Condotel đang được xây dựng mà không chú trọng đến yếu tố vận hành

Thị trường khách sạn Việt Nam tăng trưởng mạnh mẽ số lượng dự án mang thương hiệu và sự xuất hiện của nhiều nhà điều hành nước ngoài trong vài năm qua. Số lượng dự án mang thương hiệu tăng trưởng từ con số 30 vào năm 2010, lên đến 79 vào cuối năm 2017.

Sự tăng trưởng này càng rõ rệt trong đầu năm 2018, khi thị trường liên tục công bố các thương hiệu điều hành mới như Mandarin Oriental và Movenpick ở TP.HCM, Best Western Premier ở Quảng Bình và Long Hải.

Trong 3 năm qua, có nhiều thương hiệu mới được giới thiệu đến thị trường, như Ozo và X2 Vibe (tại dự án New Hoi An City), Double Tree by Hilton (ở Hạ Long, Vũng Tàu và Hà Nội), Four Seasons (ở Quảng Nam và Hà Nội), Oakwood và Mai House (ở TP.HCM) và Glow (ở Đà Nẵng).

Savills Hotels đã có cơ hội hợp tác với nhiều đơn vị quản lý và đang chú trọng mở rộng tại thị trường Việt Nam. Sự quan tâm nhiều hơn của các nhà điều hành trong 3 năm gần đây, dẫn đến sự tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Các dự án nghỉ dưỡng thu hút được sự quan tâm của nhà điều hành nhiều hơn so với vài năm trước, nhờ vào chất lượng sản phẩm tốt hơn, chú trọng vào thiết kế, tăng trưởng niềm tin với các đơn vị quản lý quốc tế, cũng như mong muốn của chủ đầu tư trong việc tạo ra sản phẩm khác biệt.

Các dự án Condotel thường thiếu sự cân nhắc về yếu tố hiệu quả vận hành trong thiết kế, hoặc có mô hình kinh doanh chưa phù hợp với điều kiện thị trường.

Phần lớn các chủ đầu tư Việt Nam vẫn chưa có nhiều kinh nghiệm phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên với số lượng các dự án đang tăng trưởng nhanh chóng, các chủ đầu tư sẽ học được kinh nghiệm từ thực tiễn và cung cấp đến thị trường các sản phẩm chất lượng hơn. Chúng tôi ước tính sẽ có hơn 30.000 phòng sẽ được đưa vào thị trường đến năm 2019.

Với kinh nghiệm là đơn vị đại diện cho các chủ đầu tư Việt Nam trong quá trình chọn lựa và thương thảo hợp đồng quản lý trong nhiều năm, chúng tôi nhận thấy giai đoạn hoạch định đóng vai trò quan trọng để đảm bảo dự án được thiết kế và phát triển tốt.

Trong một số trường hợp, chủ đầu tư quá vội vã đẩy nhanh đến giai đoạn thiết kế và xây dựng mà không hoạch định kỹ mô hình kinh doanh, hoặc phối hợp với các chuyên gia về quản lý vận hành tham gia vào giai đoạn thiết kế.

Các dự án này thường thiếu sự cân nhắc về yếu tố hiệu quả vận hành trong thiết kế, hoặc có mô hình kinh doanh chưa phù hợp với điều kiện thị trường. Do đó chúng tôi thường đề xuất chủ đầu tư chỉ định đơn vị quản lý tham gia vào dự án từ giai đoạn thiết kế ban đầu.

Các chủ đầu tư thường quên rằng, đơn vị thiết kế không phải là các nhà điều hành và chủ đầu tư cần phải hỗ trợ họ trong việc đưa ra các chỉ dẫn về yếu tố quản lý vận hành trong suốt quá trình thiết kế.

Trong 2 năm qua, thị trường Việt Nam có sự tăng trưởng nhanh chóng loại hình condotel. Theo ước tính của Savills Hotels, condotel chiếm khoảng 65% nguồn cung tương lai tại các thị trường du lịch chính đến năm 2020.

Trong tổng nguồn cung khách sạn tại thời điểm này, condotel chiếm gần 25%. Condotel là một loại hình sản phẩm phức tạp hơn so với khách sạn hoặc resort, mang cả hai đặc tính của căn hộ và khách sạn.

Sản phẩm này cũng yêu cầu cao hơn về mặt vận hành. Tuy nhiên chúng tôi nhận thấy phần lớn các dự án condotel tại thị trường Việt Nam được hoạch định mà không chú trọng đến yếu tố vận hành. Do đó,  các sản phẩm này sau khi hoàn thành sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc vận hành như một khách sạn hoặc resort do thiếu các tiện ích, khu vực hậu cần hoặc dịch vụ tiền sảnh.

Thị trường condotel tại Việt Nam phần nhiều gồm các dự án không mang thương hiệu và thường được vận hành bởi chủ đầu tư. Phần lớn các chủ đầu tư này chưa có kinh nghiệm trong việc quản lý khách sạn.

Thị trường Việt Nam được mong đợi sẽ tiếp tục chứng kiến sự tăng trưởng các thương hiệu điều hành quốc tế, cũng như địa phương trong vài năm tiếp theo. Chúng tôi nhận thấy tiềm năng của phân khúc nghỉ dưỡng và tin rằng thị trường Việt Nam sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà điều hành.

Các nhà điều hành đang không ngừng giới thiệu các thương hiệu mới, chú trọng vào các đối tượng du khách mới như khách millennial hay khách du lịch chăm sóc sức khỏe. Việt Nam với đa dạng nguồn khách sẽ là thị trường tiềm năng cho cho các thương hiệu chuyên biệt này.

*Tác giả là Giám Đốc bộ phận Savills Hotels Châu Á-Thái Bình Dương, Tập đoàn Savills.