Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi từ thương chiến Mỹ-Trung

Tăng mạnh

Nhờ vào làn sóng đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam tăng mạnh thông qua các hiệp định thương mại tự do và sự dịch chuyển nhà máy do căng thẳng thương mại Mỹ-Trung, nhóm cổ phiếubất động sản khu công nghiệp trên sàn chứng khoán liên tục tăng trưởng nóng trong thời gian gần đây.

Cổ phiếu TIP của Công ty Cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa tăng 154% sau 1 năm.

Điển hình, ngày 6/6/2019, hơn 69 triệu cổ phiếu SIP của Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG, thành viên của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam được niêm yết trên sàn Upcom với giá tham chiếu 17.200 đồng/cổ phiếu. Chỉ sau 1 tuần niêm yết, giá cổ phiếu này liên tục tăng mạnh. Sắc tím bao trùm mã cổ phiếu này với giá tăng tới mức trần.

Đến phiên giao dịch ngày 19/8, SIP chạm mốc 140.000 đồng/cổ phiếu, tăng 714% so với giá tham chiếu trong ngày chào sàn, với sự ngỡ ngàng của các nhà đầu tư. Hiện tại, giá cổ phiếu này đang dao động từ 135.000-136.000 đồng/cổ phiếu.

Tương tự, dù mới lên sàn giữa tháng 1/2019 nhưng cổ phiếu SZC của Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức cũng ghi nhận mức tăng ấn tượng. Kết thúc phiên giao dịch sáng ngày 29/8, giá cổ phiếu SZC đã tăng 26,3% trong 3 tháng qua và tăng 94,2% so với mức giá chào sàn.

Một cái tên khác là Công ty Cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (TIP), dù chính thức chào sàn giữa năm 2016 nhưng cổ phiếu này chỉ mới “dậy sóng” kể từ giữa tháng 3/2019 đến nay. Trước đó, mã cổ phiếu này chỉ dao động từ 13.000-15.000 đồng/cổ phiếu. Đến tháng 8/2019, giá cổ phiếu TIP đã chạm mốc 40.000 đồng/cổ phiếu. Bình quân trong 3 tháng qua, cổ phiếu này đã tăng hơn 65% và tăng 154% sau 1 năm.

SIP, SZC hay TIP là những “tân binh” trong ngành, còn mã cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp “kì cựu” thống kê cũng cho thấy đều tăng trưởng ấn tượng trong thời gian qua.

Chẳng hạn như mã D2D của Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 đã tăng hơn 156% sau 1 năm. VRG của Công ty cổ phần Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam tăng đến 337%. NTC của Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên tăng đến 268%. KBC của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc tăng 30%...

Do đâu?

Theo các chuyên gia, hỗ trợ mức tăng trưởng mạnh của nhóm cổ phiếu này là việc bất động sản khu công nghiệp đang được hưởng lợi từ dòng vốn đầu tư nước ngoài dịch chuyển mạnh mẽ về Việt Nam. Nhiều hiệp định thương mại song phương và đa phương đã mở ra cơ hội mới về nhu cầu nhà xưởng, kho bãi, logistics trong khi có nhiều các công ty từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản chuyển dịch nhà máy sản xuất về Việt Nam.

Sự chuyển dịch này đã khiến việc giá thuê đất khu công nghiệp tăng mạnh trong những năm gần đây, cùng với đó là những lo ngại về quỹ đất còn lại để phát triển khu công nghiệp khi mà hệ số lấp đầy liên tục tăng cao và gần đạt ngưỡng giới hạn. Những yếu tố này khiến cho các doanh nghiệp trong nhóm có doanh thu và lợi nhuận liên tục tăng mạnh trong vài năm trở lại đây.

Trong khi đó CBRE Việt Nam cho rằng, sự trỗi dậy của nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp là nhờ 2 yếu tố. Thứ nhất, Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định song phương và đa phương với các quốc gia khác nhau, gồm 5 hiệp định thương mại tự do trong khu vực ASEAN, 6 hiệp định với các đối tác (trong đó có Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Ấn Độ, Úc và New Zealand) và 4 hiệp định thương mại tự do song phương (trong đó có Hiệp định Thương mại Tự do giữa Việt Nam – Nhật Bản, Việt Nam – Hàn Quốc, Việt Nam – Châu Âu và CPTPP dự định sẽ được ký kết trong năm 2019).

Hỗ trợ mức tăng trưởng mạnh của nhóm cổ phiếu này là việc bất động sản khu công nghiệp đang được hưởng lợi từ dòng vốn đầu tư nước ngoài dịch chuyển mạnh mẽ về Việt Nam.

Lợi ích chính từ các hiệp định thương mại này là giúp xóa bỏ các rào cản thương mại giữa các nước thành viên, giúp thu hút các doanh nghiệp thiết lập quy trình sản xuất tại Việt Nam để hưởng ưu đãi thuế khi xuất khẩu tới thị trường các nước thành viên.

Thứ hai, vai trò xúc tác của cạnh tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc thể hiện ở chỗ mức thuế của Mỹ áp đặt lên hàng xuất khẩu từ Trung Quốc do cạnh tranh thương mại đang diễn ra, tương đương với việc Việt Nam sở hữu một hiệp định thương mại tự do giữa Mỹ với Việt Nam. Ngoài ra Việt Nam cũng ít có khả năng bị áp đặt chiến tranh thương mại hơn Trung Quốc.

