Có nên đầu tư condotel trong năm 2018, khi pháp lý vẫn 'lình xình', 'vàng thau lẫn lộn'?

Tỷ lệ hấp thụ kém

Theo thống kê của Công ty nghiên cứu thị trường DKRA, trong năm 2017, ở phân khúc condotel, cả nước đón nhận khoảng 22 dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, cung cấp ra thị trường 14.741 căn, tăng 12% so với năm 2016. 

Năm 2018, nguồn cung của phân khúc này dự báo sẽ tiếp tục tăng và có thể đạt khoảng 15.000-20.000 căn. Dù nguồn cung liên tục tăng, nhưng tỉ lệ tiêu thụ sản phẩm của condotel lại ngày càng đi xuống.

Báo cáo của DKRA cho thấy, tỉ lệ tiêu thụ condotel năm 2017 chỉ đạt 33% (4.821 căn), bằng 55% so với năm 2016 (8.726 căn), nhất là ở khu vực Khánh Hòa, lượng condotel bán được chỉ đạt 19% tổng số đưa ra thị trường. 

Với việc có thêm hàng loạt các dự án có quy mô lớn chuẩn bị đưa ra thị trường, condotel đang xuất hiện nguy cơ dư thừa nguồn cung trong thời gian tới, đặc biệt là ở một số thị trường lớn như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, hometel, biệt thự trong khu du lịch) đang có sự phát triển rất mạnh, rất nhiều trong thời gian qua và có dấu hiệu cung vượt cầu.

Trong đó, tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) là không bình thường, vì thông thường ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort.

Cam kết lợi nhuận cao nhưng không thực hiện, khách sạn Bavico Nha Trang đang bị nhiều khách hàng "tố cáo" lên cơ quan chức năng. Chủ đầu tư dự án cũng đang bị cơ quan công an truy nã về tội danh chứa gái mại dâm.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty Việt An Hoà cho rằng, căn hộ condotel khác với căn hộ khách sạn, nên nếu nói chung chung theo kiểu “cung đang vượt cầu” thì hơi mang tính chủ quan, cần phải ngồi lại để có sự thống kê chính xác.

Thống kê của Tổng cục Du lịch cho thấy, năm 2017, ngành du lịch Việt Nam tiếp đón khoảng 13 triệu du khách quốc tế, tăng 30% so với năm 2016. Năm 2018, dự kiến con số này sẽ tăng lên 15,5 – 16 triệu du khách. Như vậy, nguồn cung condotel tăng là việc đương nhiên.

Tuy nhiên, theo ông Quang, vấn đề đặt ra ở đây, là nguồn cung đã có, nhưng nguồn cầu thế nào để đáp ứng được nguồn cung đó mới là quan trọng. Bởi rõ ràng đang có tình trạng nơi thiếu thì vẫn thiếu, nơi dư thì vẫn dư.

Theo ông Quang, hầu hết các dự án condotel hiện nay đều đang được chủ đầu tư đưa ra mức cam kết lợi nhuận 8 – 12%/năm trong 10 – 15 năm. Đây chính là vấn đề mấu chốt, làm cho bản chất của condotel biến tướng.

“Dù phát triển ồ ạt, nhưng condotel khi ra thị trường vẫn có tỷ lệ hấp thụ, vẫn có người mua, cho thuê và khai thác được. Nhưng tỷ suất sinh lời bao nhiêu lại là vấn đề khác. Không phải 1 khách sạn hay condotel chỉ cần đưa vào khai thác là có nguồn khách hàng ổn định ngay mà phải có khoảng thời gian từ 3 – 5 năm. Thế nhưng, dự án condotel nào cũng cam kết lợi nhuận ngay lập tức. Đây là điều bất thường”, ông Quang nói.

Theo ông Quang, hiện có khoảng 30% chủ đầu tư đang ăn theo cam kết lợi nhuận cho khách hàng mà không quan tâm đến việc dự án của mình có khai thác được hiệu suất phòng để trả tỷ lệ cam kết đó hay không.

Điều này dẫn tới việc, năm 2017, nhiều dự án condotel, du lịch nghỉ dưỡng đã bị khách hàng lên tiếng tố cáo vì hành vi gian dối. Trong đó, nổi bật nhất, có thể kể đến khách sạn Bavico Nha Trang do Công ty TNHH sản xuất, thương mại, dịch Bạch Việt làm chủ đầu tư, hay dự án khu nghỉ dưỡng Alma của Công ty TNHH khu du lịch Vịnh Thiên Đường.

“Condotel từng là một trào lưu được nhiều người quan tâm đầu tư. Nhưng khách hàng ngày càng thông minh hơn, họ sẽ hiểu rằng việc đi mua bất động sản khác với khai thác bất động sản. Cùng với việc lùm xùm tại nhiều dự án, theo tôi năm 2018, phong trào đầu tư vào condotel chắc chắn sẽ suy giảm, không ồ ạt như những năm vừa qua. Tình trạng dư thừa nếu có, cũng xuất phát từ nguyên nhân này”, ông Quang đánh giá.

Loay hoay tìm tính pháp lý

Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm nhất khi đầu tư vào condotel, đó chính là tính pháp lý của loại hình bất động sản này.

Mới đây, Bộ Tài nguyên – Môi trường đã có tờ trình Chính phủ sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2013, trong đó có nhiều nội dung liên quan đến làm rõ tính pháp lý cho condotel và office-tel.

Cụ thể, Bộ Tài nguyên – Môi trường đã đưa 2 giải pháp cho các loại hình bất động sản này.

Dù phát triển mạnh mẽ vài năm qua, nhưng quy định pháp lý của loại hình condotel vẫn chưa thực sự chặt chẽ.

Giải pháp thứ nhất, là các công trình này nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định.

Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Giải pháp thứ hai, là vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai 2013, xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định.

Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Tuy nhiên, trong văn bản gửi Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên – Môi trường nhằm đóng góp ý kiến về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, cả hai giải pháp nêu trên của Bộ TN&MT đều bất cập và không hợp lý.

Theo HoREA, giải pháp 1 thực chất là giữ nguyên quy định hiện nay của Luật Đất đai 2013, vì Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ đã giải quyết được vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho các loại sản phẩm này.

Thậm chí nếu căn office-tel nằm trong cùng một tòa nhà chung cư căn hộ bình thường thì cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Tương tự, giải pháp 2 cũng có điểm chưa thật chính xác vì nếu officetel, shophouse; condotel, nhà phố, biệt thự trong resort “có chức năng để ở thì xác định là đất ở” là chưa thật đúng. Bởi lẽ, theo Luật Đất đai thì loại đất ở khác với loại đất thương mại dịch vụ du lịch.

Từ đó, HoREA đã kiến nghị bổ sung “Đất sử dụng cho du lịch” vào “Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp” Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý.

“Đất sử dụng cho du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

HoREA cũng kiến nghị cho phép người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, tương tự như quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai 2013 đã cho phép người mua nhà ở trong các dự án nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài…

Với việc có nhiều luồng ý kiến như vậy, có thể nói, tính pháp lý của các dự án condotel, office –tel sẽ còn phải rất lâu nữa mới có thể hoàn thiện và áp dụng vào thực tế. Thêm vào đó, chế tài để xử lý các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận nhưng không thực hiện (hoặc thực hiện không đầy đủ) vẫn chưa thực sự rõ ràng. Điều này sẽ khiến cho một số khách hàng mua condotel có thể lâm vào cảnh “tiền mất tật mang” trong bối cảnh “vàng thau lẫn lộn”. 

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin