"Con đường ma thuật" của Tập đoàn Đất Xanh khi thâu tóm dự án (bài 3)

Thứ hai, 09/07/2018 | 08:15 GMT+7

NGUYỄN DUY

Các dự án của Đất Xanh đều có điểm chung, đó là chủ đầu tư cũ gần như hoàn tất pháp lý nhưng lại bán cho DXG với giá rẻ. Vì sao?

Ăn sẵn

Tính đến thời điểm hiện tại, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đã làm chủ đầu tư hoặc phát triển được các dự án như Sunview 1 và 2, Phú Gia Hưng, Sunview Town, Luxcity, Opal Riverside, Opal Garden, Opal Skyview, Lux Garden, Gem Riverside.

Điểm chung của các dự án của DXG là thâu tóm của các công ty khác khi dự án đã gần như hoàn tất phần pháp lý. Đất Xanh chỉ vào hoàn thiện thủ tục rồi tiến hành xây dựng và mở bán. Bất ngờ hơn nữa, giá mua các dự án này đều khá rẻ so với mặt bằng chung của thị trường.

Điển hình như tại dự án Sunview 1 và 2, đây là dự án mà DXG mua lại từ Công ty Cổ phần N.V.T. Theo quyết định số 5228/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ký ngày 10/11/2005, diện tích đất của dự án là 16.002 m2. Trong đó, đất do các hộ dân sử dụng là 15.543 m2 và đất do Nhà nước trực tiếp quản lý là 459 m2. Dự án nằm tại phường Tam Phú, quận Thủ Đức.

Dự án Sunview 1 và 2, DXG mua lại chỉ với 500 triệu đồng.
Dự án Sunview 1 và 2, DXG mua lại chỉ với 500 triệu đồng.

Ở dự án này, Công ty N.V.T đã làm xong đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và được UBND quận Thủ Đức duyệt theo quyết định số 940/2006/QĐ-UBND ngày 14/7/2006, chấp thuận đầu tư từ UBND TP.HCM, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường từ Sở Tài nguyên Môi trường ký ngày 24/4/2007 theo quyết định số 286.

Ngoài ra, Công ty N.T.V còn làm hàng chục thủ tục pháp lý khác như thẩm định thiết kế cơ sở ở văn bản số 80/KQ-SXD-TĐTKCS, phê duyệt dự án tại quyết định số 4667/QĐ-UBND ngày 12/10/2007…

Còn tại dự án Luxcity, chủ đầu tư đầu tiên của dự án là Công ty Cổ phần Thế kỷ 21. Trước khi bán lại cho Đất Xanh, Công ty Thế kỷ 21 đã được UBND chấp thuận đầu tư dự án theo quyết định số 6748/UBND-ĐTMT, thẩm duyệt xong phòng cháy chữa cháy ở giấy chứng nhận số 1216/TD-PCCC, đã có quy hoạch 1/500 theo quyết định 127/QĐ-UBND vào ngày 5/11/2009, chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình ở văn bản số 278/Tg1-QC…

Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT37164, lô đất mà Công ty Thế kỷ 21 thực hiện dự án rộng 7.480,6 m2, thuộc thửa đất số 15, 52, 53, tờ bản đồ 60, bộ địa chính phường 7, quận 7, TP.HCM. Đây là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo 3 quyết định số 649, 7903 và 829 của UBND TP.HCM.

Một dự án khác của Đất Xanh có dính đến nghi án chuyển nhượng đất công là Sunview Town của Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn-Savico (SVC). Đây là doanh nghiệp Nhà nước được thành lập năm 1982.

Cụ thể, theo hợp đồng số 30/2012/HĐHTDA-SVC&ĐX ký ngày 28/12/2012 thì Savico sẽ chuyển nhượng 36.697 m2 đất tại dự án Khu nhà ở phường Hiệp Bình Phước-Tam Bình, quận Thủ Đức cho Đất Xanh. Giá chuyển nhượng là 146,788 tỷ đồng, tính trung bình là 4 triệu đồng/m2.

Khi chuyển nhượng, dự án này đã có phê duyệt 1/500, báo cáo đánh giá tác động môi trường, công văn 4390/UBND-ĐMT về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và hàng chục văn bản pháp lý khác liên quan đến dự án.

Nên nhớ, Savico là doanh nghiệp Nhà nước. Giai đoạn 1998-2004, Savico là thành viên của Tổng công ty Bến Thành. Ngày 9/7/2004, Savico được cổ phần hóa theo quyết định số 3449/QĐ–UB của UBND TP.HCM. Tuy nhiên, tại ngày 31/1/2/2015, tức sau 3 năm ngày Savico bán dự án cho Đất Xanh thì Tổng công ty Bến Thành đang nắm 40,81% vốn điều lệ của Savico. Lô đất rộng 36.697 m2 đất tại dự án Khu nhà ở phường Hiệp Bình Phước-Tam Bình, quận Thủ Đức được xem là tài sản Nhà nước góp vốn vào Savico sau khi cổ phần hoá.

Mỗi mét vuông đất 31.000 đồng

Đã hoàn thành xong pháp lý và đang xây dựng phần thô, ngày 13/5/2009, Công ty N.V.T có văn bản gửi sở Xây dựng TP.HCM xin chuyển nhượng dự án Sunview 1 và 2 cho Đất Xanh. Lúc này, Công ty N.T.V đã san lấp mặt bằng, lắp đặt hệ thống nước cấp đến vị trí tiếp cận 2 block chung cư, xây dựng và lắp đặt trạm điện. Block chung cư 1A đã xây dựng xong đến tầng 16, block 1B đã xây dựng đến tầng 9.

Dựa vào văn bản này, Sở Xây dựng TP.HCM có tờ trình số 5265/TT-XSD-PTN gửi UBND TP.HCM đề nghị xem xét và cho phép chuyển nhượng dự án.

Chi phí đất của dự án Sunview 1 và 2 là 22,44 tỷ đồng, chi phí xây lắp là hơn 190 tỷ đồng, chi phí thiết kế cơ bản hơn 3,77 tỷ đồng, chi phí dự phòng gần 39 tỷ đồng. Tổng cộng chi phí của dự án là hơn 255,5 tỷ đồng nhưng Công ty N.V.T bán lại cho DXG với giá rất rẻ mạt.

Chung cư Sunview 1 và 2 có diện tích đất toàn khu là 16.002 m2. Tuy nhiên, theo hợp đồng mà DXG ký với Công ty N.V.T ở hợp đồng số 18/HĐ ngày 14/3/2008, giá trị hợp đồng chỉ là 500 triệu đồng. Như vậy, mỗi mét vuông đất ở dự án này chỉ hơn 31.000 đồng. Đó là chưa kể chi phí dự án, chi phí xây dựng mà Công ty N.V.T đã đổ vào đây.

Dự án Sunview Town dính nghi án chuyển nhượng đất công mà không đưa ra đấu giá.
Dự án Sunview Town dính nghi án chuyển nhượng đất công mà không đưa ra đấu giá.

Tương tự, dự án Luxcity được Công ty Thế kỷ 21 và Đất Xanh ký kết hợp đồng số 08/BBTT-2015 về thỏa thuận chuyển nhượng dự án vào ngày 12/5/2015. Theo đó, Thế kỷ 21 bán dự án này lại cho DXG với giá 135 tỷ đồng. Số tiền này đã bao gồm mọi khoản thuế liên quan và các khoản đầu tư mà Công ty Thế kỷ 21 đã đầu tư vào dự án. Đến ngày 16/7/2015, UBND TP.HCM có quyết định số 3463/QĐ-UBND cho phép chuyển nhượng án.