Theo giả định rằng tất cả các sản phẩm của Trung Quốc sẽ phải chịu mức thuế bổ sung 25%, điều này tác động tiêu cực đến việc xuất khẩu hàng hóa của Trung Quốc. Tình hình này tương tự như Việt Nam khi ký kết hiệp định thương mại tự do giữa Mỹ với Việt Nam.

Điều đó cũng có nghĩa là, trong ngắn hạn, các sản phẩm xuất khẩu chính của Việt Nam như dệt may, giày dép, thiết bị di động, điện tử tiêu dùng, đồ gỗ, thủy sản, va li, túi xách và máy móc có thể tìm thấy hướng tiếp cận tốt hơn vào thị trường Mỹ.

Cho đến nay, có thể thấy khi nhìn lại các loại thuế trên các sản phẩm như TV, điện thoạt di động mà một số thiết bị di động chưa được liệt kê vào trong danh sách và khách thuê vào trong các ngành này, đặc biệt là những doanh nghiệp lớn đều đang dịch chuyển một phần của chuỗi cung ứng của họ vào Việt Nam để giảm thiểu rủi ro chiến tranh thương mại.

Điển hình như tình hình sản xuất của Apple tại Việt Nam. Số lượng nhà máy tại Việt Nam được liệu kê vào trong danh sách nhà cung cấp của Apple tăng từ 16 năm 2015 lên 22 nhà máy trong năm 2018. Tất cả trong số đó đều là công ty có vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. CBRE nhận thấy rằng gần đây, một nhà cung cấp của Apple (GoerTek) đã quyết định trụ sở sản xuất AirPods của họ (tai nghe không dây) vào Việt Nam.

Tập đoàn Samsung Electronics cũng vừa công bố dừng hoạt động nhà máy sản xuất điện thoại di động tại Trung Quốc vào cuối năm 2018. Tại Việt Nam tỷ lệ Sản xuất nội địa nhảy vọt từ 34% tổng giá trị sản phẩm trong năm 2014 lên 57% trong năm 2017. Hiện tại, 29 công ty Việt Nam đóng vai trò là nhà cung cấp Số 1 của Samsung.

Tập đoàn điện tử LG đã công bố dừng sản xuất điện thoại di động ở Hàn Quốc và chuyển sản xuất sang nhà máy tại Hải Phòng, Việt Nam. Quyết định này sẽ tăng công suất sản xuất tại nhà máy Việt Nam lên 83%, đạt 11 triệu  thành phẩm từ nửa cuối năm 2019. 

CBRE Việt Nam dự báo nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Việt Nam ở khắp Việt Nam tăng trưởng để hưởng lợi từ việc dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc. Để phục vụ cho nhu cầu ngày càng tăng, các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp nước ngoài có thể tìm đến những đối tác trong nước với kinh nghiệm và quỹ đất lớn để giúp quá trình thâm nhập thị trường của họ được diễn ra nhanh.

Làm ăn khấm khá

Báo cáo của Công ty Chứng khoán Rồng Việt cho thấy, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp nhóm ngành này đều tăng trong 6 tháng đầu năm nay, trung bình lần lượt là 20% và 39% so với cùng kỳ. Theo đó, ghi nhận sự tăng vọt lợi nhuận đến từ những công ty có vốn hóa vừa, nhỏ trên sàn như TIP, SIP, D2D...

Doanh thu và lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đều tăng mạnh trong 6 tháng đầu năm nay.

Doanh thu cho thuê tại các khu công nghiệp của KBC tăng trưởng 66%. Tổng công ty Viglacera cũng ghi nhận diện tích cho thuê đạt 101,5 ha, tăng trưởng 346%.

Trong khi đó, phần lớn lợi nhuận trong kỳ của Công ty cổ phần Long Hậu (LHG) đến từ hoạt động cho thuê lại. Nhóm doanh nghiệp với quy mô nhỏ hơn hầu như không còn diện tích cho thuê mới trong kỳ.

Theo ước tính, giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp phía Nam tăng khoảng 16% trong 6 tháng đầu năm nay. LHG đang có giá cho thuê tăng mạnh nhất, từ 120 USD/m2 trong nửa đầu năm lên 150 USD/m2 trong nửa cuối năm 2019, tương đương với mức tăng 25%...

Hầu hết các báo cáo phân tích của các công ty chứng khoán đều nhận định khả quan hoặc tích cực đối với nhóm cổ phiếu ngành này trong giai đoạn 2019-2020, đặc biệt là các doanh nghiệp có quỹ đất lớn.

Theo dự báo của Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), do diện tích đất hạn chế và nhu cầu cao từ các công ty nước ngoài nên giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Đối với những khu công nghiệp đã sẵn sàng cho thuê và đang chuẩn bị triển khai trên đất trồng cao su và hoa màu như SIP, NTC, TIP… sẽ có nhiều thuận lợi hơn những khu công nghiệp đang đối mặt với vấn đề giải phóng mặt bằng có nhiều đất ở.

ACBS cũng cho rằng, về lâu dài, nguồn cung mới sẽ đến từ các địa phương nằm xa hơn khu vực truyền thống, vì các tỉnh này có giá cho thuê thấp hơn và tỷ lệ lấp đầy thấp hơn. Trong khi đó, nhu cầu về nhà kho có diện tích lớn sẽ tăng nhờ tăng trưởng của ngành bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu.

Tuy vậy, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp cũng sẽ phải đối mặt với một số rủi ro như quỹ đất có hạn. Các thủ tục pháp lý kéo dài trong việc cấp phép mở rộng hay mở mới khu công nghiệp, tăng chi phí thuê đất…