Cổ phiếu bất động sản: Triển vọng phân hóa trong năm mới

Nhiều doanh nghiệp chờ điểm rơi lợi nhuận

Tại Hội nghị tổng kết hoạt động sản xuất - kinh doanh 2019, triển khai kế hoạch 2020 ngày 31/12/2019, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) cho biết, Công ty đã hoàn thành 100% kế hoạch kinh doanh 2019, với 801 tỷ đồng doanh thu và 180 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế.

Như vậy, ước tính quý IV/2019, lợi nhuận trước thuế của HDC đạt hơn 101 tỷ đồng, gấp 2,23 lần lợi nhuận 9 tháng đầu năm.

Tại buổi gặp gỡ các chuyên viên phân tích và quỹ đầu tư cuối năm 2019, Tổng giám đốc Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) cho hay, Công ty đã cơ bản hoàn thành kế hoạch 550 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế.

Trước đó, kết thúc 9 tháng đầu năm 2019, lợi nhuận trước thuế mới đạt 150,2 tỷ đồng, giảm 15,9% so với cùng kỳ năm 2018.

Như vậy, trong quý IV/2019, DIG đạt lợi nhuận trước thuế khoảng 400 tỷ đồng, gấp 2,67 lần kết quả 9 tháng.

Thực tế, việc ghi nhận lợi nhuận đột biến trong quý cuối năm của nhóm doanh nghiệp bất động sản như DIG hay HDC không gây bất ngờ cho nhà đầu tư.

Nguyên nhân là bởi theo quy định, ngoài hồ sơ pháp lý, tòa nhà nhà chung cư/toà nhà hỗn hợp chỉ cần hoàn thành phần móng là có thể mở bán, đối với nhà ở liền kề/thấp tầng là hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.

Sau khi mở bán, doanh nghiệp sẽ thu tiền theo tiến độ thi công, nhưng chỉ ghi nhận doanh thu, lợi nhuận khi sản phẩm hoàn thiện và bàn giao.

Kết quả, lợi nhuận của khối bất động sản thường chênh lệch lớn giữa các năm cũng như các quý trong năm, nhất là với những doanh nghiệp có ít dự án gối đầu.

Tại DIG, trong năm 2018, lợi nhuận trước thuế quý IV thu về 233 tỷ đồng, gấp 1,3 lần lợi nhuận trước thuế 3 quý trước đó.

Có quý, doanh nghiệp có thể bị thua lỗ, dù tình hình tiêu thụ sản phẩm tại dự án tốt, lợi nhuận dự kiến lớn, vì chưa đủ điều kiện hạch toán, trong khi chi phí vẫn phát sinh.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Nhà Đà Nẵng (NDN) trong 9 tháng đầu năm 2019 đạt doanh thu 30,1 tỷ đồng, giảm 81,3% so với cùng kỳ năm 2018; lợi nhuận gộp vỏn vẹn 6 tỷ đồng, chỉ đủ bù đắp chi phí hoạt động; lợi nhuận sau thuế đạt 58,4 tỷ đồng chủ yếu đến từ hoạt động tài chính.

Nếu chỉ nhìn vào doanh thu, lợi nhuận, thì tình hình kinh doanh của NDN đang xuống dốc. Tuy nhiên, trên báo cáo tài sản, nguồn vốn của doanh nghiệp này lại cho thấy bức tranh khác.

Cụ thể, kết thúc quý III/2019, NDN có khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn 1.375,6 tỷ đồng, chiếm 3/4 tổng nguồn vốn, chủ yếu từ khách hàng đặt mua dự án Monarchy Block B tại Đà Nẵng, dự kiến bàn giao và đem lại lợi nhuận đột biến trong quý IV/2019 và quý I/2020.

Nhìn chung, quý IV thường là mùa cao điểm ghi nhận lợi nhuận của khối bất động sản khi doanh nghiệp đẩy mạnh công tác hoàn thiện dự án để kịp bàn giao nhằm đáp ứng tâm lý khách hàng có mong muốn nhận nhà trước Tết.

Tại Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (TDC), trong năm 2017 và 2018, lợi nhuận sau thuế 9 tháng đầu năm lần lượt đạt 20,2 tỷ đồng và 14,5 tỷ đồng, nhưng riêng quý IV lần lượt đạt 114,2 tỷ đồng và 123,6 tỷ đồng.

Năm 2019, kết thúc tháng 9, TDC đạt 22,2 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, cách xa kế hoạch 157,7 tỷ đồng cả năm.

Nhiều doanh nghiệp khác báo cáo kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2019 kém khả quan, với lợi nhuận còn cách xa kế hoạch năm, hay suy giảm so với cùng kỳ 2018, nhưng vẫn đang được kỳ vọng sẽ có sự đột biến trong quý IV nhờ có dự án hoàn thiện, bàn giao và đủ khả năng ghi nhận doanh thu cũng như có khoản trả trước lớn từ khách hàng cho thấy tình hình tiêu thụ sản phẩm tốt như Công ty cổ phần Văn Phú - Invest (VPI), Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG), Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (TDH)…

ROE, P/B, P/E của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Những doanh nghiệp gặp khó khăn

Là nhóm ngành có số doanh nghiệp niêm yết vượt trội với trên 70 mã cổ phiếu, quy mô vốn hóa từ vài chục tỷ đồng đến hàng trăm nghìn tỷ đồng, phân khúc sản phẩm khác nhau…, nên kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong quý IV/2019 cũng như triển vọng trong năm 2020 dự kiến có sự phân hóa rất lớn.

Thực tế, trên thị trường bất động sản thời gian qua, cơ quan quản lý siết chặt thủ tục pháp lý dự án, sức cầu tiêu thụ giảm, Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt hơn dòng vốn tín dụng vào bất động sản qua biện pháp giảm tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, tăng hệ số rủi ro tín dụng…

Không ít doanh nghiệp địa ốc cần vốn phải huy động qua kênh trái phiếu với lãi suất cao.

Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp duy trì được kết quả kinh doanh tốt tập trung ở nhóm có quỹ đất sạch, nguồn lực tài chính mạnh, các dự án đã hoàn thiện pháp lý để triển khai.

Với các doanh nghiệp gặp vướng mắc pháp lý dự án, công tác giải phóng mặt bằng khó khăn hoặc vốn mỏng, kết quả kinh doanh khó có thể đạt kế hoạch, thậm chí thua lỗ.

Như tại Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG), dù có quỹ đất ước tính lên đến 150 ha với các dự án ở vị trí tốt, nhưng việc vướng thủ tục pháp lý khiến nhiều dự án bị chậm triển khai, khiến dòng tiền thiếu hụt, lợi nhuận những năm gần đây không đạt kế hoạch.

Báo cáo tài chính của QCG cho biết, trong số 10.757 tỷ đồng tổng tài sản đến 30/9/2019, hàng tồn kho lên đến 7.848,7 tỷ đồng, chủ yếu là tài sản dở dang, đáng kể nhất là dự án Phước Kiểng.

Dự án này vướng giải phóng mặt bằng khiến việc chuyển nhượng cho đối tác Sunny theo thỏa thuận từ tháng 10/2016 đến nay chưa thực hiện được.

Hệ quả, trong ngắn hạn, dòng tiền và kết quả kinh doanh bị ảnh hưởng, về dài hạn sẽ làm chi phí gia tăng, rủi ro dự án có thể bị hết hạn chấp thuận đầu tư hoặc bị đối tác phạt hợp đồng.

Tại Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC), lợi nhuận năm 2017 đạt 65,4 tỷ đồng, năm 2018 giảm xuống 42,5 tỷ đồng và 9 tháng đầu năm 2019 mới đạt khoảng 21% kế hoạch năm (31/145 tỷ đồng). Trên sàn chứng khoán, giá cổ phiếu HQC đang ở vùng đáy, chỉ hơn 1.000 đồng/cổ phiếu.

Tình hình tại Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí PVC (PTL) còn khó khăn hơn khi lỗ lũy kế 237,5 tỷ đồng đến 30/9/3019. Báo cáo tài chính của PTL bị Công ty TNHH Kiểm toán Deloitte Việt Nam nhấn mạnh và ngoại trừ với hàng loạt vấn đề.

Sau 2 năm thua lỗ 2017, 2018 và lỗ thêm 5,6 tỷ đồng trong 9 tháng năm 2019, nếu không kịp ghi nhận lợi nhuận tốt trong quý IV/2019 giúp cả năm 2019 thoát lỗ, PTL sẽ đối mặt với nguy cơ bị hủy niêm yết bắt buộc.

Triển vọng phân hóa trong năm 2020

Không chỉ những doanh nghiệp đang gặp khó khăn như HQC, QCG hay PTL, mà ngay cả với các doanh nghiệp tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận tốt trong năm 2019, cổ phiếu có mức độ rủi ro không nhỏ.

Bởi lẽ, giá cổ phiếu có thể đã phản ánh kỳ vọng về thành quả đạt được trong thời gian qua, triển vọng lợi nhuận năm 2020 chưa rõ ràng sẽ khiến giá khó tăng, thậm chí điều chỉnh.

Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản quý IV/2019, Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) cho biết, tình hình phê duyệt các dự án chậm và gặp nhiều khó khăn hơn từ nửa cuối năm 2018, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn trong việc mở bán dự án, khiến không ít doanh nghiệp sẽ không có dự án để bàn giao trong năm 2020.

Trở lại với NDN, doanh nghiệp có triển vọng lợi nhuận đột biến khi dự án Monarchy Block B bàn giao, cơ cấu tài chính tốt với lượng tiền mặt tính đến cuối quý III/2019 ước tính lên đến 22.200 đồng/cổ phiếu, cao hơn 32,2% so với giá cổ phiếu đóng cửa phiên 3/1/2020.

Vậy nhưng, suốt nửa năm qua, giá cổ phiếu NDN hầu như chỉ đi ngang trong vùng 17.000 - 18.000 đồng/cổ phiếu.

Nguyên nhân của trạng thái giằng co này được đánh giá là do triển vọng ngắn hạn của NDN đã khá rõ ràng và tạo nên đợt tăng giá gần 60% trong 8 tháng đầu năm 2019, nên việc thiếu hụt dự án gối đầu khiến nhà đầu tư e ngại về triển vọng duy trì lợi nhuận.

Trong báo cáo chiến lược đầu tư năm 2020 vừa công bố, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cập nhật thị trường bất động sản trong năm 2019 bị thắt chặt nguồn cung do trì trệ pháp lý.

Quỹ đất nội thành dần cạn kiệt tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM đã chuyển dịch "sức nóng" sang các tỉnh, thành phố lân cận, nhưng rủi ro tại đây là thiếu điều kiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu mua bất động sản chủ yếu đến từ giới đầu cơ.

Giá đất đã tăng vọt trong các năm gần đây trên tất cả các phân khúc, làm gia tăng mức độ rủi ro.

VDSC đánh giá, thị trường bất động sản đang dần tiến vào vùng điều chỉnh trong ngắn hạn. Năm 2020, các điều kiện pháp lý sẽ được nới lỏng, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng có thể triển khai dự án, chỉ có các chủ đầu tư bất động sản uy tín, sở hữu quỹ đất sạch mới hưởng lợi từ xu hướng này.

Trong bối cảnh đó, diễn biến thị giá của các cổ phiếu bất động sản được đánh giá sẽ phân hoá ngày càng sâu sắc.

Triển vọng tăng trưởng thị giá, thu hút dòng tiền thuộc về các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và quỹ đất sạch, có dự án đảm bảo pháp lý gối đầu, khả năng triển khai dự án tốt.

Đây là những yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần chú ý khi chọn lọc và tích lũy cổ phiếu bất động sản trong năm 2020.