con gà đẻ trứng vàng cho các chủ đầu tư bất động sản.

Các dự án này tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc, Lâm Đồng, Đồng Nai... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.

Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh thành, chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50ha trở lên) đã có 77 dự án với tổng diện tích 18.019ha, 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50ha/khu.

Từ năm 2015 đến tháng 09/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội 4.114 căn, TP.HCM  208 căn, Đà Nẵng 4.565 căn và các tỉnh khác 5.823 căn) và có 10.629 căn officetel (Hà Nội 3.726 căn, TP.HCM 6.424 căn và các tỉnh khác: 479 căn).

“Hiện nay, cũng đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Ông Châu nói thêm, năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2.

Sự phát triển bùng nổ các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương, trước hết là đã có sự tăng trưởng mạnh hệ thống các khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng với nhiều dịch vụ và tiện ích, đáp ứng được một phần nhu cầu đa dạng của du khách trong nước và nước ngoài.

Sản phẩm căn hộ condotel cũng đã thu hút được sự quan tâm đầu tư của rất nhiều nhà đầu tư trong thời gian qua. Các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cùng với các dự án bất động sản nhà ở cao cấp cũng đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư hiện nay cũng đang là vấn đề rất đáng quan ngại mà HoREA đã nhiều lần cảnh báo.

Theo HoREA, condotel phát triển bùng nổ là do nước ta có nhiều tiềm năng và điều kiện để phát triển du lịch, nhưng trong những năm qua, ngành du lịch chưa phát triển tương xứng để trở thành một động lực của nền kinh tế. Ngày 16/1/2017, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 08-NQ/TW về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn đã định hướng chiến lược, tạo mọi điều kiện để phát triển ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Nhiều địa phương ưu ái, mời gọi doanh nghiệp vào phát triển dự án bất động sản có sản phẩm condotel.

Ngoài ra, lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, về thủ tục hành chính để thu hút các nhà đầu tư để đầu tư phát triển các dự án condotel phục vụ du lịch, đã góp phần quan trọng làm thay đổi diện mạo đô thị và góp phần vào sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.

Để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.

Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng để huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai, dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụn,  lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt.

Ai đầu têu?

Thị trường condotel manh nha tại Việt Nam khoảng gần 10 năm nay và thực sự bùng nổ từ năm 2015. Nhiều dự án được xây dựng, trong đó tập trung ở khu vực ven biển với lợi thế về thiên nhiên ưu đãi, bãi biển đẹp, hạ tầng đồng bộ thuận tiện nhu cầu nghỉ dưỡng.

Chẳng hạn, MIKGroup cam kết lợi nhuận tối thiểu 10%/năm vào condotel Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc và hoàn vốn sau 7 năm. Từ năm thứ 9 đến 20, nhà đầu tư sẽ nhận được lợi nhuận từ kinh doanh 20 triệu/tháng và từ năm thứ 20 trở đi thu nhập dự kiến sẽ lên tới 50 triệu/tháng. 15 đêm nghỉ miễn phí mỗi năm cũng là đặc quyền dành cho chủ sở hữu các căn condotel tại đây.

Một dự án khác là Peninsula Nha Trang lại áp dụng mức cam kết lợi nhuận bậc thang dành cho nhà đầu tư cá nhân. Trong năm đầu, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8%, năm thứ 2 tăng lên 9%, năm thứ 3 là 10%, năm thứ 4 là 11%, năm thứ 5 là 12%/năm. Từ năm thứ 6 trở đi, 2 bên thực hiện theo chính sách chia sẻ lợi nhuận.

Với dự án đầu tay The Sóng, An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group cam kết lợi nhuận lên tới 15%/năm hoặc 2.000 USD/tháng?

Tập đoàn CEO có dự án căn hộ nghỉ dưỡng tại Phú Quốc là Best Western Premier Sonasea. Các căn hộ tại đây được thiết kế diện tích từ 37-245m2, linh hoạt 1-3 phòng ngủ. Chính sách đầu tư được CEO đưa ra là cam kết lợi nhuận 10%/năm và được tặng 20 đêm nghỉ dưỡng tiêu chuẩn 5 sao mỗi năm trong 10 năm đầu. Từ năm thứ 11, chủ sở hữu căn hộ sẽ nhận tỷ lệ chia sẻ lợi nhuận theo tỷ lệ 85%-15% với chủ đầu tư từ khai thác thực tế.

Đáng nói nhất là một doanh nghiệp bất động sản vốn mang nhiều tai tiếng tại TP.HCM là An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group cũng đi làm condotel với dự án mang tên The Sóng ở Vũng Tàu. Thực chất, đây là dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Du lịch Phước Lộc làm chủ đầu tư, An Gia Investmet cùng Creed Group làm đơn vị phát triển.

Ngày 1/8/2019, Công ty Phước Lộc và An Gia Investment đã ký với nhau hợp đồng uỷ quyền số 17/HĐUQ/PL-AG. Theo hợp đồng này, An Gia Investment được toàn quyền quản lý điều hành và quyết định nhiều vấn đề liên quan đến dự án The Sóng.

Trong quá khứ, dự án The Sóng thực chất chính là Saigonres Condotel Vũng Tàu, được UBND Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cấp giấy phép quy hoạch ngày 5/10/2017, do Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres) làm chủ đầu tư. Thời điểm đó, Saigonres condotel Vũng Tàu được phê duyệt có 36 tầng nổi và 2 tầng hầm để xe. Với diện tích sàn xây dựng là 142.974m2, bao gồm 115 phòng khách sạn tiêu chuẩn 4 sao cùng 1.085 căn hộ condotel.

Dự án đã được Sở xây dựng tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cấp giấy phép xây giai đoạn 1 cho Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Du lịch Phước Lộc theo giấy phép số 37/GPXD ngày 21/5/2015. Giấy phép xây dựng giai đoạn 1 này cũng phê duyệt tổng diện tích xây dựng là 33.043m2, bao gồm 2 tầng hầm và 4 tầng khối đế.

Ngày 28/3/2019, Công ty Phước Lộc tiếp tục được Sở Xây dựng tỉnh Bà Rại-Vũng Tàu cấp giấy phép xây dựng số 18/GPXD cho giai đoạn 2 của dự án này. Trong đó, giai đoạn 2 của dự án có tổng diện tích sàn xây dựng 106.795,7m2 với 32 tầng.

Dự án này có tổng diện tích 8.816m2, mật độ xây dựng 40% với 1.654 sản phẩm, bao gồm căn hộ du lịch, khách sạn, shophouse, sky garden, diện tích từ 44m2 – 122m2.

Theo giới thiệu từ An Gia Investment, The Sóng sẽ được trang bị những tiện ích chuẩn 5 sao như công viên, trung tâm thể dục thể thao, vườn nướng BBQ, đường chạy bộ, bể bơi… Dự kiến, sẽ bàn giao căn hộ vào quý I/2022.

Khi mua căn hộ tại dự án này, khách hàng chỉ được sở hữu trong thời gian 50 năm. Do giấy chứng nhận quyền sở hữu của khu đất có giá trị đến năm 2063, nên tính đến thời điểm dự án được bàn giao, khách hàng chỉ có thể sử dụng và sở hữu trong vòng 41 năm. Đáng chú ý, khi mua căn hộ The Sóng Vũng Tàu, khách hàng không được ngân hàng hỗ trợ cho vay.

Điều đáng nói, An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group là một doanh nghiệp tai tiếng ở TP.HCM, khi bàn giao nhà không đúng cam kết, từng nhiều lần bị khách hàng kéo lên trụ sở phản đối. Hơn nữa, An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group không có kinh nghiệm vận hành condotelcondotel. Chưa kể, nhiều website quảng cáo, dự án The Sóng cam kết lợi nhuận lên tới 15%/năm hoặc 2.000 USD/tháng.

Lấy mỡ nó rán nó

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cảnh báo, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến dao động từ khoảng 25-55 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Giá bán này cao vì tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP.HCM.

Phân tích kỹ hơn, ông Châu nói, đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong 10 năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp, cả chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.

Rất nhanh, chỉ 2-3 năm sau đó, condotel đã bộc lộ nhiều bất cập.

HoREA nói tằng, đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm.

Một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel, nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel.

Cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được sử dụng đất có thời hạn và có thể được gia hạn.

“Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng dẫn đến một số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng”, ông Châu nói.

Gần đây, có ý kiến đề xuất Bộ Tài nguyên Môi trường phối hợp các bộ liên quan ban hành Thông tư quy định về điều kiện, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho condotel. HoREA đánh giá đề xuất này không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành, trước hết là không phù hợp với Luật Đất đai và Luật ban hành các văn bản quy phạm pháp luật.

Condotel vỡ trận: Bấp bênh tương lai, nhà đầu tư quay lưng (bài 5) Condotel giảm nguồn cung mới là cần thiết để thị trường có những bước điều chỉnh phù hợp sau giai đoạn tăng trưởng nóng, hoàn thiện pháp lý để cấp sổ đỏ.