Như vậy, Công ty Thế kỷ 21 bán cho DXG lô đất rộng 7.480 m2 với giá chỉ hơn 18 triệu đồng/m2. Một con số quá bèo so với thị trường tại thời điểm 2015 và vị trí đắc địa ngay mặt tiền giao đường Huỳnh Tấn Phát và Nguyễn Thị Thập ở quận 7. Lúc bán, Công ty Thế kỷ 21 đã thi công cọc thử và nén tĩnh kiểm tra sức chịu tải của 3 cọc khoan nhồi.

Sau đó, Đất Xanh phát triển lô đất này thành dự án Luxcity với 432 căn hộ ở 2 block và bổ sung thêm chức năng officetel.

Dự án Opal Riveside được DXG mua lại từ Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Thái Bình Dương-PPI với giá 86 tỷ đồng. Lúc bán, PPI đã san lấp mặt bằng. Điều đáng nói hơn, PPI đã gần như không có lãi thương vụ này.

Dự án Opal Riverside có tên trong quy hoạch là Khu dân cư phường Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức. Để có đất làm dự án, PPI đã mua đất công từ Công ty TNHH MTV Xây dựng và Kinh doanh Nhà Phú Nhuận 6.168 m2 với giá gần 34 tỷ đồng. PPI cũng mua đất từ vợ chồng ông Đinh Văn Rớt và bà Trần Thị Gái 3.342 m2 với giá hơn 15,7 tỷ đồng.

Đó là chưa kể, PPI còn mua từ ông Nguyễn Văn Bình 6 thửa đất rộng 4.860 m2. PPI cũng phải mua từ ông Phạm Hồng Hạnh và bà Nhâm Thị Thuý 3 lô đất rộng 682,3 m2 có giấy chứng nhận số BC453169, lô đất số BC 453086 rộng 679,8 m2, lô đất số BD 20059 diện tích 884,1 m2.

Vào ngày 23/4/2015, DXG và PPI ký hợp đồng số 45/2014/TTCND-PPI&ĐXG để mua dự án Khu dân cư phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức rộng 20.096,5 m2 với giá 86 tỷ đồng. Lúc này, PPI gần như hoàn tất mọi thủ tục để chuẩn bị khởi công dự án. Như vậy, nếu trừ đi tiền mua đất và tiền làm pháp lý dự án, PPI đã sang tay dự án này cho DXG với giá hoàn vốn.

Lúc đó, dự án đã được duyệt quy hoạch 1/500 tại quyết định số 2090/QĐ-UBND, văn bản số 23/TC-QC về chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình, văn bản số 4589/UBND-ĐTMT của UBND TP.HCM về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và hàng chục văn bản liên quan khác. Sau đó, UBND TP.HCM ra quyết định số 2444/QĐ-UBND cho phép PPI chuyển nhượng toàn bộ dự án này cho DXG.

Thậm chí, đến ngày 16/3/2016, PPI vẫn là đơn vị đi xin giấy phép xây dựng cho DXG. Đến ngày 12/4/2016, Sở Xây dựng TP.HCM cấp giấy phép xây dựng số 52/GPXD cho Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Thái Bình Dương. Dự án có 626 căn, trong đó block A là 398 căn và block B là 228 căn.

Sau khi có được giấy phép số 52, Đất Xanh tiến hành xây dựng công trình, lấy tên thương mại cho Khu dân cư phường Hiệp Bình Chánh là Opal Riverside và mở bán.

Bài 4: Mất bao công sức đi thâu tóm, vì sao Đất Xanh phải rút ruột bán bớt quỹ đất?

Trong hàng loạt quỹ đất mà Đất Xanh thâu tóm từ các công ty khác, DXG đã bán lại cho Công ty Cổ phần Đầu tư LDG hai lô đất ở quận 8. Vì sao DXG tốn bao công sức đi thâu tóm rồi phải bán lại cho doanh nghiệp khác?

Từ khóa: