Có nên mua bất động sản ngân hàng phát mãi?

Mua nhà phát mãi có thật sự lời?

Mua bất động sản phát mãi được hiểu là mua nhà/đất đã thế chấp và bị ngân hàng tịch thu, do người thế chấp không đủ khả năng trả nợ ngân hàng. Tuy giá bán rẻ, nhưng những giao dịch này thường khá phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Hiện nay, một trong những giao dịch phổ biến để chủ sở hữu nhà/đất có thể vay vốn ngân hàng là bảo đảm thế chấp bằng quyền sử dụng nhà, đất. Tuy nhiên, không ít người vì nhiều lý do khác nhau mà sau khi thế chấp thì không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp là phía ngân hàng.

Theo quy định tại Điều 299 đến Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 thì phía ngân hàng sẽ xử lý tài sản thế chấp thông qua nhiều phương thức, bao gồm hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc công ty TNHH Luật TGS chia sẻ trên Batdongsan.com.vn, việc ngân hàng phát mãi nhà đất thông qua hình thức đấu giá sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

Theo Khoản 2,7,8 Điều 5 Luật đấu giá tài sản 2016, người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật.

Người trúng đấu giá là cá nhân, tổ chức trả giá cao nhất so với giá khởi điểm, hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên. Cá nhân, tổ chức chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, không thể khẳng định chắc chắn việc mua đấu giá quyền sử dụng đất từ ngân hàng thì sẽ được giá hời hơn giá thị trường.

Bởi lẽ, để có thể trở thành người trúng đấu giá thì người mua phải là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm, hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên. Người trúng đấu giá được chấp nhận mức giá khởi điểm, hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.

Tuy nhiên, phải nói là mua nhà đất theo phương thức đấu giá cũng có một số các ưu điểm, như tình trạng pháp lý rõ ràng, dễ dàng được cấp sổ đỏ

Mua nhà phát mãi cần lưu ý gì?

Người mua nhà đất phát mãi cần hiểu rằng ngân hàng không phải là tổ chức chuyên kinh doanh bất động sản. Họ chỉ quan tâm đến việc thu hồi vốn cho vay (thường là 70 – 80% giá thị trường). Do vậy, ngân hàng thường ưu tiên để con nợ tự bán tài sản, nhằm tránh thủ tục và chi phí kiện tụng.

Nếu không thành công thì họ mới kiện ra tòa, kê biên tài sản và ủy quyền cho công ty đấu giá bán tài sản ra thị trường.

Người mua nên tìm hiểu kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của ngôi nhà phát mãi. Đây chính là một trong những rủi ro phổ biến khi mua loại bất động sản này.

Vì đây là loại tài sản bị tịch biên, nghĩa là khi bạn làm việc trực tiếp với chủ tài sản (con nợ), bạn đang giao dịch với người không sở hữu hoàn toàn tài sản vì đang bị thế chấp tại ngân hàng. Nếu không nắm kỹ những thông tin này, bạn có thể đang mạo hiểm và nếu rắc rối pháp lý phát sinh, bạn có thể mất nhiều thời gian để giải quyết.

Người mua bất động sản phát mãi có thể gặp phải những vấn đề phức tạp trong mối quan hệ 3 bên, gồm chủ sở hữu tài sản (con nợ), ngân hàng và người mua. Chẳng hạn như trường hợp người thi hành án không hợp tác khi giao tài sản: nhiều người sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà bán đấu giá thì bị chủ nhà cũ chống đối không chịu bàn giao tài sản.

Ngoài ra, cơ quan bán đấu giá cũng hay bị khiếu nại vì những sai sót như không thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia phiên đấu giá, khiếu nại vì cho rằng giá tài sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường.

Để tránh gặp phải những rủi ro này, người mua nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm bán đấu giá có uy tín để được bảo trợ pháp lý.

Theo ý kiến của các chuyên gia, nên mua nhà đất phát mãi từ các trung tâm đấu giá vì những căn nhà tại đây đã được bảo trợ pháp lý nên sẽ ít rủi ro hơn. Tuy nhiên với hình thức này sẽ khiến bất động sản bị tăng giá do phát sinh thêm các chi phí như lãi phạt, tiền môi giới, tổ chức đấu giá.

Để tránh những rủi ro khi thanh toán hay đặt cọc, tốt nhất người mua nên sử dụng dịch vụ thanh toán ba bên tại các ngân hàng, tránh thanh toán trực tiếp cho chủ nhà (con nợ), vì tính phức tạp của các mối quan hệ luôn tiềm ẩn các rủi ro và có thể phát sinh vào bất kỳ lúc nào.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin