Condotel vỡ trận: Chủ đầu tư dự án Cocobay là ai, SHB liên quan gì? (bài 3)

Công ty gia đình và thua lỗ

Công ty Thành Đô là tiền thân của Tập đoàn Empire, được thành lập năm 1992 hoạt động trong lĩnh vực bất động sản xây dựng. Năm 2016, Công ty Thành Đô tái cấu trúc với cái tên Empire Group. Năm 2015, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mới ở mức 285 tỷ đồng. Bộ Xây dựng từng công bố kết luận thanh tra với Thành Đô khẳng định, vốn chủ sở hữu của công ty thấp hơn 15% tổng mức đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng, không đúng theo Nghị định 42 của Chính phủ, quảng cáo sai…

Chủ đầu tư dự án Cocobay là một công ty gia đình.

Dữ liệu của chúng tôi cho thấy, Tập đoàn Empire là một công ty gia đình tiêu biểu ở Việt Nam. Hai cổ đông lớn nhất của Tập đoàn Empire là ông Nguyễn Đức Thành và Nguyễn Thành Nam mỗi người cùng sở hữu xấp xỉ 50%.

Cụ thể, đăng ký kinh doanh gần nhất (thay đổi ngày 27/4/2018) của Empire Group cho thấy, 97,8% cổ phần Tập đoàn đang được sở hữu trực tiếp bởi cha con ông Nguyễn Đức Thành và Nguyễn Thành Nam. Đây cũng là hai trong số 4 cá nhân đã sáng lập nên Empire Group, bên cạnh hai cái tên khác nhưng hiện đã thoái hết vốn, là Nguyễn Duy Uẩn và Bùi Việt Dũng.

Trong đó, ông Thành là Chủ tịch Hội đồng quản trị và ông Nam là Tổng giám đốc. Tháng 8/2018, Thành Đô từng chuyển người đại diện pháp luật từ ông Nam sang ông Thành.

Chỉ trong hơn 2 năm qua, vốn điều lệ Thành Đô đã được điều chỉnh tăng tới 5 lần, từ 300 tỷ đồng lên 1.500 tỷ đồng. Cụ thể, tháng 8/2017, Empire Group tăng vốn từ 300 tỷ đồng lên 630 tỷ đồng. Chỉ 4 tháng sau, vào tháng 1/2018, vốn điều lệ công ty này tăng tiếp lên 930 tỷ đồng. Đến tháng 9/2018, vốn điều lệ tăng thêm 100 tỷ đồng, lên 1.030 tỷ đồng và ngày 25/9/2018, Empire Group tăng vốn lên 1.500 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Thành Nam sinh năm 1986 và là con trai của ông Nguyễn Đức Thành. Một nhân vật khác, cũng rất đáng quan tâm tại Empire Group là Coco Trần. Cocobay Đà Nẵng từng một thời được truyền thông rầm rộ, cùng sự xuất hiện dày đặc của biểu tượng Coco Trần.

Nữ doanh nhân 9x này từng được giới thiệu như một biểu tượng của Empire Group, với vai trò Phó Chủ tịch Tập đoàn. Bà Coco Trần tên thật là Trần Thu Hiền, vợ của Tổng Giám đốcEmpire Nguyễn Thành Namvà là con dâu của nhà sáng lập Empire Group Nguyễn Đức Thành.

Giai đoạn 1 của dự án Cocobay Đà Nẵng đi vào hoạt động từ tháng 7/2017. Thế nhưng cả năm 2018, dự án này bị lãng quên trên phương diện truyền thông. Đáng nói hơn, trong giai đoạn 2017-2018, Tập đoàn Empire liên tục thua lỗ. Năm 2017, Thành Đô có doanh thu 1.035 tỷ đồng. Khoản lợi nhuận từ hoạt động tài chính và các hoạt động khác đóng góp khiêm tốn vào kết quả kinh doanh cả năm khi chi phí lãi vay và chi phí khác cũng chiếm tỷ trọng lớn.

Trong khi đó, chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp đạt lần lượt là 99,89 tỷ đồng và 20,4 tỷ đồng trong năm 2017, giai đoạn dự án Cocobay Đà Nẵng được quảng bá rầm rộ.Kết quả, chủ đầu tư của Cocobay Đà Nẵng lỗ 24 tỷ đồng trong năm tài chính này.

Năm 2018, doanh thu của Tập đoàn Empire sụt giảm mạnh tới 62,7% xuống còn 386 tỷ đồng. Sự gia tăng các chi phí quản lý doanh nghiệp lên mức 81 tỷ đồng cùng chi phí khác 180 tỷ đồng khiến doanh nghiệp này lỗ năm thứ 2 liên tiếp với gần 100 tỷ đồng.

Sau khi bội tín với khách hàng, liệu tương lai của dự án Cocobay Đà Nẵng có tươi sáng?

Khoản lợi nhuận từ hoạt động tài chính và các hoạt động khác đóng góp khiêm tốn vào kết quả kinh doanh cả năm khi chi phí lãi vay và chi phí khác cũng chiếm tỷ trọng lớn.

Trong giai đoạn 2 năm 2017-2018, quy mô tổng tài sản của Tập đoàn Empire cũng tăng nhanh từ mức 6.399 tỷ đồng lên mức 11.063 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc hàng tồn kho tăng nhanh, với giá trị tính đến cuối năm 2018 đạt 5.712 tỷ đồng, tăng gấp 2,2 lần so với đầu năm.

Về cơ cấu nguồn vốn, tính tới cuối năm 2018, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng có quy mô vốn góp chỉ ở mức 1.030 tỷ đồng. Nguồn lực phát triển các dự án bất động sản chủ yếu đến từ nguồn vốn nợ phải trả.

Trong đó, công ty ghi nhận tới 3.790 tỷ đồng do người mua trả tiền trước (trong đó có 1.516 tỷ đồng trả trước dài hạn). Đối với các doanh nghiệp bất động sản, khoản mục này thường phản ánh lượng tiền góp vốn của các nhà đầu tư tham gia đầu tư vào dự án.

Mặt khác, công ty cũng ghi nhận số dư phải trả ngắn hạn khác lên tới 2.799 tỷ đồng. Dư nợ vay dài hạn đạt mức 1.268 tỷ đồng.

SHB có liên quan?

Việc Tập đoàn Empire phát đi thông báo liên quan đến việc thực hiện cam kết lợi nhuận condotel với khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng khiến nhiều khách hàng đặt vấn đề, vai trò của SHB ở đâu khi đây là đơn vị độc quyền cho vay mua bất động sản dự án CocoBay Đà Nẵng.

Trước đó, trong thư gửi khách hàng Tập đoàn Empire cho hay, việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, gặp nhiều vướng mắc.

Do đó, dù đã nỗ lực rất lớn nhằm thực hiện cam kết về lợi nhuận với khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Tuy nhiên, Tập đoàn này vẫn đành phải xin lỗi vì đã không thể thực hiện được chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng.

Vì vậy, từ 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, Tập đoàn Empire chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng.

SHB có liên đới trách nhiệm ở dự án Cocobay?

Công ty chỉ chịu trách nhiệm với các khoản lợi nhuận như đã cam kết đến hết ngày 31/12/2019 cho các chủ sở hữu condotel. Cùng với đó, Tập đoàn Empire cũng đưa ra một số hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng.

Còn nhớ, hồi đầu tháng 9/2016, trong một bản tin trên webiste của SHB có đưa tin: “Ngân hàng TMCP Sài Gòn Hà Nội (SHB) đã ký hợp đồng hợp tác với Tập đoàn The Empire và trở thành Ngân hàng độc quyền cho vay mua bất động sản dự án CocoBay Đà Nẵng”.

Như vậy, ngân hàng do ông Đỗ Quang Hiển làm Chủ tịch Hội đồng quản trị sẽ là bên độc quyền cho vay mua bất động sản dự án CocoBay Đà Nẵng. Hay, khách hàng muốn mua sản phẩm của CocoBay Đà Nẵng hầu như sẽ chỉ tìm đến SHB để vay vốn và SHB là đơn vị cấp tín thư bảo lãnh cho dự án.

Chưa hết, cách đây ít năm, một pháp nhân kín đáo trong hệ sinh thái doanh nghiệp của ông Đỗ Quang Hiển và Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô đã ký một hợp đồng hợp tác kinh doanh liên quan đến dự án The Empire Residences & Resort (sau này chia ra thành một số hợp phần, trong đó có CocoBay Đà Nẵng bây giờ).

Hợp đồng có quy mô ban đầu khoảng 700 tỷ đồng, thể hiện khoản đầu tư vào dự án “The Empire” theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 16/HĐTD ngày 28/6/2011 giữa pháp nhân này và Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô với thời hạn 6 tháng.

Đến ngày 30/12/2012, hai bên đã thống nhất điều chỉnh kỳ hạn của hợp đồng hợp tác kinh doanh theo thời hạn hoạt động của dự án.

Theo hợp đồng hợp tác kinh doanh và các phụ lục, công ty của ông Đỗ Quang Hiển cam kết góp vốn vào dự án The Empire với tổng giá trị 61 triệu USD và cử người tham gia ban điều hành dự án. Các khoản góp vốn sẽ được giải ngân từng lần căn cứ trên yêu cầu góp vốn của Thành Đô.

Kết quả góp vốn của công ty này bao gồm phần vốn góp của công ty, chi phí góp vốn được tính bằng tỷ lệ 25%/năm dựa trên số ngày thực tế kể từ ngày giải ngân cho đến ngày hoàn lại vốn gốc và tổng số vốn góp và 30% lợi nhuận từ dự án đầu tư. Kết quả kinh doanh này sẽ được hoàn trả cho công ty con khi dự án có nguồn thu.

Chủ đầu tư sẵn sàng hầu tòa

Trở lại với câu chuyện Tập đoàn Empire ngừng chi trả cam kết lợi nhuận với khách hàng đã mua condotel, ôngNguyễn Đức Thành,Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Empire nói rằng, mình là người dũng cảm khi đối diện điều đó. Ông cũng khẳng định khách hàng không bị thiệt hại. 2 năm qua Empire đã chi trả hàng nghìn tỷ đồng theo đúng thu nhập đã cam kết. Mặc dù có những kỳ thu nhập, Empire chậm trả nhưng cam đoan sẽ trả và trả hết năm 2019 như cam kết.

ÔngNguyễn Đức Thành,Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Empire.

Tập đoàn Empire cho biết đã chi trả lợi nhuận cam kết 3 kỳ (một kỳ 6 tháng cuối năm 2017, 2 kỳ cuối năm 2018, đã và đang chi trả kỳ I/2019). Công ty cũng chấm dứt việc bán hàng theo hình thức condotel từ năm 2018.

Chủ tịch Empire Group nói rằng, nguyên nhân Cocobay Đà Nẵng không thể thực hiện đúng cam kết lợi nhuận đến từ 2 việc, gồm pháp lý và vận hành khai thác. Cụ thể, pháp lý condotel không rõ ràng về quyền sở hữu và quyền khai thác dẫn đến sức ép từ khách hàng về việc sổ đỏ, sổ hồng.

Về việc vận hành khai thác, Tập đoàn đi vào vận hành thử, ký hợp đồng quản lý với Tập đoàn Staywell (Nhật Bản) ở tòa COR 1 và Tập đoàn Lourve (Pháp) ở tòa COR 2. Kết quả cho thấy đều lỗ 2 năm đầu và sau đó có lãi chỉ 5-6%.

Vì thế, Empire Group thừa nhận khó khăn trước mắt do chưa có doanh thu từ vận hành khai thác. Khó khăn trong tương lai thuộc về đặc thù kinh doanh khách sạn và điều chỉnh thiết kế theo yêu cầu của 2 đối tác nên tiến độ chậm,không thể có lợi nhuận 12%/năm.

Tập đoàn Empire thừa nhận đơn phương chấm dứt chi trả cam kết lợi nhuận từ 1/1/2020 là vi phạm hợp đồng mua bán. Nhưng vì hợp đồng không còn tính khả thi từ phía chủ đầu tư nên phải chấm dứt. Công ty đã đưa ra các giải pháp đảm bảo quyền tài sản người mua trên cơ sở đến nay khách hàng chưa bị thiệt hại. Công ty cũng phải chấp nhận việc đưa ra tòa giải quyết.

Condotel vỡ trận: Chủ đầu tư lấy “mỡ nó rán nó” (bài 4) Những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong 10 năm thì giá bán đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp, cả chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.