Condotel vỡ trận: Bấp bênh tương lai, nhà đầu tư quay lưng (bài 5)

Ách tắc pháp lý

Hồi tháng 4/2019, Thủ tướng Chính phủ có Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Tại văn bản này, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel); nhà trọ, phòng trọ cho thuê; ban hành quy chế quản lý, vận hành loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel), hoàn thành trong quý III/2019.

Condotel phát triển bùng nổ nhưng pháp lý dự án cho loại hình bất động sản này còn bấp bênh.

Ngoài ra, Thủ tướng giao Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (condotel, resort, officetel…) theo đúng quy định của pháp luật, hoàn thành trong quý 3/2019.

Đến nay quý III/2019 đã qua được 2 tháng nhưng các bộ ngành vẫn chưa có động thái mới nào trong việc ban hành các quy định liên quan tới pháp lý của các loại hình bất động sản mới này.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cho biết, khung pháp lý cho các loại hình bất động sản như condotel, officetel liên quan đến chức năng của nhiều bộ, ngành. Trong khi đó tên gọi condotel hay officetel là tên chưa được chính thức công nhận thuật ngữ này mà vẫn là từ ngữ lai chưa chuẩn hoá trong Luật và Nghị định.

“Bộ Xây dựng đang tích cực xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn condotel và officetel. Liên quan đến tiêu chuẩn quy chuẩn xây dựng, Vụ Khoa học Công nghệ của Bộ còn phải nghiên cứu cho ý kiến thêm. Còn về cơ chế quản lý vận hành, Bộ Xây dựng đã chủ động xây dựng Thông tư, ban hành theo thẩm quyền”, ông Ninh nói.

Tuy nhiên, theo ông Ninh, sau khi rà soát lại các bộ ngành, Bộ Xây dựng nhận thấy việc ban hành Thông tư của Bộ Xây dựng về cơ chế quản lý vận hành vượt quá thẩm quyền của Bộ vì liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân trong việc vận hành quản lý condotel. Do đó, Bộ Xây dựng đã có văn bản trình Thủ tướng và Thủ tướng Chính phủ có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng vẫn phải chờ các bộ, ban ngành khác.

Ông Ninh khẳng định, các bộ, ngành vẫn phải rà soát và đẩy mạnh tiến độ khung pháp lý. Thực tế, nhu cầu của loại hình bất động sản này còn rất lớn bởi theo chiến lược phát triển đã được Thủ tướng phê duyệt, trong 5-10 năm tới, lượng khách du lịch sẽ ngày càng tăng, cần đáp ứng nhu cầu theo tình hình thực tế.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị bổ sung “Đất sử dụng cho du lịch” vào Điều 153, Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý. “Đất sử dụng cho du lịch chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực”, ông Châu nói.

Về tài chính đất đai, HoREA thấy đây là vấn đề rất lớn trong Luật Đất đai 2013 cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trước hết là tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở. Tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệp trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 để thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với đất thương mại, dịch vụ, du lịch, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Như vậy, chủ đầu tư các dự án có sử dụng đất thương mại, dịch vụ, du lịch, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá đất thị trường vào ngân sách Nhà nước. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Trong khi chờ đợi sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013, HoREA kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng mua căn hộ condotel hiện nay.

Sổ đỏ và cam kết lợi nhuận là 2 vấn đề nhức nhối đối với condotel ở thời điểm hiện tại.

Đồng thời, Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn.

Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận. Công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng. Bàn bạc, thảo luận thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

Khách hàng bắt đầu quay lưng

Báo cáo vừa công bố của CBRE về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng quý III/2019, CBRE đã chứng kiến sự giảm nhiệt đáng kể về nguồn cung mới từ năm 2018 đến nay. Cụ thể, nguồn cung tích lũy biệt thự du lịch tại ba thị trường chính là Đà Nẵng, Khánh Hòa và Phú Quốc có tốc độ tăng trưởng trung bình mỗi năm lần lượt là 2,6%, 0,9% và 7,3% trong giai đoạn 2017-quý III/2019 (so với mức tăng trung bình mỗi năm tương ứng trong giai đoạn 2015-2017 là 5,5%, 35% và 27%).

Tốc độ tăng trưởng của nguồn cung condotel cũng giảm mạnh trong giai đoạn sau 2017. Ví dụ, nguồn cung tại Khánh Hòa chỉ tăng trung bình 7%/năm so với mức 239%/năm trong 2 năm trước đó.

Theo ông Nguyễn Trọng Thức, Quản lý Cấp cao của CBRE Hotels Việt Nam, sự giảm nhiệt về phương diện nguồn cung mới này là cần thiết để thị trường có những bước điều chỉnh phù hợp sau giai đoạn tăng trưởng nóng, đặc biệt trong bối cảnh khung pháp lý của các sản phẩm nghỉ dưỡng bán đang cần được cải thiện để bắt kịp với đà tăng trưởng của thị trường.

Bàn về những xu hướng cho giai đoạn tiếp theo của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, ông Robert McIntosh, Giám đốc Điều hành của CBRE Hotels khu vực Châu Á-Thái Bình Dương nhận định: “Để tiếp tục duy trì tăng trưởng, các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam sẽ phải đa dạng hóa thị trường, cân nhắc cả những địa điểm du lịch giàu tiềm năng nhưng chưa quá phát triển như Nam Hội An, Bình Thuận, Bà Rịa-Vũng Tàu, cũng như đa dạng hóa loại hình sản phẩm và chuyên nghiệp hóa công tác quản lý vận hành”.

Còn trong quý II/2019, báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, nguồn cung sụt giảm mạnh. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường này chỉ có thêm 216 căn hộ du lịch ở phân khúc cao cấp từ đợt chào bán tiếp theo của một dự án, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 8.393 căn. Phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất với 95% tổng nguồn cung.

Khách hàng bắt đầu quay lưng với condotel.

So với nguồn cung mới chào bán trong giai đoạn thị trường bùng nổ năm 2016, thị trường chứng kiến sự giảm tốc trong việc chào bán các dự án mới cho thấy sự thận trọng của các chủ đầu trong việc giới thiệu sản phẩm mới.

Về mặt bán hàng, tỷ lệ bán ở thời điểm cuối quý II/2019 có sự cải thiện so với cùng kỳ năm trước, tăng 1,7%, tuy nhiên đà tăng này chậm hơn so với các năm trước do những nghi ngại về tính pháp lý của những dự án condotel.

CBRE cho rằng, trong bối cảnh Đà Nẵng đang giải quyết những tồn đọng xung quanh kết luận của Thanh tra Chính phủ, nguồn cung mới sẽ khan hiếm trong tương lai gần. Nhà đầu tư các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đang phải dè chừng do hành lang pháp lý chưa rõ ràng, đặc biệt với những dự án không minh bạch về pháp lý.

Đặc biệt, đã có dự án condotel mà người mua bị thu hồi sổ đỏ lâu dài, thay vào đó là sổ có thời hạn. Diễn biến kể trên cũng sẽ có ảnh hưởng tâm lý tiêu cực với nhà đầu tư và tình trạng giao dịch cầm chừng tại thị trường này có khả năng sẽ tiếp diễn cho tới khi có những chỉ thị cụ thể và rõ ràng hơn của chính quyền về tính pháp lý của những dự án tương tự tại Đà Nẵng.

Trên thực tế, không chỉ Đà Nẵng mà tình trạng giao dịch condotel cũng khá trầm lắng tại các địa phương khác như Khánh Hoà hay Phú Quốc. Nguyên nhân chủ yếu vẫn xoay quanh những lo lắng về tính pháp lý của loại hình sản phẩm này.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết, từ đầu năm 2019, tình trạng giảm giao dịch các bất động sản dạng condotel đang xảy ra tại một số địa phương. Tuy nhiên, ông cho biết, nếu so sánh tổng các bất động sản du lịch tại Việt Nam so với một số nước mạnh về du lịch ở Đông Nam Á như Thái Lan, thì số lượng của Việt Nam vẫn còn thấp. Trong khi đó, tăng trưởng du lịch của Việt Nam vẫn đang ở mức 30% trên năm, thuộc nhóm đứng đầu thế giới.